認(rèn)購書是否為房屋買賣合同
認(rèn)購書不是房屋買賣合同。認(rèn)購書一般存在于房屋買賣當(dāng)中，是指買賣雙方在簽訂正式房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定為今后訂立正式的房屋買賣合同。簽售的目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等。
房屋買賣合同應(yīng)該包括什么
1、面積的約定：一般情況下，在買房合同上都有關(guān)于房屋面積等數(shù)據(jù)的說明，由于現(xiàn)在有很多人都選擇期房，交房需要等待很長時(shí)間，所以為了避免出現(xiàn)在交房環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積跟合同上所注明的房屋面積不一樣，購房者一定要和賣方約定好面積多少以及出現(xiàn)誤差的解決辦法，購房者為了維護(hù)自己的利益，應(yīng)該約定只要誤差超過了3%的話，就可以向開發(fā)商索要賠償。
2、物業(yè)也不能忽視：在簽訂商品房合同時(shí)，購房者一般會與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因此購房者要了解物業(yè)公司的聲譽(yù)，合同中關(guān)于物業(yè)相關(guān)的規(guī)定，也要仔細(xì)閱讀。雖然在購房者入住小區(qū)能夠成立業(yè)委會，來解聘不合格的物業(yè)公司。但是現(xiàn)實(shí)情況卻是，很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心，業(yè)委會的成立遙遙無期。
3、貸款問題：如果購房者選擇買新房，開發(fā)商往往答應(yīng)幫你貸款或者幫你聯(lián)系銀行，但為了減少自己的責(zé)任，開發(fā)商往往不會在合同中寫清楚無法貸款怎么辦。因此這點(diǎn)要慎重，購房者應(yīng)該要求合同有這樣的條款：因?yàn)殚_發(fā)商原因造成不能貸款的，購房者應(yīng)該能退房。如果是購房者原因不能貸款，那么應(yīng)協(xié)商解決或解除合同。
4、交房的問題：合同約定交房的條件一定要明確，主要內(nèi)容包括：經(jīng)過哪個(gè)部門或機(jī)構(gòu)驗(yàn)收，是單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收備案。這是因?yàn)槭裁丛蚰?舉例說明，如果是單體驗(yàn)收，有可能你驗(yàn)收完房屋，小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便。
房地產(chǎn)認(rèn)購書是購房合同嗎
法律分析：認(rèn)購書不是購房合同，二者區(qū)別說明如下：
房屋認(rèn)購書或者房屋認(rèn)購合同一般情況下和購房合同不一樣。房屋認(rèn)購書并不等于購房合同。認(rèn)購書的目的是約定雙方日后要簽訂購房合同，認(rèn)購書是為簽訂正式的購房合同做準(zhǔn)備。但是根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購書并不是完全與購房合同沒關(guān)系，在符合法律規(guī)定的情況下，房屋認(rèn)購書會轉(zhuǎn)化為購房合同，在這種情況下，認(rèn)購書就等于購房合同了。
1、認(rèn)購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價(jià)款。
2、商品房認(rèn)購合同是約定商品房買賣合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。作為購房意向書或者是認(rèn)購書來說，只是雙方就是否購買這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買賣關(guān)系的成立。
3、認(rèn)購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價(jià)款。
法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
第三十二條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第三十三條 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。
房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。
第三十四條 國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。
第三十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
商品房認(rèn)購書屬于什么合同
商品房認(rèn)購協(xié)議法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，又是定金合同。
商品房認(rèn)購協(xié)議又被稱為商品房訂購協(xié)議，商品房預(yù)定協(xié)議、商品房認(rèn)購意向書等，是開發(fā)商為了回籠資金，將部分商品房銷售出去或者在事實(shí)、法律上存在當(dāng)時(shí)不能克服的銷售障礙時(shí)，在與預(yù)購人訂立正式買賣合同之前，先與購房人簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議。商品房認(rèn)購協(xié)議是購房人在與開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同之前的購房意向確認(rèn)協(xié)議。
商品房認(rèn)購協(xié)議法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，又是定金合同，如果一方因自身原因解除預(yù)約的，適用定金罰則：若因不可歸責(zé)于雙方的原因解除合同的，則雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。
所以說，商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂書面商品房預(yù)售合同，商品房認(rèn)購協(xié)議不同于商品房預(yù)售合同，不能當(dāng)然的適用預(yù)售合同的相關(guān)法律規(guī)定，但二者之間可以存在轉(zhuǎn)化，需具備以下兩個(gè)條件：
1、具備商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定的主要內(nèi)容，包括雙方當(dāng)事人、房屋情況、價(jià)格內(nèi)容、交付內(nèi)容及違約后果，并可以據(jù)此確定商品房的面積事項(xiàng)和房屋總價(jià)款：
2、出賣人已經(jīng)按照約定收受房款的。
綜上所述：從司法解釋的規(guī)定來看，如果認(rèn)購書等協(xié)議不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的話，一般的認(rèn)購書不是正式買賣合同。因此認(rèn)購書屬于預(yù)約合同，商品房買賣合同屬于本約合同。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國民法典》
第四百九十五條
規(guī)定商品房認(rèn)購協(xié)議為訂立商品房買賣合同的預(yù)約合同，亦稱預(yù)約，而商品房買賣合同為正式合同，亦稱本約。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。但是，如果其內(nèi)容包括《商品房銷售管理辦法》第十六條中規(guī)定的內(nèi)容并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，則會被認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，即為本約。
房屋認(rèn)購書是合同嗎
房屋認(rèn)購書并不是合同。認(rèn)購書的目的是約定雙方日后要簽訂購房合同，為簽訂正式的購房合同做準(zhǔn)備，簡單來說認(rèn)購書是雙方就購買這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，但是對房屋的一些具體問題都沒有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買賣關(guān)系的成立。
認(rèn)購書和合同的區(qū)別
1、目的不同
商品房認(rèn)購書是預(yù)約合同，即為將來訂立商品房買賣合同為目的而簽訂的合同，屬于前契約階段合同。商品房買賣合同是本約合同，是為商品房買賣這一目的確定權(quán)利義務(wù)的合同。
2、約定的內(nèi)容不同
認(rèn)購書中約定的相對簡單，通常只約定房屋的面積、總價(jià)、地理位置及將在某一時(shí)間和地點(diǎn)簽訂商品房買賣合同等內(nèi)容，買賣雙方一般無法直接憑認(rèn)購書完成交易。商品房買賣合同則包括了房屋買賣的所有主要條款，如房款和房屋的交付方式和時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證的辦理、違約責(zé)任等，買賣雙方可以就此完成交易。
3、簽訂的時(shí)間點(diǎn)往往不同
認(rèn)購書通常是在商品房可以預(yù)售前簽訂，這是開發(fā)商為了能盡快回籠資金和穩(wěn)定客戶的方法。買賣合同的簽訂則是在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后或在現(xiàn)房銷售的情況下簽訂。房屋認(rèn)購書與商品房買賣合同的主要區(qū)別不在于其的名稱，而在于其的內(nèi)容，如認(rèn)購書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，則認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
簽認(rèn)購書要注意哪些問題
1、注意認(rèn)購書的內(nèi)容
不管是簽訂什么協(xié)議，購房者都需要對協(xié)議中的內(nèi)容詳細(xì)閱讀一下，而認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括了當(dāng)事人雙方基本情況、房屋的基本情況、開發(fā)商銷售資質(zhì)、價(jià)款與付款方式等等。除了這些基本的組成內(nèi)容之外，購房者還要特別注意一點(diǎn)，那就是關(guān)于定金的約定，在認(rèn)購書中還需要約定定金的金額、付款時(shí)間、違約責(zé)任、違約處理方法、簽訂合同的日期等。
2、注意權(quán)利與義務(wù)是否對等
有些認(rèn)購協(xié)議中雖然有關(guān)于權(quán)利與義務(wù)的約定，但是卻有失公平，比如之規(guī)定了購房者的權(quán)利與義務(wù)，卻沒有關(guān)于開發(fā)商的內(nèi)容。認(rèn)購書的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，如果認(rèn)購書的內(nèi)容違背了這一原則的話，購房者一定要懂得去跟開發(fā)商協(xié)商，修改之后再簽。
3、注意模糊概念
在簽認(rèn)購書和購房合同的時(shí)候，一般都是開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)合同，雖然有很多其他的購房者都簽訂了，但是購房者還是要自己琢磨一下。認(rèn)購書中的價(jià)格也得注意，部分開發(fā)商可能用“均價(jià)”等代替具體單價(jià)，這種方式就是開發(fā)商管用的計(jì)倆，如果不寫具體單價(jià)，如果房價(jià)在后續(xù)出現(xiàn)上漲，購房者將不得不背負(fù)更多購房成本。
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