法律分析：租賃合同無效的情形：1、違章建筑的房屋。2、被確定為拆遷的房屋。3、未經竣工驗收的房屋。4、租賃期限超過二十年的，超過部分無效。5、未取得建筑許可證的。6、未經批準建設的臨時建筑。7、轉租的期限超過剩余期限的。8、租賃期限超過臨時建筑期限的。

法律依據：

一、《城市房屋租賃管理辦法》第6條，未依法取得房屋所有權證件的;屬于違法建筑的房屋不得出租。

二、《民法典》第七百零五條，租賃最長期限，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

　　租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

一、什么樣的房屋租賃合同為無效的（一）因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效。1、無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同。2、限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。（二）因租賃的房屋不符合法律規定或者合同約定，致使服務租賃合同無效。1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續的，人民法院應當認定有效。2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所簽訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效4、房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。二、土地租賃合同無效的情形是怎樣的（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。三、租房無效合同的認定及處理（一）租房無效合同的認定在最高人民法院公布《房屋租賃解釋》前，實踐中對于房屋租賃合同無效的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統一性。《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法庭辯論終結前采取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準。在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應當嚴格審查出租人是否為建筑物的合法權利人，建筑物是否為合法建筑。（二）租房無效合同的處理1、過錯方應當賠償損失如果造成租房合同無效的過錯方，還應當賠償對方所造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任，即所對應的經濟賠償。2、合同無效裝修糾紛的處理若是房客或房東請求賠償因合同無效受到的損失，在無效合同執行期間，即房客經房東同意對房屋裝飾裝修，而在租房合同無效時，房東同意利用這些房屋裝飾的，可折價歸房東所有;若是不同意利用的，可由房客拆除，值得注意的是，在拆除過程當中應注意將房屋恢復原狀。但是房客未經房東同意裝飾裝修，由房客承擔相應的經濟損失。房客與房東在執行無效合同期間的爭議，若是雙方協調不成，可以直接通過法律渠道去解決相關事宜。

在中國人的心目中，房子不僅是生活的歸宿，地位的象征，更是一種靈魂的寄托和生命的依靠?，F在，居高不下的房價讓不少人望而生畏，轉而開始租房子。一、同一租賃物同時與兩個以上的人訂立租賃合同出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認定?租賃合同均為有效，承租人均可以依據租賃合同向出租人主張合同權利。此時，合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。租賃合同之一已實際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人主張除合同實際履行之外的違約責任。二、未經登記租賃合同的效力租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經登記的租賃合同，不得對抗第三人。《中華人民共和國城市房地產管理法》雖然規定了房屋租賃合同應當向房產管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規定，故該條規定不能影響租賃合同的效力。但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優先購買權以及買賣不破租賃等較強效力，如果租賃合同未經登記就具有這么強的效力，對于不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。三、未經合法批準建造的房屋租賃合同的效力未經合法批準建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。例如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續等情形。