一、二手房地產評估1、房齡
房屋的新舊程度，直接關系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。
2、戶型
市場上，正規的兩居、三居更受歡迎，評估價格更高;反之，不規范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。
3、樓層
樓層的好壞也直接影響房價的高低，處于中間部位的房屋評估價相對較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。
4、地段
如果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評估價自然更高。
5、小區
在同一地段，二手房的小區環境會遜色于新住宅區，評估時，小區平面布局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況需要綜合考慮。
二、二手房地產評估價
房產的評估價與貸款額度與稅費有直接關系。一般情況下二手房評估價格越高，可申請的貸款額度也就越大，而實際支付的首付款也就相應減少。此外二手房交易中所產生的各項稅費，包括評增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例，二手房的評估價越高，交易時所繳納的稅費也越多。
簡單來說評估價格越低意味著產生的稅費越少，但是貸款額度也會相應降低，就需要多支付一定的首付款。而評估價高，則意味著可申請的貸款額度增加，但是需要繳納更多的稅費，實際支付的首付也可以少一些。評估價過高或過低都不太好，對于買房的人來說，要么多支付稅費要么多支付首付，所以說還是價格適中比較好。

1、成本法，房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，還是裝修的花費，又或者后期養房的費用等，這些都會是不小的開銷，因此在房屋估價時將各項成本費用加起來，然后再衡量一下房屋的收益，便知道房屋的價格了。
2、市場比較法，市場比較法是現今房屋估價時使用為普遍的方法，具體就是將市場上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評估房屋相類似的房產挑選出來，對它們進行比較分析，然后得出房屋的評估價格，通常這樣比較出來的結果也是比較準確的。
3、路線價法，地理位置與房屋價格有著緊密的關系，也是房屋估價時必須要考慮的因素之一。路線價法就是在了解同一街區的土地平均價格的基礎上，調整臨街的深度與寬度，從而得出房屋的評估價格的方法。
什么是房屋評估
1、在二手房交易的過程中，購房者向銀行提出貸款申請之后，銀行會委派評估機構來對房子進行評估，銀行根據評估機構出具的評估報告后才會和借款人進一步磋商借款事宜。而房產評估費現在基本是隨行就市，也就是會根據市場來變。以某線上評估平臺為例，房產評估費一般是幾百到幾千，會有兩份評估出品的房產評估報告，銀行、房管局都認可的。
2、評估機構一般會根據房子的位置、年代等實際情況得出一個數值，也就是評估價。購買房子的價格和評估價之間存在一定的差異，房屋評估價一般情況下會小于房屋的實際成交價。
3、評估價的范圍。在實際操作中評估值為房子實際成交價格的80%-90%。百分比受到建筑年代、裝修、位置等各方面因素的影響。綜合評估機構給出的房屋估值，以及對于風險、房屋折舊、借款人收入等情況的考慮，最終銀行會同意申請人的申請，并發放貸款。
4、評估價越高，就意味著貸款的額度就越高，是不是評估價越高越高越好?其實不是，評估價越高，首付將會更低。但是從購房成本來算的話評估價做的越低，所要繳納的稅費就越少，所以說這個要根據自己的手頭資金以及首付情況來決定。

1、買方向銀行按揭貸款購買二手房，然后受委托房產評估人員到現場實地勘察房產的具體情況。
2、評估人員撰寫估價報告確定估價結果無誤。
3、估價結果交付到銀行和買賣方確認后，付清評估費即可辦理下一步繳稅操作。
什么情況需要房產評估
1、房價明顯過低時：買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產管理部門認為該價格明顯低于房地產價值，交易雙方又不愿意調整房價，就會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的房產進行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。
2、買賣雙方認為有必要時：交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行二手房評估。
3、辦理房產保險時：辦理房地產保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發生或損失程度評估。
4、申請抵押貸款：在房產交易過程中，有的購房者為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險。所以銀行會為了確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房產進行二手房評估。
5、發生房地產糾紛時：二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行二手房評估。

二手房評估是指根據房屋的地理位置、建筑結構、裝修狀況、房齡、市場需求等因素對房屋進行估值的過程。一般來說，二手房評估的方法包括以下幾種：
市場比較法：市場比較法是指將待估價的房屋與周邊或相似的房屋進行比較，根據市場上的實際交易情況、歷史成交記錄等數據，綜合考慮房屋的地理位置、建筑結構、裝修狀況等因素，確定房屋的估值。
收益法：收益法是指根據房屋的租金收益和市場回報率來確定房屋的估值。該方法適用于投資性房產，對于有明確租賃收益的房屋較為實用。
成本法：成本法是指根據房屋的建設成本、土地價值和折舊等因素，來確定房屋的估值。該方法適用于新建的房屋，但對于二手房的估值效果不太好。
需要注意的是，二手房評估的結果并不是一個固定的數值，而是一個估價區間，具體的估值結果會根據估價師的專業知識和經驗、市場供需情況等因素進行調整。此外，二手房估值的標準和方法可能因不同的國家、地區和機構而略有不同。