法律主觀：

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同需要注意的問題分別有：合同主體是否是真正的房屋產(chǎn)權(quán)人；購房人是否有權(quán)購買小產(chǎn)權(quán)房；小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的內(nèi)容是否符合法律法規(guī)和公序良俗；法律其他規(guī)定。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)； （三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。 《中華人民共和國民法典》第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

小產(chǎn)權(quán)房買賣注意事項(xiàng)
小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是商品房價(jià)格的三分之一甚至?xí)停杂胁簧傧M(fèi)者會頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)也要購買小產(chǎn)權(quán)房子。但在房屋交易或抵押過程中，產(chǎn)權(quán)證是必須證件。而小產(chǎn)權(quán)房子沒有產(chǎn)權(quán)證和土地證，即便有也是村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，法律不認(rèn)可的。而且小產(chǎn)權(quán)的房屋也是無法上市交易，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)證，因此不具備轉(zhuǎn)讓、處分、收益和繼承等權(quán)利，也無法過戶。
小產(chǎn)權(quán)房子沒有產(chǎn)權(quán)，只有銷售方的出售合同，也沒有房管單位的認(rèn)同，所以這類房產(chǎn)一旦出現(xiàn)政策規(guī)劃，房屋價(jià)值將會有很大的變化。遇到房屋拆遷，房主只能得到很少或無法得到相關(guān)補(bǔ)償。小產(chǎn)權(quán)房是沒有國家頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，購房者不能選擇貸款方式買房。即便全款買房后，如果后期遇到財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)也不能通過抵押方式獲得銀行的貸款。買了小產(chǎn)權(quán)房，購房者無法遷入戶口，無法獲得免費(fèi)醫(yī)療和義務(wù)教育資源。
其實(shí)針對小產(chǎn)權(quán)的房子也是可以買賣的。但是在購買小產(chǎn)權(quán)房有很多需要注意的地方。首先要注意小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但不管開發(fā)主體是誰，一定要取得合法開發(fā)土地的資格。小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。
國家雖然已明令禁止新建小產(chǎn)權(quán)房，但還還沒有大規(guī)模拆除小產(chǎn)權(quán)房。為了降低買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)，購房者最好買規(guī)模化的小產(chǎn)權(quán)房。消費(fèi)者在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)，一定要多找?guī)讉€(gè)見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風(fēng)險(xiǎn)。由于小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，所以消費(fèi)者只能依據(jù)買賣合同來保障自己的權(quán)益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細(xì)約定，比如拆遷時(shí)購房者獲得全部補(bǔ)償，約定和高額違約金。

小產(chǎn)權(quán)房如何買賣
1、看房
買賣雙方相約實(shí)地考察房屋，并且初步洽談價(jià)格、付款、交房日期等事項(xiàng)。一般來說，在交易過程中，由買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付。
2、查檔
買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)前往檔案大廈國土部門查房檔案。
3、簽合同
交易雙方可以就房屋價(jià)格、定金、首期款、貸款申請時(shí)間、過戶申請時(shí)間和交房日期等內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商，并且確保將符合自己需求的相關(guān)約定都寫入了合同當(dāng)中。確認(rèn)無誤后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，并支付定金給中介公司。
4、公證
賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。監(jiān)管及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行監(jiān)管賬號，然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，并向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔(dān)保公司，時(shí)間大概在約7到8個(gè)工作日左右。
5、贖樓
買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司會向原貸款銀行申請贖樓，然后擔(dān)保公司會向銀行出具贖樓擔(dān)保，并進(jìn)行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)，時(shí)間大約在5個(gè)工作日左右。
6、過戶
買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)，在遞交房產(chǎn)過戶申請后，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，這期間大約需要5個(gè)工作日。
7、繳費(fèi)
買方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門繳費(fèi)并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后，擔(dān)保公司會帶著房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，時(shí)間大約在10個(gè)工作日左右。
8、交房
買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。