法律分析：
一、小產權的房子無房產證，只有合同，可以憑合同進行買賣，但是由于無房產證，無法備案，不受法律保護。
1、“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。
2、小產權房一般是違法占地，屬于違建，無房產證，不受法律保護。商品房是經國家批準后修建，有房產證，有70年產權，受法律保護。
二、根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。 由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。 擴展資料：小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2020年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。購買風險
（一）法律效力“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
（二）房產轉讓“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。小產權房根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
（三）政策風險購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
（四）監管缺位鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

【法律依據】：
《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》 第一條 農村集體土地確權登記發證是對農村集體土地所有權和集體土地使用權等土地權利的確權登記發證。農村集體土地使用權包括宅基地使用權、集體建設用地使用權等。

劃撥的國有土地不能過戶，出讓的國有土地可以過戶。國有土地證過戶要分情況，如是劃撥的國有土地，一般不能過戶，除非經批準后轉變為出讓土地性質的，才能過戶；如是出讓的國有土地，可以過戶，但需簽訂出讓協議并交納土地出讓金。國有土地證過戶買賣需要符合的條件：
1、經過正式合法的轉讓程序，獲得轉移土地使用權的批準。
2、擁有符合規定的土地用途證和規劃許可證，符合當地的土地規劃和用途標準。
3、納稅證明齊全，符合稅收政策標準。