現(xiàn)實中存在很多未結(jié)清貸款即出售房屋的情況，買賣被抵押的房屋其實是很常見的，需要由賣方在限定時間內(nèi)解除抵押，抵押解除了才可以進行正常的過戶。合同履行中出現(xiàn)了糾紛，買方可以依法向法院起訴。

一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？

房屋被抵押 ，常見的是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個人債務(wù)等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。

所謂解抵押 ，簡單來說是指有貸款的房子，在產(chǎn)權(quán)交易中心有登記，此時房子某些權(quán)利受到限制（如出售）。當你把貸款還完了，可以去銀行拿到貸款還清證明，就可以去不動產(chǎn)登記中心解除抵押登記，這個過程稱之為解抵押。

 解抵押圖示

二、被抵押的房屋應(yīng)該如何買賣？

1.簽訂買賣合同前，對房屋是否涉及抵押的事實應(yīng)予以明確。

買方應(yīng)主動了解該房屋是否被抵押，賣方也有義務(wù)主動告知，并將房屋是否設(shè)定抵押的事實明確在協(xié)議中。

2.簽訂買賣合同后，應(yīng)由賣方在限定時間內(nèi)解除抵押。

不解押則無法辦理過戶手續(xù)，所以，解押是履行合同的重要一環(huán)。解除抵押就涉及向抵押權(quán)人清償債務(wù)的問題，比如歸還銀行貸款。這筆錢可能是賣方自籌，也可能是用買方的首付款解抵押。

（1）賣方自籌

如果是由賣方自籌，買方基本上沒什么風險；

（2）買房首付款解抵押

如果是用買方的首付款來解押， 對買方來說有很大的風險性。 比如買方支付一筆數(shù)額不小的首付款給賣方用于解押，而賣家可能因為各種原因急需用款（賭博、炒股、做生意等等）把本該用于還貸的錢挪用，最終導(dǎo)致無法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣的，買方可就麻煩了，嚴重的可能導(dǎo)致最終 錢房兩失 。

對策：

a: 如果要用到買方的首付款解押，買方一定要通過合同約定及實踐操作，確保相關(guān)款項用于還貸，不給賣家中間挪用的機會。

b: 通過中介等第三方墊資來解封。需要注意的是，第三方墊資時，會約定一個出了問題誰承擔責任的條款，如果約定墊資后未能正常履行，買方承擔責任，實際上等于代買方墊資，風險還在買方身上。

三、購買被抵押的房屋，合同履行中出現(xiàn)糾紛怎么辦？

房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應(yīng)認定有效。履行出現(xiàn)糾紛，通常是因為賣方未按約定解押導(dǎo)致合同不能正常履行，這種情況下，如果買方起訴，有兩種方案。

方案一： 賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，并要求賣方承擔相應(yīng)違約責任的，法院應(yīng)予支持。

方案二： 賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務(wù)，致使買方無法辦理房屋過戶， 而買方要求繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)的，買方要準備好資金幫賣方清償債務(wù)解除抵押。 如果買方不能代為清償債務(wù)，對其要求過戶的訴求，法院不支持。

注意： 對于買家來說，需要明確的是，只有能夠 正常解押，才能進行過戶。

根據(jù) 《物權(quán)法》 第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

也就是說即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)。

被抵押的房屋可以購買，但是前提要能夠正常解抵押，如果買方用自己的首付款幫賣方解抵押存在一定的風險，因此還要謹慎購買。

有抵押的二手房能買，這是由于現(xiàn)行法律規(guī)范并沒有明確禁止買賣此類房屋。但是在房屋抵押期限，若是公民選擇售賣抵押房屋，那么在房屋轉(zhuǎn)讓之后，需要將房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓這一事實告知抵押權(quán)人。

如果是通過按揭貸款購買的房屋，買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進行交易過戶。如果是被法院等機關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來，即使是已經(jīng)抵押的房屋，按照法律規(guī)定的程序，仍然可以買賣。

購房已成為百姓安居樂業(yè)的大事，許多人選擇購買二手房。“二手房”通常是指再次買賣交易的住房，可是有抵押的二手房可以購買嗎，在購買二手房時要注意哪些事項來避免糾紛?這些問題我們會在下文為您作詳細的介紹，希望對您有所幫助。

一、有抵押的二手房可以購買嗎

1、通過按揭貸款購買的房屋

如果是通過按揭貸款購買的房屋，買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進行交易過戶。

2、被法院查封的房屋

如果是被法院等機關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來，即使是已經(jīng)抵押的房屋，按照法律規(guī)定的程序，仍然可以買賣。出賣人也可以在簽訂合同后告知抵押權(quán)人，并以所得價款清償債務(wù)而解除抵押，這些并不影響買賣合同的效力。

總的來說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。

《民法典》(自2021年1月1日起施行)

第四百零六條  抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

二、購買二手房要注意哪些事項

購買二手房有著不同于購買新建商品房的風險，買賣雙方除應(yīng)簽訂條款完善的合同外，還應(yīng)對如下事項進行相應(yīng)的調(diào)查與審核，包括：

1、 權(quán)屬審查。

購買人要購買二手房，應(yīng)當審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(包括房產(chǎn)證及土地證)的房屋，不得買賣。 為慎重起見，購買者應(yīng)當向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性、同一性，以最大限度地避免購買的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議。

2、 買賣雙方主體資格審查。

二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋所有權(quán)人。二手房受讓人可以是境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、行政法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，購買人應(yīng)當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，購買人應(yīng)當審查政府主管部門的批準文件。

3、 共有財產(chǎn)審查。

二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應(yīng)當審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。依照規(guī)定，共有人對買賣的房屋具有優(yōu)先購買權(quán)，未經(jīng)共有人同意，買賣房屋的合同將被法院認定為無效。另依據(jù)我國婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，除非另有約定。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關(guān)財產(chǎn)約定的協(xié)議。

4、 權(quán)利限制審查。

二手房買賣前，購買方應(yīng)當審查司法機關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說來，有權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家安全機關(guān)。

5、 他項權(quán)利設(shè)置審查。

購買人應(yīng)當審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押，應(yīng)當取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

由此我們也知道了在二手房買賣中需要注意的東西。不過實踐中即使的購房者千小心萬小心，也敵不過二手房中介設(shè)置的陷阱。而且二手房交易中還要辦理過戶，繳納稅費，可是這稅費該由誰來交，過戶的手續(xù)又該怎么辦?這些問題最好先問問專業(yè)的律師，謹防上當受騙。

對于開發(fā)商而言，樓盤有抵押房實屬正常，只要在銷售之前還清抵押貸款，將抵押房解押就可以銷售了，一般在一個樓盤銷售的房子中至少有一半的房子是屬于抵押房。

但是，如消費者購買了抵押狀態(tài)的房屋，開放商拿到錢把抵押狀態(tài)解除了，對消費者沒有大的影響，如果某些開發(fā)商，在整個開發(fā)過程中資金出現(xiàn)問題，致使拖欠銀行款項，則房屋無法過戶。

相關(guān)法律規(guī)定：《民法典》

第四百零六條 【抵押財產(chǎn)的處分】抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

如何避免自己購買到的是抵押房?

1、在購房過程中要想避免自己購買到的是抵押房，可以到房管部門進行查詢，因為在建工程要辦理抵押，需要到房管部門進行登記，同時，如果是買了在建的抵押了的房子，要注意資金監(jiān)管的事情。

2、購房者在購房過程中，除了查詢，還要注意及時網(wǎng)簽并備案。如果是房子出現(xiàn)了除在建工程之外的抵押或者是查封，系統(tǒng)里都有記錄，是網(wǎng)簽不了的，購房者可以及時發(fā)現(xiàn)并避免損失。

3、實踐中，許多開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)時未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，在辦理《房屋所有權(quán)證》時，房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)《國有土地使用證》上已有抵押記載，造成辦理產(chǎn)權(quán)過戶出現(xiàn)障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權(quán)證》。

4、為了規(guī)范購房法律關(guān)系，減少甚至杜絕糾紛，從保護購房者利益的角度出發(fā)，較好的辦法是在《商品房買賣合同》補充協(xié)議中增加如下條款：

①出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項目及其所處位置的土地使用權(quán)進行抵押，否則，買售人有權(quán)無條件退房并要求出賣人承擔賠償責任。

②買受人有權(quán)在取得《房屋所有權(quán)證》之前的任何時間，要求出賣人提供《國有土地使用證》，以便及時了解該項目的抵押情況。

處于抵押狀態(tài)的房屋也是可以買賣的，但是如果后期抵押人不能履行債務(wù)的償還怎，房屋有被法院拍賣的風險，且即使法院不拍賣、房屋一旦處于爭議的狀態(tài)，也是不能辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的，故此抵押房的購買需慎重。