通常情況下，如果因為房屋質量問題還未交房，物業費是由開發商繳納。物業公司未履行物業合同服務責任的，全體業主可以拒交，但要有有力的證據。并且，物業公司提供的服務質量達不到物業合同約定的標準、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件、物業公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準等的情況下，物業費可以不繳納。

可以不繳納物業費的情況有：
1、物業費的收取應該從業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開放商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕繳納這段時間的物業費;
2、物業公司沒有和業主簽合同的情況，業主可拒交;
3、對于物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納范圍內的，可以拒絕交納;
4、物業服務質量過差可暫時拒交，但要有有力的證據，并找尋實質解決辦法;
5、物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交;
6、物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況 ，業主對擅自提高的部分可以拒交;
7、因房屋質量問題還未交房的，物業費是由開發商交納;
8、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業主可拒交。
物業費都包括什么
根據建設部和國家發改委印發的《關于印發物業服務收費管理辦法的通知》規定，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。
綜上所述，業主可以不繳納物業費的情形包括：房屋未交付、物業公司不履行物業管理服務、未簽訂物業服務合同、物業服務質量過差等
【法律依據】：
《物業管理條例》
第三十四條　
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十五條　
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
《中華人民共和國民法典》
第九百四十四條
業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。
物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；
合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

1、因為房屋質量問題還未交房，物業費是由開發商繳納的，業主可以拒交;
2、物業公司未履行物業合同服務責任的，全體業主可以拒交，但要有有力的證據;
3、物業公司提供的服務質量達不到物業合同約定的標準，業主可以拒交;
4、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件，可以拒交;
5、對于物業公司要求業主未收房之前就交納物業費的行為，業主可以拒交;
6、物業公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的，業主對擅自增加、提高的部分可以拒交。
物業費收取的相關政策規定
1、業主應當按照約定支付物業費，物業服務人已經提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費等。
《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。像小區擋車桿上的廣告、電梯里投放的廣告、快遞柜、公共停車位等等，這些通過公共場所或者公共設施所獲得的收益，物業不能瞞著業主私自裝進自己的口袋，應該將賺來的錢發放給小區業主們。
2、業主可以解聘物業
《民法典》第二百八十四條規定，對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業的管理、工作效率、服務態度等等，與業主的生活品質有著莫大的關系，
以往業主不滿意物業時只能忍氣吞聲，生怕物業今后給自己穿小鞋，然而從今年起，業主如果不滿意物業的服務，是可以選擇更換物業的，這將大大提升小區物業的服務水平以及人們的生活質量。
3、物業保護業主的人身安全和財產安全
《民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。雖然現在的小區管理都比較嚴格，外人不得隨意進出，但不免還是會有被偷被盜的事情發生，這其實多半還要歸咎于物業不作為，只要提高警惕，加強巡邏，加強監控，那么就能有效避免此類問題，業主的財產以及人身安全就能得到更好的保障。
4、物業不能通過斷水斷電等行為威逼業主交物業費
《民法典》第九百四十四條規定，物業服務人員不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。以前很多小區物業都存在這樣的行為，業主拖欠物業費，就會通過斷水斷電等方式逼迫業主繳費，嚴重影響了業主的生活品質。
然而《民法典》一出，這些舉動都屬于違法行為，業主可以運用法律武器保護自己的合法權益。
5、業主特定財產損失可以找物業保底
《民法典》第一千二百五十四條規定，禁止他人從建筑物中拋擲物品，物業服務企業等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止此類事件發生，未采取必要安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。比如一些小區的停車位都是露天的，停在樓下或者馬路邊上，假使樓上有住戶從窗戶往外扔東西，很容易砸到車上，給自己造成一定的損失，如果無法查明侵權人也不用擔心，最后可以找物業索要相應的賠償。