認購書不是房屋買賣合同。認購書一般存在于房屋買賣當中，是指買賣雙方在簽訂正式房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定為今后訂立正式的房屋買賣合同。簽售的目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，買受方往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議等。
房屋買賣合同應該包括什么
1、面積的約定：一般情況下，在買房合同上都有關于房屋面積等數據的說明，由于現在有很多人都選擇期房，交房需要等待很長時間，所以為了避免出現在交房環節，發現實際面積跟合同上所注明的房屋面積不一樣，購房者一定要和賣方約定好面積多少以及出現誤差的解決辦法，購房者為了維護自己的利益，應該約定只要誤差超過了3%的話，就可以向開發商索要賠償。
2、物業也不能忽視：在簽訂商品房合同時，購房者一般會與前期物業公司簽訂物業服務合同，因此購房者要了解物業公司的聲譽，合同中關于物業相關的規定，也要仔細閱讀。雖然在購房者入住小區能夠成立業委會，來解聘不合格的物業公司。但是現實情況卻是，很多小區因為居住率不足或者業主不愿多操心，業委會的成立遙遙無期。
3、貸款問題：如果購房者選擇買新房，開發商往往答應幫你貸款或者幫你聯系銀行，但為了減少自己的責任，開發商往往不會在合同中寫清楚無法貸款怎么辦。因此這點要慎重，購房者應該要求合同有這樣的條款：因為開發商原因造成不能貸款的，購房者應該能退房。如果是購房者原因不能貸款，那么應協商解決或解除合同。
4、交房的問題：合同約定交房的條件一定要明確，主要內容包括：經過哪個部門或機構驗收，是單體驗收、綜合驗收還是竣工驗收備案。這是因為什么原因呢?舉例說明，如果是單體驗收，有可能你驗收完房屋，小區還處于建設狀態，小區內的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便。

商品房認購協議法律性質上屬于預約合同，又是定金合同。
商品房認購協議又被稱為商品房訂購協議，商品房預定協議、商品房認購意向書等，是開發商為了回籠資金，將部分商品房銷售出去或者在事實、法律上存在當時不能克服的銷售障礙時，在與預購人訂立正式買賣合同之前，先與購房人簽訂商品房認購協議。商品房認購協議是購房人在與開發商簽訂正式商品房買賣合同之前的購房意向確認協議。
商品房認購協議法律性質上屬于預約合同，又是定金合同，如果一方因自身原因解除預約的，適用定金罰則：若因不可歸責于雙方的原因解除合同的，則雙方均不承擔違約責任。
所以說，商品房預售時，房地產企業應與購房者簽訂書面商品房預售合同，商品房認購協議不同于商品房預售合同，不能當然的適用預售合同的相關法律規定，但二者之間可以存在轉化，需具備以下兩個條件：
1、具備商品房預售管理辦法規定的主要內容，包括雙方當事人、房屋情況、價格內容、交付內容及違約后果，并可以據此確定商品房的面積事項和房屋總價款：
2、出賣人已經按照約定收受房款的。
綜上所述：從司法解釋的規定來看，如果認購書等協議不具備商品房買賣合同的主要內容的話，一般的認購書不是正式買賣合同。因此認購書屬于預約合同，商品房買賣合同屬于本約合同。
【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》
第四百九十五條
規定商品房認購協議為訂立商品房買賣合同的預約合同，亦稱預約，而商品房買賣合同為正式合同，亦稱本約。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。但是，如果其內容包括《商品房銷售管理辦法》第十六條中規定的內容并且出賣人已經按照約定收受購房款的，則會被認定為正式的商品房買賣合同，即為本約。

房屋認購書并不是合同。認購書的目的是約定雙方日后要簽訂購房合同，為簽訂正式的購房合同做準備，簡單來說認購書是雙方就購買這個房屋達成一種意向性的協議，但是對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關系的成立。
認購書和合同的區別
1、目的不同
商品房認購書是預約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同。商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權利義務的合同。
2、約定的內容不同
認購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價、地理位置及將在某一時間和地點簽訂商品房買賣合同等內容，買賣雙方一般無法直接憑認購書完成交易。商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時間、產權證的辦理、違約責任等，買賣雙方可以就此完成交易。
3、簽訂的時間點往往不同
認購書通常是在商品房可以預售前簽訂，這是開發商為了能盡快回籠資金和穩定客戶的方法。買賣合同的簽訂則是在開發商取得商品房預售許可證后或在現房銷售的情況下簽訂。房屋認購書與商品房買賣合同的主要區別不在于其的名稱，而在于其的內容，如認購書具備了商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，則認購書應當認定為商品房買賣合同。
簽認購書要注意哪些問題
1、注意認購書的內容
不管是簽訂什么協議，購房者都需要對協議中的內容詳細閱讀一下，而認購書的內容一般包括了當事人雙方基本情況、房屋的基本情況、開發商銷售資質、價款與付款方式等等。除了這些基本的組成內容之外，購房者還要特別注意一點，那就是關于定金的約定，在認購書中還需要約定定金的金額、付款時間、違約責任、違約處理方法、簽訂合同的日期等。
2、注意權利與義務是否對等
有些認購協議中雖然有關于權利與義務的約定，但是卻有失公平，比如之規定了購房者的權利與義務，卻沒有關于開發商的內容。認購書的基本原則就是自愿平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，如果認購書的內容違背了這一原則的話，購房者一定要懂得去跟開發商協商，修改之后再簽。
3、注意模糊概念
在簽認購書和購房合同的時候，一般都是開發商提供的標準合同，雖然有很多其他的購房者都簽訂了，但是購房者還是要自己琢磨一下。認購書中的價格也得注意，部分開發商可能用“均價”等代替具體單價，這種方式就是開發商管用的計倆，如果不寫具體單價，如果房價在后續出現上漲，購房者將不得不背負更多購房成本。