“此房是我建，價(jià)格由我定，要想買房子，合同條款沒(méi)商量。”相信大多數(shù)購(gòu)房者在面對(duì)購(gòu)房合同時(shí)都有這樣的感慨，其實(shí)這種感慨也是源于購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房條款的不熟悉。那么，如何識(shí)別購(gòu)房合同中的霸王條款呢？
霸王條款一：對(duì)虛假宣傳不擔(dān)責(zé)
如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方(開(kāi)發(fā)商)在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同及附件明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過(guò)口頭、書面及其他形式（包括口頭講解、廣告、沙盤等）所表達(dá)和提供的信息都不再作為確定雙方義務(wù)的依據(jù)。
點(diǎn)評(píng)：工商部門表示，此條款違反了《合同法》及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。商品房的銷售廣告和宣傳資料對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。目前一些商品房經(jīng)銷企業(yè)在營(yíng)銷活動(dòng)中做不實(shí)宣傳，并利用法律術(shù)語(yǔ)玩文字游戲，混淆要約和要約邀請(qǐng)的法律概念，為自己推脫責(zé)任。
霸王條款二：違約金、定金兩者如何取舍由開(kāi)發(fā)商規(guī)定
某《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方(購(gòu)房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)清應(yīng)交款項(xiàng)，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的10%向甲方支付賠償金。
點(diǎn)評(píng)：不難看出，此項(xiàng)霸王條款違反了合同法中當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人違約的情況下，既可以沒(méi)收定金，又可以收取10%的違約金。
分析：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。
霸王條款三：利用格式條款強(qiáng)制轉(zhuǎn)嫁
如某樓盤《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開(kāi)發(fā)商能夠依據(jù)自行設(shè)定的格式合同排斥非格式合同。舉個(gè)案例：“簽約時(shí)說(shuō)是4月份交房，沒(méi)想到提前竣工，開(kāi)發(fā)商要求5日內(nèi)辦理入住手續(xù)，這給在外出差的張先生來(lái)了個(gè)措手不及。開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)充條款中稱，5日后，無(wú)論張先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關(guān)費(fèi)用都由他來(lái)承擔(dān)。”
點(diǎn)評(píng)：補(bǔ)充條款違反了《合同法》，將自己的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。《合同法》中規(guī)定，當(dāng)事人可以拒絕對(duì)方提前履行合同，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。開(kāi)發(fā)商提前履行合同給當(dāng)事人增加的費(fèi)用，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)。
分析：根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。如果附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的，應(yīng)以非格式條款為準(zhǔn)。
霸王條款四：業(yè)主共有部分歸開(kāi)發(fā)商所有
如一家地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購(gòu)房者無(wú)權(quán)干涉。
點(diǎn)評(píng)：按照物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車位權(quán)利規(guī)定給自己的條款是違法的。
分析：《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。將全部業(yè)主共有權(quán)益無(wú)效贈(zèng)與他人，以此作為商品房銷售中的促銷手段，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。
霸王條款五：雙方違約比例不公平
在有的商品房買賣合同中，開(kāi)發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天10元計(jì)算，向乙方（消費(fèi)者）支付違約金，而如果乙方（消費(fèi)者）逾期付款，則按每天20元向甲方(開(kāi)發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金。
點(diǎn)評(píng)：依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購(gòu)房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。
分析：此條款違反了《合同法》中當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。對(duì)雙方承擔(dān)的違約責(zé)任作出不平等的規(guī)定，加重了消費(fèi)者的責(zé)任。
如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房合同中的“霸王條款”？
要避免霸王合同，小編建議購(gòu)房者在簽訂合同前要做足功課，了解常見(jiàn)的霸王條款，總的來(lái)說(shuō)要注意以下幾點(diǎn):
一、合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國(guó)合同法》依法確立了平等原則、公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則，這些原則是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免霸王合同發(fā)生的第一步。
二、購(gòu)房者一定要學(xué)會(huì)理性購(gòu)房。
三、購(gòu)房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，在簽訂合同前要了解一些購(gòu)房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭(zhēng)。
四、如果購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房知識(shí)欠缺，可以參考相關(guān)的購(gòu)房指南，或請(qǐng)專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購(gòu)房，以此提高自己的反霸能力。

哪些是“霸王條款”?“商品售出，一概不退”、“解釋權(quán)歸本公司(店)所有”、“特價(jià)商品，不退不換”、“自帶酒水收取開(kāi)瓶費(fèi)”、“本公司有權(quán)單方面更改協(xié)議內(nèi)容”……大家通常理解的“霸王條款”，法律術(shù)語(yǔ)來(lái)講就是格式條款，即一方當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。格式條款應(yīng)該合理提示。《民法典》規(guī)定：“提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。”實(shí)際中，一些不良商家把“霸王條款”隱藏在長(zhǎng)篇協(xié)議文字當(dāng)中，或者采用特別小的字體標(biāo)注在頁(yè)面角落，消費(fèi)者難以注意到，在消費(fèi)者提出疑問(wèn)時(shí)則以“合同已寫明，不構(gòu)成違法”推卸責(zé)任。有些格式條款無(wú)效。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，格式條款存在下列情形之一的無(wú)效：(1)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利;(2)提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利;(3)造成對(duì)方人身?yè)p害的;(4)因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。以上內(nèi)容，即使提供條款的一方作了合理提示，消費(fèi)者表示同意，這類條款也是無(wú)效的。特別是不交物業(yè)費(fèi)不辦理交房手續(xù)這個(gè)問(wèn)題就是筆者朋友最近遇到的，說(shuō)開(kāi)發(fā)商要交過(guò)物業(yè)費(fèi)才辦理交付手續(xù)，我告訴朋友，這是不合理的，一定要拒交。實(shí)際上，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商都存在這種霸王條款，交房時(shí)會(huì)有各種費(fèi)用，包括物業(yè)費(fèi)，否則你拿不到鑰匙。其實(shí)交付房屋和交納物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)把交納物業(yè)費(fèi)作為交房的前提。如果交房后，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，方法是很多的，比如協(xié)商、仲裁以及訴訟。它們完全是兩種關(guān)系。禁止攜帶外來(lái)食品此前看到過(guò)一個(gè)熱門新聞，上海迪士尼禁止外帶食品入園，而且還要檢查行李，最后并大學(xué)生告上法庭。這些應(yīng)該大家也能經(jīng)常碰到，特別是一些大型游樂(lè)園，還有一些電影院、餐飲行業(yè)等，都會(huì)禁止消費(fèi)者外帶食品，其中也存在一定的合理性，但游玩場(chǎng)所和電影院，如果存在這樣的規(guī)定，難道不是迫使消費(fèi)者購(gòu)買自營(yíng)食品。

二手房簽訂時(shí)由于沒(méi)有新房規(guī)范，所以容易出現(xiàn)霸王條款以及中介的故意誘騙，那么二手房簽約時(shí)常見(jiàn)的霸王條款有哪些?購(gòu)房者應(yīng)該如何處理呢?

一、二手房簽約常見(jiàn)的霸王條款

(一)居間不 成功 仍然可以收取報(bào)酬

“因可歸責(zé)于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無(wú)法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當(dāng)于沒(méi)收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用的補(bǔ)償”

解讀：這一霸王條款表達(dá)的意思是中介公司無(wú)論是否促成合同成立，均可取得相應(yīng)報(bào)酬，這顯然違反了公平原則，加重了買賣雙方的責(zé)任，因此是無(wú)效的。

法律相關(guān)規(guī)定：因?yàn)榫娱g合同要求居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

(二)剝奪售房者的中介選擇權(quán)

“委托期限屆滿后兩個(gè)月內(nèi)，本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達(dá)成私下交易，否則我公司有權(quán)要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

解讀：這一霸王條款表達(dá)的意思是售房者只要和中介簽訂協(xié)議，就不能選擇其他方式或者選擇其他中介交易。

法律相關(guān)規(guī)定：我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于消費(fèi)者享有自主選擇 商 品或者服務(wù)的權(quán)利的規(guī)定。

(三)中介公司未完成居間義務(wù)卻侵犯委托人選擇權(quán)

“委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個(gè)月內(nèi)與中介公司曾介紹的買方成交，應(yīng)按委托價(jià)格總額的1%支付違約金”

解讀：賣方與買方成交，并不是利用原來(lái)中介公司提供的信息、條件和機(jī)會(huì)，而是通過(guò)其他中介公司的居間活動(dòng)完成的，買賣雙方不能選擇其他途經(jīng)進(jìn)行交易要支付違約金。

(四)中介沒(méi)收定金權(quán)利

“賣方收到定金后，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權(quán)分享其中12%的違約金;買方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享。”

解讀：這一條款通常出現(xiàn)在賣方、買方與中介三方簽訂的居間合同中，這是中介利用其優(yōu)勢(shì)地位，剝奪消費(fèi)者依法享有的沒(méi)收定金的法定權(quán)利

法律依據(jù)：根據(jù)合同法規(guī)定，中介方居間不成，不得要求委托人支付報(bào)酬，只能收取從事居間活動(dòng)的一些必要費(fèi)用，如交通費(fèi)、人工費(fèi)、電話費(fèi)。

(五)其他常見(jiàn)霸王條款

1、賣方必須同意獨(dú)家委托該中介公司、將房屋鑰匙交由其保管、并授權(quán)其代為收取買方客戶購(gòu)房定金。而這三項(xiàng)對(duì)賣方而言，都是高風(fēng)險(xiǎn)的委托。

2、中介找到買受方之后，賣方必須在其通知的時(shí)間內(nèi)簽署房地產(chǎn)買賣合同。但房地產(chǎn)買賣合同條款復(fù)雜而冗長(zhǎng)，不是該《限時(shí)出售定金收付書》上簡(jiǎn)單描述的房屋總價(jià)及首期款、貸款金額這三項(xiàng)約定就能囊括的。一旦賣方因其他條款不能與買受方達(dá)成一致而拒絕簽約，就會(huì)存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

3、賣方需承擔(dān)“史無(wú)前例”的超高違約責(zé)任。

二、霸王條款并不一定是無(wú)效的

居間合同這種專業(yè)性較強(qiáng)的合同中如何平衡“意思自治”與“霸王條款”的關(guān)系。“霸王條款”的認(rèn)定需要謹(jǐn)慎，尤其在居間合同這種具有相當(dāng)特殊性與專業(yè)性的合同中。法律的目的是為了保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全與交易秩序。居間合同中違約金條款有時(shí)為確認(rèn)書的主要內(nèi)容，在雙方簽訂居間合同時(shí)，買房人對(duì)該條款的內(nèi)容及法律后果是明知的，且不違反法律規(guī)定，因此此類條款合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。 北京 曾經(jīng)有一起“跳單”案件，法院試圖讓條款不“霸王”，適當(dāng)平衡好“意思自治”與“霸王條款”之間的關(guān)系。法院并沒(méi)有判定無(wú)效，而是判決了主張的違約金的一般作為平衡。

三、合同中有霸王條款合同無(wú)效還是條款無(wú)效

視情況而定，如果該條款系合同一方單方擬定，并存在免除對(duì)方責(zé)任，排除或加重對(duì)方責(zé)任的情形，該條款無(wú)效不影響合同其它條款的前提下，條款無(wú)效;若影響其它條款效力，可能導(dǎo)致合同無(wú)效。

購(gòu)房者在買二手房時(shí)一定要選擇一家信譽(yù)好的資質(zhì)靠譜的中介，對(duì)于中介要求簽訂的任何文書都要仔細(xì)閱讀，不能盲目相信中介完全按照中介指引簽訂合同。對(duì)于合同中出現(xiàn)霸王條款為了以后麻煩可以直接拒絕簽訂。

@2019

簽了補(bǔ)充協(xié)議就是有效的，打官司可以作為證據(jù)，不簽就無(wú)效。這個(gè)情況，只能去跟開(kāi)發(fā)商當(dāng)面協(xié)商了，同時(shí)在購(gòu)房前應(yīng)多方面了解房產(chǎn)情況，再出手，避免后期不必要的麻煩。霸王條款就是一些經(jīng)營(yíng)者單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同、通知、聲明和店堂告示或者行業(yè)慣例等,限制消費(fèi)者權(quán)利,嚴(yán)重侵害群眾利益。霸王條款之所以遭到廣大消費(fèi)者的痛恨,是因?yàn)閭€(gè)別商家利用信息不對(duì)稱、供求關(guān)系不平衡,將不平等的消費(fèi)條款強(qiáng)加給消費(fèi)者。
《商品房銷售管理辦法》第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。