小產(chǎn)權(quán)能賣嗎
小產(chǎn)權(quán)不能賣,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)的房子本身不受法律保護(hù),其交易也是不符合法律規(guī)定的。其次,小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn),如果購房者購買了,會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。
購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
1、不能貸款,不能過戶。由于土地性質(zhì)的原因,小產(chǎn)權(quán)只有居住功能,就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權(quán)房子,不僅不能向銀行貸款,還不可以抵押,不可以按揭,也不可以到房管局去過戶,理論上不可以買賣,如果要私下買賣,也只有一紙合同或者協(xié)議而已,沒有房產(chǎn)證。
2、易出問題。維權(quán)難如果購房者選購了小產(chǎn)權(quán)房,并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房,那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障。一般而言,小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式,因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外,購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后,一旦遇到政府征地拆遷,無法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。
小產(chǎn)權(quán)的房子有房產(chǎn)證嗎
1.小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際上是沒有產(chǎn)權(quán)的,這種房子既沒有土地使用證也沒有預(yù)售許可證。根據(jù)規(guī)定,國家是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房登記發(fā)證的,國土房管局也不會(huì)給購房合同備案。小產(chǎn)權(quán)房不能取得國家頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證書,也不能抵押貸款,更不能進(jìn)行二手房交易。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買了此類房屋,將無法辦理產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難得到保護(hù)。
2.小產(chǎn)權(quán)房是人們社會(huì)實(shí)踐中一種約定俗成,并不受法律的保護(hù)。可分為兩類:第一類小產(chǎn)權(quán)房是占用集體用地或耕地違法建設(shè),將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產(chǎn)權(quán)房是在政府劃撥或出讓的土地上,不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用,并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售,具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)的房能出售嗎
小產(chǎn)權(quán)的房不能出售,小產(chǎn)權(quán)房不被國家認(rèn)可,不受國家的法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并不是法律概念來的,而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
怎樣辨別小產(chǎn)權(quán)房
鑒別是不是小產(chǎn)權(quán)房,可以從以下兩個(gè)角度來看:
1、看有無房本
很多小產(chǎn)權(quán)房屋是沒有房產(chǎn)證的。不管是小產(chǎn)權(quán)房,還是沒辦理下房本的房子,建議不要交易。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條:下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:
①、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
②、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
③、依法收回土地使用權(quán)的;
④、共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他人書面同意的;
⑤、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
⑥、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
⑦、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2、看是不是房屋所有權(quán)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證
合法且受法律保護(hù)的房屋交易,所交易的房屋必須擁有房屋所有權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
而小產(chǎn)權(quán)房的“房產(chǎn)證”,是由縣政府或鄉(xiāng)政府頒發(fā),并非由當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)。
購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的問題
1、注意合同的簽訂
由于小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證書,因此需要通過合同來保障自己的權(quán)益。小產(chǎn)權(quán)范房屋的買賣合同是維護(hù)合法權(quán)益的重要工具,如果房屋出現(xiàn)問題和爭(zhēng)議時(shí),正確的處理方法便是按照合同約定解決,因此合同的簽訂一定要規(guī)范。
2、注意資金的安全
購房款是一筆不小的費(fèi)用,交易時(shí)盡量不要使用現(xiàn)金,通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式留下憑證比較好。
小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證可以正常買賣嗎?
小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證可以正常買賣,但是有風(fēng)險(xiǎn).第一種是建在集體建設(shè)用地上的房屋,一般這類房屋是屬于該集體所有,除該集體內(nèi)部人員外,任何人都不能購買。第二種是建設(shè)在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。與我們平時(shí)所接觸的商品房最大的區(qū)別是,小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地出讓金這一塊,而且沒有開發(fā)商在里面攪動(dòng),所以一般小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格要比普通的商品房低很多,局部地區(qū)甚至只需要商品房的1\/5,也正是因?yàn)檫@個(gè)原因,致使大量的城鎮(zhèn)居民頂著巨大風(fēng)險(xiǎn),暗地里購買小產(chǎn)權(quán)房。也正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并不能獲得國家直接頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,于是很多人就以為購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的,其實(shí)這個(gè)說法并不正確:根據(jù)國家法律,只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),它就是合法建筑,我國法律允許在鄉(xiāng)村集體土地上進(jìn)行住宅的建設(shè),因此并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法的,只是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房有許多的限制性,而現(xiàn)在有部分小產(chǎn)權(quán)房在銷售上和法律相沖突而已,根據(jù)我國法律,鄉(xiāng)村集體所有土地使用權(quán)是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè),農(nóng)村宅基地屬集體所有,但是村民對(duì)宅基地也只是具有使用權(quán),所以如果他們將房屋賣給城鎮(zhèn)居民是不能得到法律的認(rèn)可的。通過上面的描述我們知道:鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉(zhuǎn)讓或出售。#購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn):第一,法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì),而不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以,法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權(quán)房,人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到有效維護(hù)第二,政策風(fēng)險(xiǎn)。若購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外,購房后如果遇到國家征地拆遷,購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償?shù)谌D(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,小產(chǎn)權(quán)房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,因不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值有很大影響。如果以上風(fēng)險(xiǎn)你覺得對(duì)你來說沒太大問題的話,可以購買,如果比較介意的話,就別買,主要的決定權(quán)還是在于你自己的#小產(chǎn)權(quán)的房子,既然叫小產(chǎn)權(quán),那就肯定是不能上市交易的。這個(gè)是國家明文規(guī)定的,小產(chǎn)權(quán)房子本身就是違反規(guī)定的產(chǎn)物,怎么可能允許掛牌交易呢?至于你說的買賣,從另外一個(gè)角度來說,當(dāng)然可以,一個(gè)東西,只要有人愿意買,你愿意賣,那就可以買賣。但是愿意購買這樣房子的人不多,因?yàn)樘珱]有保障的。
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