現(xiàn)實(shí)中存在很多未結(jié)清貸款即出售房屋的情況，買賣被抵押的房屋其實(shí)是很常見的，需要由賣方在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押，抵押解除了才可以進(jìn)行正常的過戶。合同履行中出現(xiàn)了糾紛，買方可以依法向法院起訴。

一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？

房屋被抵押 ，常見的是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個(gè)人債務(wù)等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。

所謂解抵押 ，簡(jiǎn)單來說是指有貸款的房子，在產(chǎn)權(quán)交易中心有登記，此時(shí)房子某些權(quán)利受到限制（如出售）。當(dāng)你把貸款還完了，可以去銀行拿到貸款還清證明，就可以去不動(dòng)產(chǎn)登記中心解除抵押登記，這個(gè)過程稱之為解抵押。

 解抵押圖示

二、被抵押的房屋應(yīng)該如何買賣？

1.簽訂買賣合同前，對(duì)房屋是否涉及抵押的事實(shí)應(yīng)予以明確。

買方應(yīng)主動(dòng)了解該房屋是否被抵押，賣方也有義務(wù)主動(dòng)告知，并將房屋是否設(shè)定抵押的事實(shí)明確在協(xié)議中。

2.簽訂買賣合同后，應(yīng)由賣方在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押。

不解押則無法辦理過戶手續(xù)，所以，解押是履行合同的重要一環(huán)。解除抵押就涉及向抵押權(quán)人清償債務(wù)的問題，比如歸還銀行貸款。這筆錢可能是賣方自籌，也可能是用買方的首付款解抵押。

（1）賣方自籌

如果是由賣方自籌，買方基本上沒什么風(fēng)險(xiǎn)；

（2）買房首付款解抵押

如果是用買方的首付款來解押， 對(duì)買方來說有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。 比如買方支付一筆數(shù)額不小的首付款給賣方用于解押，而賣家可能因?yàn)楦鞣N原因急需用款（賭博、炒股、做生意等等）把本該用于還貸的錢挪用，最終導(dǎo)致無法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣的，買方可就麻煩了，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致最終 錢房?jī)墒?nbsp;。

對(duì)策：

a: 如果要用到買方的首付款解押，買方一定要通過合同約定及實(shí)踐操作，確保相關(guān)款項(xiàng)用于還貸，不給賣家中間挪用的機(jī)會(huì)。

b: 通過中介等第三方墊資來解封。需要注意的是，第三方墊資時(shí)，會(huì)約定一個(gè)出了問題誰承擔(dān)責(zé)任的條款，如果約定墊資后未能正常履行，買方承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上等于代買方墊資，風(fēng)險(xiǎn)還在買方身上。

三、購買被抵押的房屋，合同履行中出現(xiàn)糾紛怎么辦？

房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即合同應(yīng)認(rèn)定有效。履行出現(xiàn)糾紛，通常是因?yàn)橘u方未按約定解押導(dǎo)致合同不能正常履行，這種情況下，如果買方起訴，有兩種方案。

方案一： 賣方在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。買方可向法院起訴請(qǐng)求解除合同，并要求賣方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。

方案二： 賣方在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行解押義務(wù)，致使買方無法辦理房屋過戶， 而買方要求繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)的，買方要準(zhǔn)備好資金幫賣方清償債務(wù)解除抵押。 如果買方不能代為清償債務(wù)，對(duì)其要求過戶的訴求，法院不支持。

注意： 對(duì)于買家來說，需要明確的是，只有能夠 正常解押，才能進(jìn)行過戶。

根據(jù) 《物權(quán)法》 第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>

也就是說即使買賣被抵押的房屋合同認(rèn)定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)。

被抵押的房屋可以購買，但是前提要能夠正常解抵押，如果買方用自己的首付款幫賣方解抵押存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此還要謹(jǐn)慎購買。

有抵押的二手房能買，這是由于現(xiàn)行法律規(guī)范并沒有明確禁止買賣此類房屋。但是在房屋抵押期限，若是公民選擇售賣抵押房屋，那么在房屋轉(zhuǎn)讓之后，需要將房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓這一事實(shí)告知抵押權(quán)人。

如果是通過按揭貸款購買的房屋，買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶。如果是被法院等機(jī)關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來，即使是已經(jīng)抵押的房屋，按照法律規(guī)定的程序，仍然可以買賣。

購房已成為百姓安居樂業(yè)的大事，許多人選擇購買二手房?！岸址俊蓖ǔＪ侵冈俅钨I賣交易的住房，可是有抵押的二手房可以購買嗎，在購買二手房時(shí)要注意哪些事項(xiàng)來避免糾紛?這些問題我們會(huì)在下文為您作詳細(xì)的介紹，希望對(duì)您有所幫助。

一、有抵押的二手房可以購買嗎

1、通過按揭貸款購買的房屋

如果是通過按揭貸款購買的房屋，買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶。

2、被法院查封的房屋

如果是被法院等機(jī)關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來，即使是已經(jīng)抵押的房屋，按照法律規(guī)定的程序，仍然可以買賣。出賣人也可以在簽訂合同后告知抵押權(quán)人，并以所得價(jià)款清償債務(wù)而解除抵押，這些并不影響買賣合同的效力。

總的來說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。

《民法典》(自2021年1月1日起施行)

第四百零六條  抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

二、購買二手房要注意哪些事項(xiàng)

購買二手房有著不同于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方除應(yīng)簽訂條款完善的合同外，還應(yīng)對(duì)如下事項(xiàng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)查與審核，包括：

1、 權(quán)屬審查。

購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(包括房產(chǎn)證及土地證)的房屋，不得買賣。 為慎重起見，購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性，以最大限度地避免購買的房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

2、 買賣雙方主體資格審查。

二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋所有權(quán)人。二手房受讓人可以是境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、行政法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，購買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

3、 共有財(cái)產(chǎn)審查。

二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。依照規(guī)定，共有人對(duì)買賣的房屋具有優(yōu)先購買權(quán)，未經(jīng)共有人同意，買賣房屋的合同將被法院認(rèn)定為無效。另依據(jù)我國(guó)婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非另有約定。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關(guān)財(cái)產(chǎn)約定的協(xié)議。

4、 權(quán)利限制審查。

二手房買賣前，購買方應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說來，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。

5、 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查。

購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押，應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

由此我們也知道了在二手房買賣中需要注意的東西。不過實(shí)踐中即使的購房者千小心萬小心，也敵不過二手房中介設(shè)置的陷阱。而且二手房交易中還要辦理過戶，繳納稅費(fèi)，可是這稅費(fèi)該由誰來交，過戶的手續(xù)又該怎么辦?這些問題最好先問問專業(yè)的律師，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。

對(duì)于開發(fā)商而言，樓盤有抵押房實(shí)屬正常，只要在銷售之前還清抵押貸款，將抵押房解押就可以銷售了，一般在一個(gè)樓盤銷售的房子中至少有一半的房子是屬于抵押房。

但是，如消費(fèi)者購買了抵押狀態(tài)的房屋，開放商拿到錢把抵押狀態(tài)解除了，對(duì)消費(fèi)者沒有大的影響，如果某些開發(fā)商，在整個(gè)開發(fā)過程中資金出現(xiàn)問題，致使拖欠銀行款項(xiàng)，則房屋無法過戶。

相關(guān)法律規(guī)定：《民法典》

第四百零六條 【抵押財(cái)產(chǎn)的處分】抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

如何避免自己購買到的是抵押房?

1、在購房過程中要想避免自己購買到的是抵押房，可以到房管部門進(jìn)行查詢，因?yàn)樵诮üこ桃k理抵押，需要到房管部門進(jìn)行登記，同時(shí)，如果是買了在建的抵押了的房子，要注意資金監(jiān)管的事情。

2、購房者在購房過程中，除了查詢，還要注意及時(shí)網(wǎng)簽并備案。如果是房子出現(xiàn)了除在建工程之外的抵押或者是查封，系統(tǒng)里都有記錄，是網(wǎng)簽不了的，購房者可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并避免損失。

3、實(shí)踐中，許多開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)時(shí)未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，在辦理《房屋所有權(quán)證》時(shí)，房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)《國(guó)有土地使用證》上已有抵押記載，造成辦理產(chǎn)權(quán)過戶出現(xiàn)障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權(quán)證》。

4、為了規(guī)范購房法律關(guān)系，減少甚至杜絕糾紛，從保護(hù)購房者利益的角度出發(fā)，較好的辦法是在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中增加如下條款：

①出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項(xiàng)目及其所處位置的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，否則，買售人有權(quán)無條件退房并要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

②買受人有權(quán)在取得《房屋所有權(quán)證》之前的任何時(shí)間，要求出賣人提供《國(guó)有土地使用證》，以便及時(shí)了解該項(xiàng)目的抵押情況。

處于抵押狀態(tài)的房屋也是可以買賣的，但是如果后期抵押人不能履行債務(wù)的償還怎，房屋有被法院拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，且即使法院不拍賣、房屋一旦處于爭(zhēng)議的狀態(tài)，也是不能辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的，故此抵押房的購買需慎重。