房屋的建筑面積系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。一般規(guī)定1.房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米(含2.20米，下同)以上的永久性建筑。2.房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。3.房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。4.房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0.00m以上計(jì)算。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。5.房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。6.房屋結(jié)構(gòu)(如墻、柱)占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽(yáng)臺(tái)、客觀存在外樓梯等占用的面積。計(jì)算全部建筑面積的范圍1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。3.房屋內(nèi)的技術(shù)層(管道層、附層、夾層等)層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)算。4.穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。5.樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。6.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。7.房屋屋面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。8.原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。9.挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)接外圍水平投影面積計(jì)算。10.與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。11.房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。12.層高在2.20米以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)等)及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平面積計(jì)算。13.有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。14.玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。15.屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。16.與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。17.室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館(場(chǎng))看臺(tái)下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積(多層按多層計(jì))。18.機(jī)械車庫(kù)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。19.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。20.房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。計(jì)算一半建筑面積的范圍1.與房屋相連有上蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。2.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。4.無(wú)頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。5.有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。不計(jì)算建筑面積的范圍1.層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。3.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。4.房屋的天面、挑臺(tái)，房屋天面上的花園、泳池。5.頂層挑臺(tái)的底板局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。6.房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等。7.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。8.騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分;臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算建筑面積。9.屋面上有柱有蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。10.利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。11.廣場(chǎng)式室外樓梯。12.獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。13.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。房屋計(jì)算建筑面積的基本原則在計(jì)算房屋建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米(含2.20米)以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。1.計(jì)算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。2.計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位(房屋底層的部位除外)。3.不計(jì)算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位;裝飾性的建筑;與室內(nèi)不相通的部位;沿街巷社會(huì)公用的建筑及無(wú)上蓋或上蓋為社會(huì)公用的建筑(除挑陽(yáng)臺(tái)、非廣場(chǎng)式室外樓梯算一半面積外)。特殊墻體及部位處理原則l.非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積;當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底板(地坪)外沿測(cè)算房屋建筑面積。2.不規(guī)則(弧狀)墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20米時(shí)，按最小部分的外墻水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)，按底板(地坪)外沿測(cè)算房屋建筑面積。

商品房的銷售面積是指購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算，其他建筑

，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。[2]非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式：

公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

房屋面積也就是一套房子的建筑面積包含三部分：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面和陽(yáng)臺(tái)建筑面。

套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為：

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

(一)套內(nèi)使用面積包括：

1、臥室、起居室、餐廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和;

2、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;

3、不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計(jì)入使用面積。

(二)套內(nèi)墻體面積包括：

1、新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻(包括山墻)，均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積;

2、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積;

3、內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

(三)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：

1、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積;

2、挑臺(tái)(底陽(yáng)臺(tái))按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積;

3、凹陽(yáng)臺(tái)按其交戰(zhàn)面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)入建筑面積;

4、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其交戰(zhàn)面積的一半計(jì)算建筑面積。

公用建筑面積按以下方法計(jì)算：

整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

擴(kuò)展資料

房屋實(shí)測(cè)面積與房屋預(yù)測(cè)面積的區(qū)別

房屋預(yù)測(cè)面積，是指在商品房期房（有預(yù)售許可證的合法項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工或竣工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)

參考資料來(lái)源：鳳凰網(wǎng)-住建部擬出新規(guī)： 買房按套內(nèi)面積算

參考資料來(lái)源：百度百科-房屋面積