法律主觀：

一、按照土地用途不同使用期限也不相同。 最高年限按下列用途確定： 居住用地七十年； 工業用地五十年； 教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年； 商業、旅游、娛樂用地四十年； 綜合或者其他用地五十年。 土地使用期限為土地使用權證上的土地使用期限減去該土地已經使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申請續期。 取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。 二、根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定： 居住用地70年； 工業用地50年； 教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年； 商業、旅游、娛樂用地40年； 倉儲用地50年； 綜合或者其他用地50年。

法律客觀：

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第十二條
土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。

土地使用權出讓最高年限，如果是居住用地的話是七十年，如果是工業用地的話是五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地也是五十年;商業、旅游、娛樂用地是四十年;綜合或者其他用地是五十年。關于土地使用權出讓最高年限是多少的問題，下面我為您詳細解答。一、土地使用權出讓最高年限是多少      1、土地使用權出讓最高年限，如果是居住用地的話是七十年，如果是工業用地的話是五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地也是五十年;商業、旅游、娛樂用地是四十年;綜合或者其他用地是五十年。      2、法律依據:《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》      第八條 地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。      土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。      第十二條 地使用權出讓最高年限按下列用途確定:      (一)居住用地七十年;      (二)工業用地五十年;      (三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;      (四)商業、旅游、娛樂用地四十年;      (五)綜合或者其他用地五十年。

二、公司辦理土地使用權的方式      1、以出讓或轉讓方式取得土地使用權。即采用出讓方式從國家土地管理部門取得土地使用權，也可通過轉讓方式從其他土地使用權持有者手中取得土地使用權。      其中，以轉讓方式取得土地使用權的，應注意以下問題:      (1)土地使用權的轉讓只能是對原土地使用權剩余期限的轉讓。      (2)土地使用權人必須在對土地進行一定開發之后才可以轉讓其權利。      (3)土地使用權轉讓時，其地上建筑物、附著物應隨同轉讓。      (4)改變土地用途的轉讓，必須取得土地管理部門的同意并按新的土地使用方式繳納(或補交)土地使用權出讓金。      (5)土地使用權轉讓應辦理過戶登記手續。      2、折價入股。包括公司的發起人將自己通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權折價入股和國家直接將一定年限的土地使用權折價入股。      以土地使用權折股出資時，要遵守以下法律、法規要求:      (1)以出讓方式取得的土地使用權出資的，出資者應當具有土地證、土地使用權出讓合同或轉讓合同，且上述土地使用權上不存在限制折價入股的擔保物權。      (2)以劃撥方式取得的土地使用權出資的，出資者應當向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權出讓手續后方能作為出資;城市規劃區內的集體所有的土地應當先依法征為國有土地后方能作為出資;農村和城市郊區的集體所有的土地(除法律規定屬于國家所有的以外)應當經縣級人民政府登記注冊，核發證書，確認所有權后方能作為出資。      3、公司以租賃方式取得土地使用權的常見形式包括:向股東租賃、向土地管理部門租賃和向其他土地使用者租賃。以租賃方式取得土地使用權時，要注意以下方面:      (1)遵守國有土地租賃相關規定和程序。根據《規范國有土地租賃若干意見(國土資發(1999)222號)》，承租人通過向國家租賃土地取得土地使用權，在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。      (2)劃撥方式取得的土地應當辦理出讓手續后方可租賃。以行政劃撥方式取得的土地原則上是不能出租的。因此，出資者應當以出讓方式取得土地使用權，然后再出租給公司。      (3)公司取得生產經營所必需的土地時，應當簽訂長期土地租賃合同。合同條款包括:土地的租用年限、租金及付費方式和到期后對土地的處置計劃(優先選擇權等)。      我們可以看出，土地和土地使用權之間的關系是相互依偎的。土地屬于國家的公有資源，但是我國公民可以對土地進行使用，這個前提是必須辦理土地使用證，在正常的法律允許的范圍之內，對我國的土地進行利用分配。

土地使用權的出讓年限是多少，需要根據土地的用途進行確定。具體是：
居住用地的土地使用權的出讓年限是七十年；
工業用地的土地使用權的出讓年限是五十年；
教育、科技、文化、衛生、體育用地的土地使用權的出讓年限是五十年；
土地使用權的出讓年限是多少，需要根據土地的用途進行確定。具體是：
居住用地的土地使用權的出讓年限是七十年；
工業用地的土地使用權的出讓年限是五十年；
教育、科技、文化、衛生、體育用地的土地使用權的出讓年限是五十年；
出讓土地使用權最低年限是40年，即商業、旅游、娛樂用地。土地出讓年限自開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，屆滿繼續繳納土地出讓金即可重新取得土地使用權。
引用法規：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
1、居住用地70年；
2、工業用地50年；
3、教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
4、商業、旅游、娛樂用地40年；
5、倉儲用地50年；
6、綜合或者其他用地50年。

土地使用權既然屬于使用權中的一種，當然是具有一定的年限的，年限的多少一般是根據土地使用的用處來決定，一般最長的土地使用年限為七十年。也有五十年的情況。下面就由我為大家整理有關資料。希望對大家有所幫助。一、土地使用年限      根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:

      居住用地70年;      工業用地50年;      教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年;      商業、旅游、娛樂用地40年;      倉儲用地50年;      綜合或者其他用地50年。二、獲得土地的方式      1、劃撥國有土地使用權      土地使用權劃撥:是指經人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用后，交付其使用，或者無償交付其使用的行為。      2、出讓國有土地使用權      是指國家將國有土地使用權，在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。      出讓金:是指出讓的土地使用權價格。      3、國家出資、入股國有土地使用權      是指國家以一定年限的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律法規，關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押的行為。      4、國家租賃國有土地使用權      是指土地使用者與縣級以上土地行政主管部門，簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。三、土地使用權年限計算方式      1、土地使用權年期修正實質      土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。      2、修正方法      (1)計算使用年期修正系數，年期修正系數按下式計算:      式中:      K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數;      r——土地還原率;      m——待估宗地的使用權年期;      n——比較案例的使用權年期。      (2)利用年期修正系數對交易案例地價進行年期修正，即有:      年期修正后地價=比較案例價格×K      案例:若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下:      年期修正后的地價=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m