1、二手房價格明顯過低時需要房地產評估二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報，房地產管理部門如果認為該價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整的，就會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的二手房進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。
2、買賣雙方認為有必要時需要評估交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
3、申請抵押貸款時需要房地產評估向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。
4、發(fā)生房地產糾紛時可能要進行評估例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
5、進行房地產保險時需要房地產評估
1、出售已出租的房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。
2、出賣共有房屋，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。
3、單位或個人購買已出租的房屋后，不得強攆住戶搬家。房屋成交后，買方應與承租人重新簽訂租憑合同，不得單方變更或終止原租憑合同。如購房人需要住戶搬家，須經承租人同意并對其進行妥善安置。
4、個人購買房屋，必須具有本市城鎮(zhèn)居民常住戶口，單位購買公房必須有市級主管部門或區(qū)、縣人民政府批準的證明;單位因特殊需要購買私有房屋的，房屋在城區(qū)、近效區(qū)的，須經市房地產管理局批準。
5、單位向本單位職工出售住房或房屋經營單位出售商品房屋買賣價格，按本市有關規(guī)定執(zhí)行。其他房屋買賣價格，可由買賣雙方按照房屋的質量、用途、所處地段等不同情況協商確定。
6、買賣房屋，雙方須簽定房屋買賣合同，并在一個月內持房屋合同到房屋所在地的房地產交易管理所辦理買賣過戶手續(xù)。
7、房屋買賣雙方經房地產交易管理所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產交易管理所發(fā)給的房產賣契，到房地產管理局房政科辦理房屋產權轉移登記，申請房屋所有權證。
8、買賣雙方或一方本人因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產權登記的，可出具公證委托書，委托代理人代為辦理。

法律主觀：

二手房交易流程及注意事項 第1步：買賣前的產權審核 擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。 首先，要仔細查看業(yè)主的 房產證 ，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發(fā)票、 契稅 發(fā)票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。 風險提示： 此環(huán)節(jié)最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交 定金 之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。 第2步：交定金與簽合同 看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。 如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。 一般來說，在交定金的時候會簽一份預約 買賣合同 ，示范文本可以在 深圳 市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。 風險提示： 1、當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%; 2、賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”; 3、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房 保證金 協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。 第3步：贖樓 贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔保 公司 ，向銀行借款贖樓，產生的是0、8%的擔保費用，以及0、4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。 “出于風險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0、4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地。”美聯物業(yè)按揭部總監(jiān)王-青說。 這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節(jié)省不少時間。另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工-行、中-行等等。如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。 風險提示：因贖樓產生的風險，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向 銀行貸款 贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過擔保公司向銀行借款。 第4步：付首期及資金監(jiān)管 除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。 具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。 出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。 風險提示： 1、買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監(jiān)管，避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。 2、倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。 第5步：簽訂買賣合同 在交定金環(huán)節(jié)，記者已經提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的 居間合同 非常類似，只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及 居間服務 合同(2008版示范文本)》作為參考。 簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監(jiān)管等。 交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式 二手房買賣合同 。深圳市房地產經紀行業(yè)協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方，上到房協的網站，注冊并填寫相關內容，經過共4個工作日的確權及辦理時間后，就可以直接到房協( 福田區(qū) 景田東路36號潤豐園小區(qū)一樓)去領取，完全免費。據該負責人介紹，目前房協已經取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打 二手房合同 并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。 風險提示： 1、如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。 2、如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權為由導致交易失敗。 3、如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。 4、如果該房產附有 戶口 ，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。 5、要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。 第6步：選銀行和辦按揭 如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做 按揭貸款 。去銀行做 貸款 申請需要買賣雙方到場，要帶上 身份證 原件、 收入證明 、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數，如果房產樓齡較新， 至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且 辦事 效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。 風險提示： 1、如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。 2、目前 二套房 貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是 解除合同 還是賠償違約金等。 第7步：過戶及交稅 去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。 風險提示： 1、房地產的風險責任，產權轉移前由轉讓人承擔，產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險，是由買方承擔的，所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。 2、目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務為由讓 法院 查封房產，讓過戶期間的房產交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔違約責任。 第8步：后續(xù)事項 交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產內部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應準備好房產證復印件、身份證等，部分區(qū)域像 羅湖區(qū) ，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》，如果房子內部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。 風險提示： 1、如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時，盡量把保證金的數額做大。 2、戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經遷出。 以上就是“二手房交易流程及注意事項有哪些”的相關知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來維護自己的合法權益。如果您的情況比較復雜，網也提供 律師在線 咨詢服務，歡迎您進行 法律咨詢 。

法律客觀：

《城市房地產管理法》第六十一條 房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。 《民法典》第二百零九條　 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

在二手房交易過程中，房屋評估是個十分重要的過程，評估價格不僅影響著可貸款額度，還影響著購房者應該繳納稅費的多少。那么影響房屋評估價的因素都有哪些？如果業(yè)主掌握了其中的要領，自己便能輕松地將房產價格算出個大概，作為開價時的重要參考。
主觀因素
1、戶型
房屋利用率越大，評估價越高，“三小”戶型(小廳、小廚、小衛(wèi))的二手房在評估價上會扣減10%左右；
2、樓層
塔樓：中間層＞高層＞底層；板樓：中間層＞1層＞5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3%，3層和4層會增加3%，若是樓頂就會減5%；
3、使用年限
房屋使用年限長，房齡大，估價較低，使用年限越短，房齡越小，估價則較高；
4、房屋朝向
塔樓：東南＞西南＞雙南＞東向＞西向＞西北＞北；板樓：南北＞雙南＞東西＞東向；
除此之外，房屋的面積、裝修、物業(yè)等都可以直接或者間接影響房屋的評估價的高低。
客觀因素
1、地理位置
房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高；
2、市場行情
房屋評估值受市場影響比較大，一般情況下，如果某區(qū)域房價持續(xù)上漲，銀行就會根據市場行情，調整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協調的目的；
3、前景規(guī)劃
城市的未來發(fā)展影響著房價的走向，同時也影響著銀行對房屋的評估值的高低；
4、消費者心理
購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的評估價格也有一定影響，如果購房者普遍偏愛某一區(qū)域的房屋，或者某區(qū)域急于買房的人較多，那么，供求關系的影響下，這些房屋的評估價格在一定程度上也會提高。
那一般什么情況下需要啟用“房產評估”呢？
1、向銀行申請房貸
辦理住房按揭貸款的時候，銀行會委托評估公司進行評估，又或者按照房管局的評估價確定你能貸到多少款。
2、繳納二手房交易稅費
評估價高，雖然讓貸款額度更多一些，但涉及到的稅費相應也要更高一些。比如二手房需繳納的稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎上、乘以對應的比例所得出的。所以，并不是評估價越高就越好哦！
為了避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，所以相關部門也會對交易房產進行評估。
3、房屋出現問題需要申請保險
一旦被保險的房屋出現問題，保險公司需按評估價給予賠付。
4、發(fā)生交易糾紛
二手房交易過程中，如果一方對價格不滿意而發(fā)生糾紛，則需要第三方給予評估，作為仲裁、調節(jié)或訴訟的參考。