購房的定金是否可以退還，具體如下：

1、如果是因為賣方的原因或者不可抗力的原因的話,定金可以退還,因賣方原因的可要求雙倍返還定金；

2、如果是買方的原因的話,一般是不能退還。除此之外,合同中有約定的,一般按約定的情況處理。

定金退款條件如下：

1、出于購房者自身原因的定金不退。如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還。比如，購房認購書中有定金條款，購房者交款后反悔，違背了認購協(xié)議的根本目的，定金是不能夠退還的。因個人征信貸不了款，購房定金不退。由于個人征信屬于購房者自身原因，因此導致商品房買賣合同最終未能簽訂，則購房者無權要求開發(fā)商返還自己所交納的定金；

2、如果雙方都不存在上述第1點的違約行為，僅對預售契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還買方；

3、賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金；

4、開發(fā)商無銷售許可證或者產(chǎn)權證，不具備商品房銷售資格，導致購房合同無法達成，可以要求退還購房定金；

5、開發(fā)商存在欺詐行為，如已將認購房屋轉售他人，可以要求退還購房定金；

6、因合同條款達不成一致意見。如賣家對房屋信息表述模糊，合同主要條款無法確定，或者賣家對認購書中的條件，如房屋面積、價格等進行修改等，可以要求退還購房定金；

7、買賣雙方均無過錯，但商品房買賣合同依舊未能訂立。如因第三人的原因或自然災害，致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等，可以要求退還購房定金；

8、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用不予返還或者雙倍返還；

9、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。

定金和訂金的區(qū)別如下：

1、二者產(chǎn)生的基礎法律關系不同：定金合同可以是單獨簽訂合同，訂金約定是合同的組成部分。

2、二者的功能不同：訂金不具有債的擔保功能，其功能在于為一方當事人履行債務提供資金上的一定的支持，訂金的給付本身屬于給付訂金一方當事人履行債務的行為，不具備法律效應；定金具有債的擔保功能，具備法律效應；

3、二者的作用不同：定金一經(jīng)給付，則發(fā)揮制裁違約方，補償守約方的功能；而訂金給付后，如發(fā)生一方違約，導致解除合同的情形時，收受訂金的一方必須如數(shù)退還訂金；

4、二者適用的范圍不同：定金擔保方式，可以適用于各種合同；而訂金只適用于金錢的給付為一方履行債務的合同中，多見于買賣合同、租賃合同、承攬合同等有名合同之中；我國法律對訂金的性質沒有作出明確的，訂金一般認為是預付款，不具有保證合同履行的作用，而定金是屬于履行合同保證金，收受方不履行合同的，給付方可以要求雙倍返還；

5、二者的定義不同。訂金是預訂所付的錢，是當事人的一種支付手段；定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定的數(shù)額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式；

6、二者退還資金不同。訂金，可通過雙方協(xié)調歸還；定金，只有在對方違約時才可歸還；

7、二者違約處理不同。訂金沒有直接的法律規(guī)定，如出現(xiàn)違約情形，可根據(jù)實際情況及各方當事人的過錯來讓違約方承擔違約責任。但若給付定金一方不履行義務，無權要求另一方返還定金，接受定金的一方如果不履行義務，需向另一方雙倍返還定金。

適用定金罰則的注意事項：

1、視為不履行被擔保的債務的情況。因當事人一方遲延履行或者有其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外；

2、不完全履行合同時的定金罰則。當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則；

3、因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關系以外人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十六條

當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數(shù)額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。