宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。不能買賣。
根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。” 農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無效的買賣。

1、集體土地，國家現(xiàn)行政策是不允許買賣的。
在現(xiàn)實生活中，城里人到農(nóng)村買的是國家已經(jīng)審批過的宅基地。這個宅基地永遠是人家的。
換句話說：農(nóng)村的地，不是你想建房就能建房的。只有國家審批過的宅基地，當?shù)丶w經(jīng)濟組織的成員才有資格建房。即便是你買了塊宅基地，最終建房時，還必須以買主的名義建房。因為在法律上，城里人根本就沒這個資格。
2、人家的宅基地，在所有國家頒發(fā)的證件登記上，永遠都是賣主的名字。
依現(xiàn)行的國家政策、法律規(guī)定，這種房子是不可能辦理過戶的。賣主隨時可以反悔，你家只能要求退回建房付出的成本，或者再算個利息給你。
3、即便是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開發(fā)的商品房，仍然是“小產(chǎn)權房”。
如果缺土地證、規(guī)劃證等國家的正式開發(fā)審批手續(xù)。你買來的，也只是所謂的“小產(chǎn)權”房，其實也只是村里承認，別人不會來跟你搶罷了。“小產(chǎn)權”房在性質(zhì)上，是違法建筑，隨時面臨被扒的風險。
難解的困境：民間私下的買賣不是沒有，而且也不一定就會有什么麻煩。不過，這只能說是暫時的，或者說遇到個賣主人品不錯的，大概也不會有什么事。
如果遇到拆遷，國家有補償時，賣主見利忘義反悔的，占絕大多數(shù)。特別是到了下一代時，宅基地擁有者的后代一后悔，打起官司來，城里人輸?shù)舻母怕蕵O高，因為法律規(guī)定;對房屋的認定是以登記為準，這房產(chǎn)證永遠是人家的名，私底下的買賣協(xié)議畢竟頂不上房產(chǎn)證管用呀。
農(nóng)村宅基地有哪些特征
1、集體所有。我國《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外。屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。
2、使用主體特定。即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟組織成員享有使用權。村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟組織提出，村民申請取得宅基地后只可用于自建住宅，不可將其轉(zhuǎn)讓。
3、一戶一宅。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”
法律依據(jù)
《農(nóng)村宅基地管理辦法》
第八條 農(nóng)村村民宅基地的所有權屬于集體，個人只有使用權，未經(jīng)批準任何人不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。實施村鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村、舊城改造需要調(diào)整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。