開發商擅自改變房屋面積的處理辦法有兩種：一是按照房產合同的規定處理;二是起訴后由法院按照法律規定作出處理。
如果房產合同對開發商擅自改變房屋面積的違約責任作出了規定，那么開發商就應當按照房產合同的約定承擔責任;如果開發商不依據房產合同承擔責任，那么則可以向法院起訴。一般來說，法院都會要求當事人按照房產合同的約定承擔責任。
如果房產合同未作出相應約定，那么開發商擅自改變房屋面積怎么辦?合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現誤差，根據《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，面積誤差按下列辦法處理：
1、面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;
2、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。
買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
購房合同面積約定
填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。面積確認以及面積差異處理，商品房銷售管理方法中明確說明了，如購買的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執行。3%是個分水嶺，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，要么同開發商協商!
只有在合同中對面積差異有了詳盡的說明后，才能避免出現此類問題。關于公攤建筑面積，有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開發商有很多贈與購房者的情況，實際上有時是公用的面積。

開發商違建歸規劃部門管。開發商違建的可以向規劃部門投訴開發商違法建設行為，由規劃部門責令開發商停止違法建設行為。規劃部門負有查處違法建設的職責，應當予以查處。如規劃主管部門未履行法定職責，買受人可以向上級規劃部門或當地政府進一步投訴，但不能提起行政訴訟。
違建房屋有什么危害?
1、影響整體美觀。
有的人為了增加房子的使用面積，會對房子進行改造、擴建;有的人則是為了有房可住，會在不合法的土地上建造房屋，這些房屋都屬于違建，它們的設計規劃存在一定的不合理性，這不僅會影響到房屋的美觀，還會影響城市整體面貌。
2、破壞房屋整體結構。
若是在原有的房屋基礎上，對房屋改造、擴建，這就會房屋整體結構造成一定破壞，可能是防水層被破壞，也可能是保溫層被破壞等等，這樣房屋居住起來，舒適性就會降低，還會出現各種居住問題。
3、威脅房屋的使用安全。
不管是違規改造、擴建，還是非法違建，它們在很大程度上，都存在使用安全，房屋的抗震性、抗裂性難以保證，若是遇到泥石流、地震等自然災害時，這類違建的房屋通常會出現倒塌等問題，還會造成人員傷亡的安全事故。
什么是違建?
顧名思義，違建就是違章建筑，是指沒有根據《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》、《土地管理法》等相關法律法規的規定辦理相應的手續就建設的建筑物等。
根據《城鄉規劃法》第六十四、六十五條之規定，未依法取得鄉村建設規劃許可證、建設工程規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證、建設工程規劃許可證的規定進行建設的，城鎮和鄉莊分別由縣級以上人民政府城鄉規劃主管部門和鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
另根據《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第三十七條之規定，對于未按規劃審批程序批準或者違反規劃的規定進行建設，嚴重影響村莊、集鎮規劃的，縣級人民政府建設行政主管部門具有責令其停止建設，限期拆除或者沒收的職權，對于尚可采取改正措施的，責令限期改正，處以罰款。農村居民未經批準或者違反規劃的規定建住宅的，鄉級人民政府可以依照上述規定處罰。
由此可知，違章建筑是沒有相應的房產證或者規劃許可證的。
但違章建筑與相應的房產證之間并非充分必要條件,也就是說，沒有權屬憑證的建筑物并不一定是違建。
根據最高院的(2019)最高法行申7904號潘某訴遼寧省沈陽市于洪區沙嶺街道辦事處案中，法院認為，因為歷史原因未辦理相關權屬證明的房屋，行政機關如果沒有證據充分證明該房屋系違建，不宜認定為違建。
所以，是否為違建是由確定的政府部門根據建筑物的實際情況來進行判斷并作出相應的通知決定的。同時，相關部門在認定建筑物是否違建時，應綜合考慮相關權屬證書、歷史原因、周邊情況等綜合因素。