法律分析：如果發現賣家違約，應及時固定證據。如果賣方應履行義務期限屆滿時未履行其義務，買方應自己或者委托律師向賣方發出書面的《履約催促函》，并保留函件復印件及郵寄憑證，以證明對方違約的事實;若協商不成，法律解決。及時委托律師維護自身合法權益，起訴后都應立即申請財產保全，查封涉案的房產，以保障今后判決的順利執行。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

對于廣大購房者來說，如果能買到稱心如意的房子是一件令人高興的事兒。一、二手房合同違約怎么處理1、如果同意解除合同，要求買家按照合同約定承擔違約責任。不同意解除合同，要求繼續履行合同，并要求賣家承擔違約金。在二手房買賣過程中，很多人對于違約金存在誤解，導致房屋買賣合同不能正確簽訂，或者不能實現己方的意愿。2、在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20％。很多人以為違約金多只能約定為20％。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規定了定金不能超過合同總金額的20％，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意愿協商確定。3、在二手房買賣合同中，通常會約定一種滯納金，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20％或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照滯納金追究違約責任。4、違約金可以由買賣雙方依據自己的意愿協商確定，但如果發生糾紛，并不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。5、因此房屋買賣雙方要結合上述法律規定，依據自己的實際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益一般來說，20％是約定違約金中較高標準。實際上，法律對此沒有嚴格限制，只要不顯失公平，法院將依照合同約定判決。二、二手房合同違約需要承擔哪些責任1、房屋買賣在二手房買賣中，簽訂了合同，合同生效后是具有法律效力的，但有時候也會出現違約的現象。關于違約責任的構成要件：（1）有違約行為；（2）有損害事實；（3）違約行為與損害事實之間存在因果關系；（4）無免責事由。2、免責事由也稱免責條件，是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。合同法上的免責事由可分為兩大類，即法定免責事由和約定免責事由。法定免責事由是指由法律直接規定、不需要當事人約定即可援用的免責事由，主要指不可抗力；約定免責事由是指當事人約定的免責條款。3、根據中國法律的規定，所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況不可抗力的要件為：（1）不能預見，即當事人無法知道事件是否發生、何時何地發生、發生的情況如何。對此應以一般人的預見能力為標準加以判斷；（2）不能避免，即無論當事人采取什么措施，或即使盡了大努力，也不能防止或避免事件的發生；（3）不能克服，即以當事人自身的能力和條件無法戰勝這種客觀力量；（4）客觀情況，即外在于當事人的行為的客觀現象（包括第三人的行為）。以上就是二手房購房合同違約的處理方法。買賣雙方在有一方出現違約，可直接按照合同上規定承擔違約責任，如對方不按合同進行違約賠償，可走法律流程。

《民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。