商品房廣告宣傳與實(shí)際不符如果是屬于開發(fā)范圍和相關(guān)設(shè)施的，買房人是可以請(qǐng)求退房的。法律規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì) 商品房買賣合同 的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)違約責(zé)任 ，可以要求退房?！蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 《商品房銷售管理辦法》第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

開發(fā)商虛假宣傳可以找有關(guān)行政部門處理。開發(fā)商虛假宣傳，解決的途徑有五種：
1、與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商解決；
2、請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解；
3、向有關(guān)行政部門申訴；
4、根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)機(jī)構(gòu)仲裁；
5、向人民法院提起訴訟。
虛假宣傳認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：行為的主體是廣告主、廣告代理制作者和廣告發(fā)布者。在某些情況下，三者身份可能重疊；上述主體實(shí)施了虛假宣傳行為；上虛假?gòu)V告或虛假宣傳達(dá)到了引人誤解的程度，因而具有社會(huì)危害性；主觀方面，廣告商在明知或應(yīng)知情況下，方對(duì)虛假?gòu)V告負(fù)法律責(zé)任，對(duì)廣告主，則不論其主觀上處于何種狀態(tài)，均必須對(duì)虛假?gòu)V告承擔(dān)法律責(zé)任。
法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)刑法》第二百二十二條
廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者違反國(guó)家規(guī)定，利用廣告對(duì)商品或者服務(wù)作虛假宣傳，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

實(shí)物與宣傳不符處理如下：
1、 聯(lián)系商家：首先，與商家進(jìn)行溝通，說(shuō)明購(gòu)買的實(shí)物與宣傳不符的問(wèn)題。提供清晰的照片或其他證據(jù)來(lái)支持主張，并要求商家解決問(wèn)題，例如退貨、換貨或提供合理的補(bǔ)償；
2、檢查退換政策：查看購(gòu)買時(shí)的退換貨政策。如果商家提供了退換貨服務(wù)，可以根據(jù)政策要求進(jìn)行退貨或換貨；
3、投訴和維權(quán)：如果商家不愿意解決問(wèn)題，可以考慮向消費(fèi)者保護(hù)機(jī)構(gòu)或相關(guān)監(jiān)管部門投訴，提供證據(jù)和詳細(xì)的情況說(shuō)明。他們可能會(huì)介入調(diào)解或提供進(jìn)一步的法律支持。
經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有下列情形之一的，承擔(dān)民事責(zé)任：
1、商品或者服務(wù)存在缺陷的；
2、不具備商品應(yīng)當(dāng)具備的使用性能而出售時(shí)未作說(shuō)明的；
3、不符合在商品或者其包裝上注明采用的商品標(biāo)準(zhǔn)的；
4、不符合商品說(shuō)明、實(shí)物樣品等方式表明的質(zhì)量狀況的；
5、生產(chǎn)國(guó)家明令淘汰的商品或者銷售失效、變質(zhì)的商品的；
6、銷售的商品數(shù)量不足的；
7、服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用違反約定的；
8、對(duì)消費(fèi)者提出的修理、重作、更換、退貨、補(bǔ)足商品數(shù)量、退還貨款和服務(wù)費(fèi)用或者賠償損失的要求，故意拖延或者無(wú)理拒絕的；
綜上所述，在處理實(shí)物與宣傳不符的問(wèn)題時(shí)，保留相關(guān)的購(gòu)買憑證、通信記錄、照片等證據(jù)是非常重要的。此外，請(qǐng)確保與商家的溝通是友好和理性的，以增加解決問(wèn)題的可能性。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條
經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
經(jīng)營(yíng)者明知商品或者服務(wù)存在缺陷，仍然向消費(fèi)者提供，造成消費(fèi)者或者其他受害人死亡或者健康嚴(yán)重?fù)p害的，受害人有權(quán)要求經(jīng)營(yíng)者依照本法第四十九條、第五十一條等法律規(guī)定賠償損失，并有權(quán)要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償。