利用公證先賣后過戶花招
不少業主找到買家后選擇到公證處公證轉讓房屋，再約定等房子5年期限到了后再辦理過戶轉讓手續。
后果：到公證部門辦理交易公證手續的花費，與全額征收營業稅及附加費相比，確實便宜很多。法濟律師事務所的高律師認為，只公證不過戶，使購房者承擔了較多風險。因為房屋實行的是登記備案制，即使進行了公證，在未辦理產權過戶前，房屋的產權仍屬賣方。在此期間，若賣方私自將房屋賣給第三方，房屋的產權就會發生變化。有買家說，我可以要求把房產證拿在我手上，但高律師指出，賣方可以辦理遺失手續取得新的房產證，并將房屋產權過戶給新的買家。
地稅工作人員還表示，這種避稅辦法下買方契稅是始終不能免的，只有賣方占了稅收便宜，但風險卻全是買方承擔。
還有，業主如果因資金短缺還可以拿房產去抵押貸款，當發生還款困難，銀行是有權利收房的。如果遇上賣家私自抵押或者進行二次銷售，找得到原業主還好，要是他跑了找不到，那就成無頭官司了。
簽訂合同先租后賣花招
針對5年內轉讓房屋全額繳納營業稅及附加費的政策，一些賣方與買方約定，買方先以租賃的方式入住，5年期限到了以后雙方再按約定價格交易過戶，到時租金就抵房價。
后果：這種方法和第一種方法一樣，也是賣方節省了售房的營業稅及附加費，買方卻要承擔很大風險。如果幾年后房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，這對于買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣方還有可能在此期間將此房抵押或另外出售，對于買方而言法律風險極大。另外，地稅部門的工作人員指出，賣方雖然少交了賣房子的營業稅及附加費，但在租賃期間必須依法承擔房屋出租的營業稅及附加費、房產稅、個人所得稅等。
假贈與真賣房花招
我國現行稅法規定，對私人贈與房屋的行為不征收營業稅。由于稅務機關人力限制，不可能對每一筆贈與行為進行核實，所以假贈與真賣房，也是一種比較流行的逃稅花招。
后果：地稅部門工作人員指出，為防止房屋買賣雙方利用假贈與行為偷逃稅，國家稅務總局最近已經出臺新規定，要求個人贈與房屋必須提交有效證明材料(如公證書)，經審核后才能免稅，而且規定這種行為稅務機關不能開具發票。新規定最關鍵在于，受贈方在以后轉讓房屋時會面臨高額的稅收，其個人所得稅將按銷售收入扣除合理稅費后的20%征收，重要的是明文規定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。對不是通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，受贈人再轉讓房屋時的營業稅，其購房時間將從受贈者取得房屋時間算起，而不能從贈與人取得房屋時算起。
假贈與讓賣方少交了營業稅，買方卻要面臨未來出售房屋時高額的個人所得稅，很不劃算。
高律師提醒，采取假贈與真買賣的方式轉移房產，對買方來說還存在很大的交易風險。比如確定付款方式就是一個難題。因為賣方在房屋產權轉移之前可以隨時撤銷贈與，即使買方已付了定金，也對出售方沒有約束力，定金很難受到法律保護。此外，《合同法》規定：“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任?！睋Q言之，如果買方收到的房屋有質量問題，也不能要求原主人予以賠償。
簽訂“陰陽合同”花招
這是最為普遍的做法，許多中介公司建議買賣雙方在簽訂真實合同之外，另外再簽一個假合同，把售房價格定得比市場價格低很多，以達到少繳稅的目的。這種方法雖然繳了營業稅、個人所得稅和買方契稅，但因為合同交易價格低了，納稅額相應減少。
后果：地稅部門工作人員指出，這是一種偷稅行為，如果被發現，買賣雙方除了補繳稅款還將面臨數倍罰款。我市房地產交易中心征稅窗口就曾發現這樣的行為，并被移交稅務稽查部門進行處罰。

關于 二手房買賣 存在的法律風險有： 1、產權與產權人是否符合一致。 2、買賣雙方身份是否屬實。 3、房屋能否進行正常過戶。 4、是否具有 一房多賣 的風險。 5、是否價格過低存在虛假交易的風險。 6、 買賣合同 中關于交易和違約的約定是否明確。 《中華人民共和國 城市房地產管理法 》第三十八條 下列房地產，不得轉讓： （一）以出讓方式取得 土地使用權 的，不符合本法第三十九條規定的條件的； （二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； （三）依法收回土地使用權的； （四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的； （五）權屬有爭議的； （六）未依法登記領取權屬證書的； （七）法律、行政 法規 規定禁止轉讓的其他情形。

二手房買賣中常見的糾紛有：房屋產權瑕疵、賣方無權處分、買方無購房資格糾紛、無法辦理按揭房貸糾紛、房屋質量糾紛、房屋無法交付糾紛、定金糾紛、陰陽合同糾紛、戶口遷移糾紛、中介費糾紛等。
一、房屋產權瑕疵
房屋的權利分為兩個部分：土地和房子。土地的性質有國家所有(城市的土地)、有集體所有(農村的土地)。所有權的標志是我們通常所說的房產證。
最常見的糾紛，來自于限制產權，如經濟適用房、拆遷安置房等；和無產權，包括公房、宅基地及其他小產權房等。
經濟適用房在5年內不得上市交易，部分拆遷安置房在3年內不能上市交易， 而公房只有承租權，沒有所有權。農村宅基地上所建的房屋，只能在村集體內部買賣。
上述情況的房屋交易，往往只有簽訂合同和房屋本身的交付使用，卻無法完成過戶登記。這樣以來，賣家的風險小，買家的風險大。一旦房價暴漲，賣家就會起訴買家，要求確認買賣合同無效，進而要求返還房屋，這樣的訴訟多數可以得到法院的支持。
二、賣方無權處分
夫妻在婚姻存續期間取得的房屋是共有財產，在大多數情況下，房產證上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋賣掉了，沒有征得另一方的同意，就是無權處分。
無權處分所訂立的合同是效力待定的合同。倘若另一方對此行為追認，則有效；拒絕追認，則無效。
常見的無權處分有幾種情況：
1、父母替子女賣房子，房價上漲了
2、夫妻賣房子，只有一方在合同上簽字，也沒有出具另一方的委托授權書，房價上漲了
3、夫妻鬧離婚，一方偷著賣房子
4、承租人、借用人、債權人偷賣
在這種情況下，如果房價上漲了，就會引來各種借口來阻止交易繼續，比如“另一方在國外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“鬧離婚”。這個時候作為買家，就面臨著進退兩難的境地，定金在賣方手里，可能支付了大筆房款，辦了按揭貸款。繼續交易，可能不是善意的，拿不到房子。終止交易，又可能拿不回定金和首付款，并且痛失房價上漲的差價。
三、買方無購房資格糾紛
在限購令下，一些買方不具備購房資格。中介承諾補繳社保，可以取得購房資格，屬于違法行為，而且也行不通，自2012年6月15日起上海各區縣交易中心已停止外地戶籍補繳社保辦理房產過戶。如果買方輕信中介承諾，賣方解除合同也不需要支付違約金。
四、無法辦理按揭房貸糾紛
由于并不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理，因此剛需購房者在同開發商簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款后，卻發生了按揭貸款無法辦理的情況。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由，未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。
不可歸責于當事人雙方的原因主要是政策性因素等，如國家貸款政策調整、房地產市場調控、銀行貸款規模限制等相關事由。如果產生這種情況，購房者也可以要求解除合同，退還首付款。
但如果是因為購房者自身的原因，如購房者提供的資料不齊備，或者購房者缺乏還款能力，銀行審查認為購房者不符合貸款條件，不予發放貸款，導致貸款合同不能能訂立，如果購房者要求解除已訂立的購房合同，則法院一般不予支持。
五、房屋質量糾紛
相對來說，二手房買賣中的質量問題和商品房類似，卻又少于商品房。因為業主購買商品房的時候，房子可能還沒有建成，也就沒有給業主一個機會提前檢查房屋的狀態，但是二手房就沒有這樣的問題。質量問題業主自己稍微具備一些知識就可以把關。但二手房的質量問題也不容忽視，如采光、通風、噪音、漏水、裂縫等問題，可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房還有一些商品房不具備的質量問題，比如說二手房可能是兇宅。關于兇宅問題，詳見《黃維青律師談兇宅問題》。
六、房屋無法交付糾紛
購買二手房還會碰到的一個可能的問題，就是房屋里面有房客。買家買到的房子可能不是房主自己居住，而是房主把房子租給他人居住。這種情況下，承租人有優先購買權。即是說在相同條件下承租人有權優先購買房屋，房主必須把交易意向通知承租人，買賣方可有效，承租人如果愿意購買，則比買受人優先獲得購買房屋的權利，而不是以訂立買賣合同的先后為依據。另外一個問題就是買賣不破租賃，就是說即便承租人不反對原房主出售房屋，他也有權繼續按照租賃合同一直住下去，買房人買了房子，既不能解除和承租人之間的合同，也不能把承租人趕走自己搬進去住。其他的情況，可能是債務人占有房屋，親朋好友居住由于各種原因不肯搬出等，導致無法交付。
七、定金糾紛
二手房買賣當中牽涉到最多、也最復雜的糾紛就是定金的糾紛。定金最重要的兩個要件，一是他要是書面的書寫定金字樣，二是定金要實際交付。認購金、訂金、預付款等等字樣，都不具備定金這兩個字同樣的法律約束力，除非有詳細具體的描述。定金一般不超過合同總價的20%，超過的部分無效。最常見的定金糾紛是，因為價格變動或其他因素，一方不想達成交易，又不想承擔相應的違約責任。
尋求法律服務大致有以下六類目的：
1、幫助不想繼續履行合同的買方拿回定金。
2、幫助不想繼續履行合同的賣方不退定金或少退定金。
3、在賣方不想繼續履行合同時，幫助買方繼續買到房子。
4、在買方不想繼續履行合同時，幫助賣方將房屋順利出售。
5、幫助買房追究賣方違約責任，如雙倍返還定金、賠償中介費、賠償差價
6、幫助賣方追究買方違約責任，如不退還定金、賠償差價。
八、陰陽合同糾紛
相信中介包裝房屋價款承諾，希望通過低報房屋實際成交價格而逃避稅費，屬于惡意串通損害國家利益，因此該約定無效，而且在訴訟中買方往往拿不出是中介責任的證據，干吃啞巴虧。
九、戶口遷移糾紛
如果房屋買賣合同中寫明關于賣方戶口的遷出、買方戶口遷入的約定，則賣方拒不遷出的行為構成違約，按合同約定承擔違約責任。若合同中并無該項約定的，對買房人就構成一種負擔。根據法律規定，戶籍歸公安部門管理，屬于行政管理權范圍，法院對涉及戶口問題的訴訟一般不予受理，因此，即使產生此種爭議，無法直接向法院起訴要求房東遷移戶口。如原房主不同意將戶口自動遷離，公安機關也不能將原房主的戶口強行遷出。
十、中介費糾紛
一般業主認為，買房子找中介，是因為中介公司提供一個正規的服務，應該包括替業主把關，提供一套“質量”有保證的房屋，不會讓業主通過中介買了房子，還要吃官司，其實這是一種誤解。
中介公司提供的是居間服務，包含以下內容：
1、提供房源
2、促成交易
3、代書合同
4、代辦過戶
5、代辦按揭貸款
法律依據：
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條　根據民法典第六百二十九條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。
買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。
一、房屋產權瑕疵
房屋的權利分為兩個部分：土地和房子。土地的性質有國家所有(城市的土地)、有集體所有(農村的土地)。所有權的標志是我們通常所說的房產證。
最常見的糾紛，來自于限制產權，如經濟適用房、拆遷安置房等；和無產權，包括公房、宅基地及其他小產權房等。
經濟適用房在5年內不得上市交易，部分拆遷安置房在3年內不能上市交易， 而公房只有承租權，沒有所有權。農村宅基地上所建的房屋，只能在村集體內部買賣。
上述情況的房屋交易，往往只有簽訂合同和房屋本身的交付使用，卻無法完成過戶登記。這樣以來，賣家的風險小，買家的風險大。一旦房價暴漲，賣家就會起訴買家，要求確認買賣合同無效，進而要求返還房屋，這樣的訴訟多數可以得到法院的支持。
二、賣方無權處分
夫妻在婚姻存續期間取得的房屋是共有財產，在大多數情況下，房產證上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋賣掉了，沒有征得另一方的同意，就是無權處分。
無權處分所訂立的合同是效力待定的合同。倘若另一方對此行為追認，則有效；拒絕追認，則無效。
常見的無權處分有幾種情況：
1、父母替子女賣房子，房價上漲了
2、夫妻賣房子，只有一方在合同上簽字，也沒有出具另一方的委托授權書，房價上漲了
3、夫妻鬧離婚，一方偷著賣房子
4、承租人、借用人、債權人偷賣
在這種情況下，如果房價上漲了，就會引來各種借口來阻止交易繼續，比如“另一方在國外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“鬧離婚”。這個時候作為買家，就面臨著進退兩難的境地，定金在賣方手里，可能支付了大筆房款，辦了按揭貸款。繼續交易，可能不是善意的，拿不到房子。終止交易，又可能拿不回定金和首付款，并且痛失房價上漲的差價。
三、買方無購房資格糾紛
在限購令下，一些買方不具備購房資格。中介承諾補繳社保，可以取得購房資格，屬于違法行為，而且也行不通，自2012年6月15日起上海各區縣交易中心已停止外地戶籍補繳社保辦理房產過戶。如果買方輕信中介承諾，賣方解除合同也不需要支付違約金。
四、無法辦理按揭房貸糾紛
由于并不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理，因此剛需購房者在同開發商簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款后，卻發生了按揭貸款無法辦理的情況。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由，未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。
不可歸責于當事人雙方的原因主要是政策性因素等，如國家貸款政策調整、房地產市場調控、銀行貸款規模限制等相關事由。如果產生這種情況，購房者也可以要求解除合同，退還首付款。
但如果是因為購房者自身的原因，如購房者提供的資料不齊備，或者購房者缺乏還款能力，銀行審查認為購房者不符合貸款條件，不予發放貸款，導致貸款合同不能能訂立，如果購房者要求解除已訂立的購房合同，則法院一般不予支持。
五、房屋質量糾紛
相對來說，二手房買賣中的質量問題和商品房類似，卻又少于商品房。因為業主購買商品房的時候，房子可能還沒有建成，也就沒有給業主一個機會提前檢查房屋的狀態，但是二手房就沒有這樣的問題。質量問題業主自己稍微具備一些知識就可以把關。但二手房的質量問題也不容忽視，如采光、通風、噪音、漏水、裂縫等問題，可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房還有一些商品房不具備的質量問題，比如說二手房可能是兇宅。關于兇宅問題，詳見《黃維青律師談兇宅問題》。
六、房屋無法交付糾紛
購買二手房還會碰到的一個可能的問題，就是房屋里面有房客。買家買到的房子可能不是房主自己居住，而是房主把房子租給他人居住。這種情況下，承租人有優先購買權。即是說在相同條件下承租人有權優先購買房屋，房主必須把交易意向通知承租人，買賣方可有效，承租人如果愿意購買，則比買受人優先獲得購買房屋的權利，而不是以訂立買賣合同的先后為依據。另外一個問題就是買賣不破租賃，就是說即便承租人不反對原房主出售房屋，他也有權繼續按照租賃合同一直住下去，買房人買了房子，既不能解除和承租人之間的合同，也不能把承租人趕走自己搬進去住。其他的情況，可能是債務人占有房屋，親朋好友居住由于各種原因不肯搬出等，導致無法交付。
七、定金糾紛
二手房買賣當中牽涉到最多、也最復雜的糾紛就是定金的糾紛。定金最重要的兩個要件，一是他要是書面的書寫定金字樣，二是定金要實際交付。認購金、訂金、預付款等等字樣，都不具備定金這兩個字同樣的法律約束力，除非有詳細具體的描述。定金一般不超過合同總價的20%，超過的部分無效。最常見的定金糾紛是，因為價格變動或其他因素，一方不想達成交易，又不想承擔相應的違約責任。
尋求法律服務大致有以下六類目的：
1、幫助不想繼續履行合同的買方拿回定金。
2、幫助不想繼續履行合同的賣方不退定金或少退定金。
3、在賣方不想繼續履行合同時，幫助買方繼續買到房子。
4、在買方不想繼續履行合同時，幫助賣方將房屋順利出售。
5、幫助買房追究賣方違約責任，如雙倍返還定金、賠償中介費、賠償差價
6、幫助賣方追究買方違約責任，如不退還定金、賠償差價。
八、陰陽合同糾紛
相信中介包裝房屋價款承諾，希望通過低報房屋實際成交價格而逃避稅費，屬于惡意串通損害國家利益，因此該約定無效，而且在訴訟中買方往往拿不出是中介責任的證據，干吃啞巴虧。
九、戶口遷移糾紛
如果房屋買賣合同中寫明關于賣方戶口的遷出、買方戶口遷入的約定，則賣方拒不遷出的行為構成違約，按合同約定承擔違約責任。若合同中并無該項約定的，對買房人就構成一種負擔。根據法律規定，戶籍歸公安部門管理，屬于行政管理權范圍，法院對涉及戶口問題的訴訟一般不予受理，因此，即使產生此種爭議，無法直接向法院起訴要求房東遷移戶口。如原房主不同意將戶口自動遷離，公安機關也不能將原房主的戶口強行遷出。
十、中介費糾紛
一般業主認為，買房子找中介，是因為中介公司提供一個正規的服務，應該包括替業主把關，提供一套“質量”有保證的房屋，不會讓業主通過中介買了房子，還要吃官司，其實這是一種誤解。
中介公司提供的是居間服務，包含以下內容：
1、提供房源
2、促成交易
3、代書合同
4、代辦過戶
5、代辦按揭貸款
法律依據：
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條　根據民法典第六百二十九條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。
買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。