商品房廣告宣傳與實際不符如果是屬于開發(fā)范圍和相關設施的，買房人是可以請求退房的。法律規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對 商品房買賣合同 的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。當事人違反的，應當 承擔違約責任 ，可以要求退房?！蛾P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 《商品房銷售管理辦法》第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

開發(fā)商虛假宣傳可以找有關行政部門處理。開發(fā)商虛假宣傳，解決的途徑有五種：
1、與經(jīng)營者協(xié)商解決；
2、請求消費者協(xié)會調解；
3、向有關行政部門申訴；
4、根據(jù)與經(jīng)營者達成的仲裁協(xié)議提請機構仲裁；
5、向人民法院提起訴訟。
虛假宣傳認定標準是：行為的主體是廣告主、廣告代理制作者和廣告發(fā)布者。在某些情況下，三者身份可能重疊；上述主體實施了虛假宣傳行為；上虛假廣告或虛假宣傳達到了引人誤解的程度，因而具有社會危害性；主觀方面，廣告商在明知或應知情況下，方對虛假廣告負法律責任，對廣告主，則不論其主觀上處于何種狀態(tài)，均必須對虛假廣告承擔法律責任。
法律依據(jù)：《中華人民共和國刑法》第二百二十二條
廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者違反國家規(guī)定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳，情節(jié)嚴重的，處二年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

實物與宣傳不符處理如下：
1、 聯(lián)系商家：首先，與商家進行溝通，說明購買的實物與宣傳不符的問題。提供清晰的照片或其他證據(jù)來支持主張，并要求商家解決問題，例如退貨、換貨或提供合理的補償；
2、檢查退換政策：查看購買時的退換貨政策。如果商家提供了退換貨服務，可以根據(jù)政策要求進行退貨或換貨；
3、投訴和維權：如果商家不愿意解決問題，可以考慮向消費者保護機構或相關監(jiān)管部門投訴，提供證據(jù)和詳細的情況說明。他們可能會介入調解或提供進一步的法律支持。
經(jīng)營者提供商品或者服務有下列情形之一的，承擔民事責任：
1、商品或者服務存在缺陷的；
2、不具備商品應當具備的使用性能而出售時未作說明的；
3、不符合在商品或者其包裝上注明采用的商品標準的；
4、不符合商品說明、實物樣品等方式表明的質量狀況的；
5、生產(chǎn)國家明令淘汰的商品或者銷售失效、變質的商品的；
6、銷售的商品數(shù)量不足的；
7、服務的內容和費用違反約定的；
8、對消費者提出的修理、重作、更換、退貨、補足商品數(shù)量、退還貨款和服務費用或者賠償損失的要求，故意拖延或者無理拒絕的；
綜上所述，在處理實物與宣傳不符的問題時，保留相關的購買憑證、通信記錄、照片等證據(jù)是非常重要的。此外，請確保與商家的溝通是友好和理性的，以增加解決問題的可能性。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十五條
經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍；增加賠償?shù)慕痤~不足五百元的，為五百元。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
經(jīng)營者明知商品或者服務存在缺陷，仍然向消費者提供，造成消費者或者其他受害人死亡或者健康嚴重損害的，受害人有權要求經(jīng)營者依照本法第四十九條、第五十一條等法律規(guī)定賠償損失，并有權要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償。