法律主觀：

小產權房屋買賣合同需要注意的問題分別有：合同主體是否是真正的房屋產權人；購房人是否有權購買小產權房；小產權房屋買賣合同的內容是否符合法律法規和公序良俗；法律其他規定。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應的民事行為能力； （二）意思表示真實； （三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。 《中華人民共和國民法典》第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

小產權房買賣注意事項
小產權房的價格是商品房價格的三分之一甚至會更低，所以有不少消費者會頂著產權風險也要購買小產權房子。但在房屋交易或抵押過程中，產權證是必須證件。而小產權房子沒有產權證和土地證，即便有也是村委會或鄉政府頒發的，法律不認可的。而且小產權的房屋也是無法上市交易，因為小產權房沒有產權證，因此不具備轉讓、處分、收益和繼承等權利，也無法過戶。
小產權房子沒有產權，只有銷售方的出售合同，也沒有房管單位的認同，所以這類房產一旦出現政策規劃，房屋價值將會有很大的變化。遇到房屋拆遷，房主只能得到很少或無法得到相關補償。小產權房是沒有國家頒發的合法產權證的房產，購房者不能選擇貸款方式買房。即便全款買房后，如果后期遇到財務周轉也不能通過抵押方式獲得銀行的貸款。買了小產權房，購房者無法遷入戶口，無法獲得免費醫療和義務教育資源。
其實針對小產權的房子也是可以買賣的。但是在購買小產權房有很多需要注意的地方。首先要注意小產權房的開發主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但不管開發主體是誰，一定要取得合法開發土地的資格。小產權房的建設必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。
國家雖然已明令禁止新建小產權房，但還還沒有大規模拆除小產權房。為了降低買小產權房的風險，購房者最好買規?；男‘a權房。消費者在簽訂小產權房買賣合同時，一定要多找幾個見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風險。由于小產權房無法辦理房產證，所以消費者只能依據買賣合同來保障自己的權益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定和高額違約金。

小產權房如何買賣
1、看房
買賣雙方相約實地考察房屋，并且初步洽談價格、付款、交房日期等事項。一般來說，在交易過程中，由買賣雙方產生的所有費用都歸買方支付。
2、查檔
買賣雙方拿著房產證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。
3、簽合同
交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款、貸款申請時間、過戶申請時間和交房日期等內容進行進一步協商，并且確保將符合自己需求的相關約定都寫入了合同當中。確認無誤后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，并支付定金給中介公司。
4、公證
賣方同擔保公司一起到公證處進行公證，并委托擔保公司辦理相關事務。監管及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行監管賬號，然后跟擔保公司一起和銀行簽訂監管協議及相關文件，并向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔保公司，時間大概在約7到8個工作日左右。
5、贖樓
買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司會向原貸款銀行申請贖樓，然后擔保公司會向銀行出具贖樓擔保，并進行贖樓以及注銷抵押登記手續，時間大約在5個工作日左右。
6、過戶
買方同擔保公司去房地產產權登記中心辦理過戶手續，在遞交房產過戶申請后，擔保公司領取回執，這期間大約需要5個工作日。
7、繳費
買方同擔保公司到相關部門繳費并領取新的房產證后，擔保公司會帶著房產證同按揭銀行在房地產產權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，時間大約在10個工作日左右。
8、交房
買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。