不能買(mǎi)賣的二手房。
第一種，只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；
第二種，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；
第三種，鑒定為危房的房屋；
第四種，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋；
第五種，已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；
第六種，在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；
第七種，所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
第八種，所有權(quán)有糾紛的房屋；
第九種，已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋；
第十種，房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的；
第十一種，依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；
最后，法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
二手房交易十大注意事項(xiàng)：
一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買(mǎi)賣不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣合同與國(guó)家法律沖突。
六、物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
七、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
八、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
九、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
十、合同約定是否明確
二手房的買(mǎi)賣合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，要特別注意，某些二手房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：
一、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋。
我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一合法證明，因此在未取得房屋所有權(quán)證之前，法律上還不能確定房屋的合法所有權(quán)人，這樣的房屋是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。
二、違章建筑的房屋。
違章建筑是指未經(jīng)主管部門(mén)許可而擅自動(dòng)工新建的各種建筑物，這里的違章建筑是指房屋。從違章建筑有無(wú)土地使用權(quán)的角度上講，違章建筑可以分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)就擅自建造房屋;二是在已經(jīng)取得土地使用權(quán)，但是尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)的文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下違章建造的人都不能取得房屋的合法所有權(quán)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類房屋是沒(méi)有任何法律權(quán)利保障的。
三、所有權(quán)為共有，未取得其他所有人同意而轉(zhuǎn)讓的房屋。
房屋所有權(quán)共有人和房屋所有權(quán)人不是一個(gè)人，例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要賣這套房子，必須征得其他共有人的書(shū)面同意，否則，即使進(jìn)行了交易，這種交易也是無(wú)效的。
四、鑒定為危樓的房屋。
房屋一旦屬于危樓，不但居住沒(méi)有安全感，而且也沒(méi)有了其他的利用價(jià)值，因此購(gòu)房時(shí)一定要了解房屋的房齡、結(jié)構(gòu)等其他情況，做出是否屬于危樓的初步判斷，或者直接交給評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。
五、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋。
根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，我國(guó)土地所有權(quán)包括兩種方式，就是國(guó)家所有土地和集體所有土地。城市居民從事建設(shè)應(yīng)當(dāng)依法使用國(guó)有土地，農(nóng)村居民每戶可以申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)業(yè)用途，因此，利用農(nóng)村集體土地建設(shè)的房屋對(duì)外出手的二手房，法律并不認(rèn)可，是不受法律保護(hù)的。
六、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋。
通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的，而且已經(jīng)列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)不予辦理過(guò)戶登記手續(xù)。因此，如購(gòu)買(mǎi)了此種房屋，會(huì)面臨相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
七、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人同意而出售的房屋。
《物權(quán)法》明確規(guī)定，抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償再無(wú)消滅抵押權(quán)的除外。
八、依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋。
國(guó)家司法機(jī)關(guān)主要是指法院、檢察院，行政機(jī)關(guān)如公安、海關(guān)等。上述機(jī)關(guān)代表國(guó)家行使司法權(quán)力和行政權(quán)力，對(duì)房屋的查封和扣押就是上述機(jī)關(guān)行使權(quán)力的表現(xiàn)，其目的在于限制所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是不能對(duì)抗此種公權(quán)力的。
九、已經(jīng)出租給他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人、侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的房屋。
根據(jù)《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)力。“因此，在出售房屋存在出租的情形下購(gòu)買(mǎi)，也會(huì)有相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
十、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房。
經(jīng)濟(jì)適用住房是政府給特定對(duì)象的政策性優(yōu)惠住房，因此在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候是有一定的限制的，未滿5年是不得以市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓。同樣，由于限價(jià)商品住房屬于政策性商品房，在二次轉(zhuǎn)讓時(shí)也要受到一定的限制。
十一、存在超標(biāo)未經(jīng)處理的房改房。
房改房是單位給員工的福利，面積是根據(jù)員工的行政級(jí)別、工齡待遇等因素決定的，在二次轉(zhuǎn)讓時(shí)如原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)定超標(biāo)，則必須先將超標(biāo)問(wèn)題處理完畢才可以交易。