一、什么樣的 二手房合同 無效 1、無民事行為能力人所簽訂的 房屋買賣合同 根據我國《 民法典 》的規定，無民事行為能力人由其法定 代理 人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬 無效合同 。 2、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同 限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣 合同無效 。 3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同 這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。 4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同 這是指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。 5、乘人之危簽訂的經濟合同 這是是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。 6、雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。 這是是指雙方當事人故意串通，損害國這、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。 7、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。 二、 二手房買賣合同 無效如何處理 根據我國法律規定，合同被確認無效后，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，應當立即終止履行。對于無效合同造成的財產損失，一般采取如下方法處理： (一)返還財產。返還財產是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據無效合同取得的標的物還存在，則應返還對方;如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。 (二)賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失;雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。 實際簽訂房屋買賣合同的時候，除了要注意維護自身利益外，同時也要注意在法律規定的范圍內簽訂，如果存在上述七種情形之一，那么就會導致 購房合同無效 ，自然也就會影響到當事人的合法權益。而這個時候就要看是因為哪一方的原因造成合同無效，另一方可以追究過錯方的法律責任。

購房合同無效對于想要退房的人來說是非常有利的，找到房產商自身的問題能有效避免退房糾紛和經濟損失。另一方面，購房者了解這些“貓膩”還能避免自己在購房過程中因合同無效導致沒能買到房子的情況，進而采取合理合法的方式維護自己的權益。那么，購房合同無效情形究竟有哪些呢？
1、房屋面積誤差超過3%
房屋交付時，購房者購買的房子實測面積與合同約定的建筑面積或者套內面積誤差絕對值超過3%，購房者有權要求退房，購房合同無效。
2、房屋主體結構質量不合格
房屋主體結構包括承重墻、梁、柱等，經工程質量檢測機構核驗，如果屬于主體結構不合格的，購房者有權退房，購房合同無效。
3、與無民事行為能力或限制行為能力人簽訂合同
無民事行為能力或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則合同無效。這一情況常見于二手房買賣交易中。
4、未告知購房者將房再次抵押
簽訂買賣合同后，出售人未告知購房者又將房屋抵押給第三方，合同無效。這就類似于一房多賣的行為，購房合同是無效的。
5、隱瞞事實出售拆遷安置房
開發商將拆遷安置房按商品住宅出售給購房者，簽訂的購房合同無效。
6、延期交房超過合理期限
開發商遲延交付房屋，三個月的合理期限內仍未能履行交付房屋承諾的，購房合同無效。
7、因出賣人原因無法辦理房產證
商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人自身的原因，導致購房者無法辦理房屋所有權登記的，購房合同無效。