二手房簽訂時(shí)由于沒有新房規(guī)范，所以容易出現(xiàn)霸王條款以及中介的故意誘騙，那么二手房簽約時(shí)常見的霸王條款有哪些?購房者應(yīng)該如何處理呢?

一、二手房簽約常見的霸王條款

(一)居間不 成功 仍然可以收取報(bào)酬

“因可歸責(zé)于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當(dāng)于沒收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內(nèi)進(jìn)行活動所發(fā)生的費(fèi)用的補(bǔ)償”

解讀：這一霸王條款表達(dá)的意思是中介公司無論是否促成合同成立，均可取得相應(yīng)報(bào)酬，這顯然違反了公平原則，加重了買賣雙方的責(zé)任，因此是無效的。

法律相關(guān)規(guī)定：因?yàn)榫娱g合同要求居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。

(二)剝奪售房者的中介選擇權(quán)

“委托期限屆滿后兩個(gè)月內(nèi)，本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達(dá)成私下交易，否則我公司有權(quán)要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

解讀：這一霸王條款表達(dá)的意思是售房者只要和中介簽訂協(xié)議，就不能選擇其他方式或者選擇其他中介交易。

法律相關(guān)規(guī)定：我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于消費(fèi)者享有自主選擇 商 品或者服務(wù)的權(quán)利的規(guī)定。

(三)中介公司未完成居間義務(wù)卻侵犯委托人選擇權(quán)

“委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個(gè)月內(nèi)與中介公司曾介紹的買方成交，應(yīng)按委托價(jià)格總額的1%支付違約金”

解讀：賣方與買方成交，并不是利用原來中介公司提供的信息、條件和機(jī)會，而是通過其他中介公司的居間活動完成的，買賣雙方不能選擇其他途經(jīng)進(jìn)行交易要支付違約金。

(四)中介沒收定金權(quán)利

“賣方收到定金后，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權(quán)分享其中12%的違約金;買方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享。”

解讀：這一條款通常出現(xiàn)在賣方、買方與中介三方簽訂的居間合同中，這是中介利用其優(yōu)勢地位，剝奪消費(fèi)者依法享有的沒收定金的法定權(quán)利

法律依據(jù)：根據(jù)合同法規(guī)定，中介方居間不成，不得要求委托人支付報(bào)酬，只能收取從事居間活動的一些必要費(fèi)用，如交通費(fèi)、人工費(fèi)、電話費(fèi)。

(五)其他常見霸王條款

1、賣方必須同意獨(dú)家委托該中介公司、將房屋鑰匙交由其保管、并授權(quán)其代為收取買方客戶購房定金。而這三項(xiàng)對賣方而言，都是高風(fēng)險(xiǎn)的委托。

2、中介找到買受方之后，賣方必須在其通知的時(shí)間內(nèi)簽署房地產(chǎn)買賣合同。但房地產(chǎn)買賣合同條款復(fù)雜而冗長，不是該《限時(shí)出售定金收付書》上簡單描述的房屋總價(jià)及首期款、貸款金額這三項(xiàng)約定就能囊括的。一旦賣方因其他條款不能與買受方達(dá)成一致而拒絕簽約，就會存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

3、賣方需承擔(dān)“史無前例”的超高違約責(zé)任。

二、霸王條款并不一定是無效的

居間合同這種專業(yè)性較強(qiáng)的合同中如何平衡“意思自治”與“霸王條款”的關(guān)系?！鞍酝鯒l款”的認(rèn)定需要謹(jǐn)慎，尤其在居間合同這種具有相當(dāng)特殊性與專業(yè)性的合同中。法律的目的是為了保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全與交易秩序。居間合同中違約金條款有時(shí)為確認(rèn)書的主要內(nèi)容，在雙方簽訂居間合同時(shí)，買房人對該條款的內(nèi)容及法律后果是明知的，且不違反法律規(guī)定，因此此類條款合法有效，對雙方當(dāng)事人具有約束力。 北京 曾經(jīng)有一起“跳單”案件，法院試圖讓條款不“霸王”，適當(dāng)平衡好“意思自治”與“霸王條款”之間的關(guān)系。法院并沒有判定無效，而是判決了主張的違約金的一般作為平衡。

三、合同中有霸王條款合同無效還是條款無效

視情況而定，如果該條款系合同一方單方擬定，并存在免除對方責(zé)任，排除或加重對方責(zé)任的情形，該條款無效不影響合同其它條款的前提下，條款無效;若影響其它條款效力，可能導(dǎo)致合同無效。

購房者在買二手房時(shí)一定要選擇一家信譽(yù)好的資質(zhì)靠譜的中介，對于中介要求簽訂的任何文書都要仔細(xì)閱讀，不能盲目相信中介完全按照中介指引簽訂合同。對于合同中出現(xiàn)霸王條款為了以后麻煩可以直接拒絕簽訂。

@2019

購房協(xié)議是有法律效力的，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，只要簽訂購房協(xié)議的雙方當(dāng)事人具有相應(yīng)的行為能力，意思表示真實(shí)，且協(xié)議不違反法律法規(guī)和不損害公共利益，以及不存在一些無效的情形，那么該購房協(xié)議就是有效的。除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
怎么寫購房協(xié)議
1、貸款辦不下來的違約責(zé)任
現(xiàn)在不少的人在購買房子的時(shí)候都是通過貸款的方式去購買的，但是大家在辦理貸款的時(shí)候也會碰到銀行拒絕房貸的情況，或者是公積金管理拒絕貸款。如果出現(xiàn)這種情況，購房者應(yīng)該約定如果個(gè)人原因貸款辦不成購房者可以變更付款方式或者要求退房。
2、開發(fā)商的承諾
當(dāng)大家去到售樓處看房子的時(shí)候，開發(fā)商那邊為了吸引大家去購買房子，肯定都會對大家許下承諾，比如這個(gè)房屋的周邊配套齊全，具體有哪些，贈送面積等等。這些都可以寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
3、關(guān)于不可抗力
如果大家在購買房屋的時(shí)候由于國家或者當(dāng)?shù)卣雠_的一些相關(guān)政策，而導(dǎo)致導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行。出現(xiàn)這樣的情況時(shí)，應(yīng)該提前約定好雙方的責(zé)任，協(xié)商解決，以免發(fā)生糾紛。
4、房產(chǎn)證辦理時(shí)間
有不少的購房者覺得房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理是和開發(fā)商沒有多大的關(guān)系的，但是如果大家所購房屋的的開發(fā)商證件不齊全，或者出現(xiàn)沒有繳納土地出讓金的情況，這些都會影響到購房者產(chǎn)權(quán)的辦理，所以購房者在補(bǔ)充協(xié)議里應(yīng)該要求開發(fā)商保證在規(guī)定的期限內(nèi)履行自身義務(wù)，如果是開發(fā)商的原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)證無法辦理，應(yīng)該要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
寫購房協(xié)議要注意什么
1、購房協(xié)議的法律效力
大家簽訂購房協(xié)議的時(shí)候要注意協(xié)議是否具有法律效力，根據(jù)民法通則規(guī)定，具有完全民事行為能力人在真實(shí)意思表示的情況下，達(dá)成的協(xié)議有效，應(yīng)當(dāng)遵守。家庭成員之間對財(cái)產(chǎn)約定等達(dá)成的協(xié)議，是對自己權(quán)利的處分，具有法律效力，但涉及人身關(guān)系等強(qiáng)制性規(guī)定的除外。簽訂的購房協(xié)議一定要進(jìn)行公證，這樣才能更加有效的監(jiān)督合同內(nèi)容的履行。
2、購房協(xié)議書公證
有不少的人在簽訂了購房協(xié)議之后都會反悔，這樣需要大家注意的是當(dāng)時(shí)簽訂的協(xié)議對于簽訂雙方有沒有絕對的拘束力，雙方是不是可以任意撕毀。但是公證可以化解這一問題。一旦對方不履行，當(dāng)事人便可憑借公證書到法院或者仲裁委起訴，而事情的結(jié)果往往是朝著有利于己的方向行動。

簽了補(bǔ)充協(xié)議就是有效的，打官司可以作為證據(jù)，不簽就無效。這個(gè)情況，只能去跟開發(fā)商當(dāng)面協(xié)商了，同時(shí)在購房前應(yīng)多方面了解房產(chǎn)情況，再出手，避免后期不必要的麻煩。霸王條款就是一些經(jīng)營者單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同、通知、聲明和店堂告示或者行業(yè)慣例等,限制消費(fèi)者權(quán)利,嚴(yán)重侵害群眾利益。霸王條款之所以遭到廣大消費(fèi)者的痛恨,是因?yàn)閭€(gè)別商家利用信息不對稱、供求關(guān)系不平衡,將不平等的消費(fèi)條款強(qiáng)加給消費(fèi)者。
《商品房銷售管理辦法》第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。