法律主觀：

發包人欠付 工程款 的情況下享有優先受償權。即使工程未竣工，只要發包人有欠付工程款的事實，承包人就可以依照法律規定的程序主張工程價款優先受償權。但如果因承包人自身原因導致施工質量不合格或工程進度未按約定完成的，就無權要求發包人支付工程款，也就不能行使工程價款的優先受償權。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》
第三百八十六條
擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，但是法律另有規定的除外。

法律主觀：

在行使這個權利時還要注意幾個問題： 一、行使期限。司法解釋明確規定：建設工程優先受償權的使用期限為建設工程竣工之日或者 建設工程合同 約定的竣工之日起6個月； 二、應當注意經營風險，同時，房地產開發企業還往往通過在合同條款中設置陷阱，故意延長審價時間，從而達到延長付款時間的目的； 三、對于承包人必須放棄工程價款優先受償權的，我們在實際的操作中必須要求發包人提供 反擔保 單位為工程進度款及工程結算款的支付提供反擔保，而且反擔保單位應出具為發包人提供擔保的股東會決議，且此反擔保行為必須經過公證處公證。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》
第八百零七條
發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

關于工程價款優先受償權的認定，主要涉及行使權利的主體、優先受償的范圍以及行使的合理期限、主要方式等。1.關于行使優先受償權的主體與發包人訂立建設工程施工合同的承包人享有建設工程價款的優先受償權，關于掛靠人、實際施工人是否享有建設工程價款優先受償權的問題，我們傾向于持否定觀點。2.關于行使優先受償權的合理期限建設工程價款優先受償權的起算點從“應當給付建設工程價款之日”起計算。建設工程施工合同對付款時間有明確約定的，按合同約定確定。合同解除，發包人和承包人就合同解除后工程價款的支付另行達成協議的，為該協議約定的應支付建設工程價款之日。應付款時間經發包人與承包人協商延后的，建設工程價款優先受償權的起算點隨之延后，但為避免發包人與承包人惡意串通，損害銀行等其他債權人利益，人民法院可審查，若承包人、發包人存在惡意串通損害第三人利益情形的，則應以原合同約定的付款日期為應付款時間。當事人對付款時間沒有約定或者約定不明的，下列時間視為應付款時間：(1)建設工程實際交付的，為交付之日；建設工程未交付的，為提交竣工結算文件之日；(2)建設工程未交付，建設工程價款也未結算，人民法院或仲裁機構確認發包人欠付承包人工程價款的，為承包人起訴之日。承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過18個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。3.關于優先受償權行使的主要方式以下屬于依法行使建設工程價款優先受償權的情形：(1)建設工程承包人提起訴訟、申請仲裁主張工程價款優先受償權的；（2)自行與發包人協商以該工程折價抵償欠付工程價款的；(3)申請人民法院將該工程拍賣以實現工程價款債權的；(4)申請對建設工程拍賣款參與分配程序主張優先受償權的；(5)以書面形式向發包人明確表示主張優先受償權的。承包人在建設工程價款的訴訟或仲裁中，未主張建設工程價款優先受償權的，在執行程序中，承包人仍可向發包人主張建設工程價款優先受償權。建設工程價款優先受償權是一種法定優先受償權，我們傾向于認為，該權利具有從屬性且不具有人身專屬性，可以隨工程價款債權一并轉讓。雙方當事人請求出具調解書對建設工程價款優先受償權予以確認的，要防止因虛假訴訟損害不特定第三人合法權益的情形。