第一章 總 則      第一條 為規(guī)范農(nóng)村村民建房(以下簡稱村民建房)管理,保障農(nóng)村村民依法有序建房,促進社會公平正義,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《浙江省農(nóng)村住房建設(shè)管理辦法》《浙江省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳浙江省自然資源廳關(guān)于做好宅基地相關(guān)工作的指導(dǎo)意見》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定,結(jié)合我市實際,制定本辦法。      第二條 本市行政區(qū)域(不含乍浦鎮(zhèn))內(nèi)的村民建房(包括原址翻建、改擴建、異址新建)管理,以及以公寓房保障村民戶有所居,適用本辦法。      第三條 本辦法所稱農(nóng)村村民(以下簡稱村民),是指具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合本辦法規(guī)定的人員;本辦法所稱農(nóng)村住房,是指村民在其合法宅基地上建造的住宅房屋;本辦法所稱村民建房家庭戶,是指以“具有婚姻、血緣或收養(yǎng)關(guān)系”的家庭單位,成員包括本人及父母、祖父母或撫養(yǎng)者,配偶、子女、孫子女等。      第四條 工作職責(zé)。      (一)市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地改革和管理工作,建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)等管理制度,完善宅基地用地標(biāo)準(zhǔn),指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用;組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調(diào)查,及時將村民建房新增建設(shè)用地需求通報自然資源和規(guī)劃局;參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃等。      (二)市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)國土空間規(guī)劃、土地利用計劃和規(guī)劃許可等工作,在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局,滿足合理的宅基地需求,依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和規(guī)劃許可相關(guān)手續(xù)等。      (三)市建設(shè)局負(fù)責(zé)農(nóng)村住房建設(shè)綜合監(jiān)督管理和指導(dǎo)服務(wù)工作,組織農(nóng)房設(shè)計通用圖集編制,指導(dǎo)農(nóng)村住房建設(shè)風(fēng)貌管控等。      (四)市公安局負(fù)責(zé)指導(dǎo)村民申請建房涉及戶籍、人口的核對等。      (五)市民政局負(fù)責(zé)村民婚姻狀況審核等。      (六)市司法、財政、人力社保、交通運輸、水利、文旅、衛(wèi)生健康、退役軍人事務(wù)、應(yīng)急管理、審計、市場監(jiān)管、綜合執(zhí)法、生態(tài)環(huán)境、供電、水務(wù)、消防、通訊等部門(單位),按照各自職責(zé),共同做好村民建房管理工作。      (七)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮(zhèn)街道)是村民建房管理的責(zé)任主體,負(fù)責(zé)編制村莊規(guī)劃、農(nóng)村宅基地審批、建房規(guī)劃許可、建房監(jiān)督管理等工作,負(fù)責(zé)組織實施農(nóng)村土地開發(fā)整理復(fù)墾、村莊整治、建房用地征收、配套設(shè)施建設(shè)等。      (八)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會(以下簡稱村級組織)負(fù)責(zé)本村村民建房資格審查、材料報送、宅基有序安排等,制定符合本村實際的村規(guī)民約,加強日常管理。      第二章 規(guī)劃和設(shè)計      第五條 村民建房應(yīng)當(dāng)符合鎮(zhèn)街道國土空間規(guī)劃,嚴(yán)格執(zhí)行“1+X+n”村莊布點規(guī)劃。其中,新市鎮(zhèn)社區(qū)(即“1”點)建房方式以多層和高層公寓房為主;城鄉(xiāng)一體新社區(qū)(即“X”點)以聯(lián)建為主,鼓勵建設(shè)公寓房;傳統(tǒng)自然村落保留點(即“n”點)以獨立式就地自建房為主,鼓勵以聯(lián)建方式建房。允許村民跨村集聚建房或置換公寓房。禁止在村莊規(guī)劃區(qū)外新建、翻建、擴建住房。      第六條 村民建房應(yīng)注重土地節(jié)約集約利用,嚴(yán)格控制戶均用地。農(nóng)村住房建筑層數(shù)不得超過三層,不得新建畜禽舍、生產(chǎn)性用房,不得超過批準(zhǔn)的建房用地范圍建圍墻、假山水池等設(shè)施,不得建設(shè)地下室。      第七條 村民建房可選擇市建設(shè)局或鎮(zhèn)街道編制的農(nóng)村住房通用圖集,也可由建房所在村級組織或建房戶委托有資質(zhì)設(shè)計單位設(shè)計,設(shè)計方案須經(jīng)鎮(zhèn)街道審核同意。      第八條 傳統(tǒng)自然村落保留點建房管理。      (一)村民建房應(yīng)滿足相關(guān)工程建設(shè)強制性技術(shù)規(guī)范,并嚴(yán)格遵守傳統(tǒng)自然村落保留點建房管理正負(fù)面清單管理要求。嚴(yán)格管控保留點住房風(fēng)貌,充分展現(xiàn)江南水鄉(xiāng)民居特色。      (二)村級組織應(yīng)在鎮(zhèn)街道指導(dǎo)下,建立健全村民建房自治管理村規(guī)民約,根據(jù)村、組實際,民主商定管理內(nèi)容。相鄰建筑關(guān)系協(xié)商條款原則上須征得四鄰?fù)夂炞趾蠓娇蓪嵤?nbsp;     (三)相關(guān)職能部門、村級組織要強化村民建房現(xiàn)場管理,指導(dǎo)落實文明施工、安全施工等。      第三章 申請建房條件和用地面積      第九條 村民一戶只能擁有一處宅基地。符合下列條件之一的,可以以家庭戶為單位申請建房:      (一)舊房、危房、災(zāi)毀住房;      (二)具備分戶申請宅基地條件的;      (三)因?qū)嵤┐迩f整治工程和農(nóng)村土地綜合整治項目需搬遷的;      (四)因公共利益需要使用土地,對原有住房實施征收或搬遷新建的;      (五)其他符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定情形的。      第十條 有下列情形之一的,建房申請不予批準(zhǔn):      (一)以出租、出賣、贈與或其他形式轉(zhuǎn)讓房屋,以及將住房改作他用,再申請建房的;      (二)以現(xiàn)有家庭成員作為一戶申請建房用地并被批準(zhǔn)后,不具備分戶申請宅基地條件而以戶籍分戶為由申請建房的;      (三)已批準(zhǔn)由政府或集體供養(yǎng)的;      (四)以所有家庭成員對原有合法住房進行析產(chǎn)(其中一方已非本集體經(jīng)濟組織成員),不能拆除原有全部住房而申請建房的;      (五)申請建房戶有違法用地、違法建筑未處理結(jié)案的;      (六)其他不符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定情形的。      第十一條 有下列條件之一的,可以分戶申請建房:      (一)兄弟姐妹中,2人以上(包括2人)已婚,其配偶戶籍(農(nóng)村居民)已遷入,且在原籍未以分戶方式取得宅基地的;      (二)兄弟姐妹中,1人以上(包括1人)已婚,其配偶戶籍(農(nóng)村居民)已遷入,且在原籍未以分戶方式取得宅基地,另有1人及以上雖未婚但已年滿35周歲的;      (三)兄弟姐妹中,有2人及以上雖未婚但均已年滿35周歲的;      (四)因離婚而分戶,離婚滿五年且一方再婚滿二年以上的;      (五)其他符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定情形的。      第十二條 有下列情形之一的,不得以分戶為由申請建房:      (一)丈夫與妻子之間;      (二)子女與父母之間;      (三)孫子女與祖父母之間;      (四)其他不符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定情形的。      第十三條 村民建房每戶宅基地面積(建筑占地面積,下同)標(biāo)準(zhǔn)為:4人以下戶不超過80平方米,4人(含4人)以上戶不超過100平方米。      第十四條 男60周歲(含60周歲)、女55周歲(含55周歲)以上的1人或2人組成的村民家庭戶,鼓勵其置換公寓房。      第十五條 村民申請建房的人口基數(shù),按照該戶在本村或村民小組內(nèi)的常住在冊戶口計算。      (一)自浙江省公安廳關(guān)于《浙江省常住戶口登記管理規(guī)定》(浙公通字〔2020〕5號)施行后,戶口由城鎮(zhèn)地區(qū)遷往農(nóng)村地區(qū)的人員不得以立戶、分戶為由申請建房,也不計入申請建房的人口基數(shù)(除第十五條,第三款人員外)。      (二)已具有公務(wù)員(含參照公務(wù)員)、國有企業(yè)事業(yè)單位在編人員身份的人員,回鄉(xiāng)落戶已享受房改政策的人員,因宅基地征收已享受補償安置的人員,不得計入人口基數(shù)。      (三)原屬本市農(nóng)村常住在冊戶口的下列人員可計入人口基數(shù):      1.家庭成員中的在校及1997年(含)以后畢業(yè)回原籍的大中專院校學(xué)生;      2.家庭成員中的現(xiàn)役義務(wù)兵、符合有關(guān)規(guī)定的初級士官;      3.家庭成員中的服刑人員;      4.未享受過房改政策(包括集資建房、實物分房、貨幣分房、經(jīng)濟適用房以及其他形式的住房貨幣補貼等)的自購城鎮(zhèn)戶口、自理口糧戶口、自購商品房(含合法取得國有土地使用權(quán)自建房)遷移戶籍人員;      5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定可以計入人口基數(shù)的人員。      (四)家庭成員中(本市農(nóng)村居民)雙方均為獨生子女的夫妻,可選不遷移戶籍,但只能選擇一處計入人口基數(shù)。      (五)根據(jù)《浙江省人口與計劃生育條例》(第三次修正)有關(guān)規(guī)定,2015年12月31日(含)前出生的未婚獨生子女按2人計算人口基數(shù),2016年1月1日(含)后出生的按1人計算人口基數(shù)。      第十六條 鼓勵有償退出宅基地。在農(nóng)村有合法住房(宅基地)且在城鎮(zhèn)購房的村民或者已進城落戶的原村民可選擇退出宅基地,由鎮(zhèn)街道制定政策給予一定的經(jīng)濟補償。      鼓勵置換公寓房。村民選擇置換公寓房的,由鎮(zhèn)街道根據(jù)市置換政策制定實施細(xì)則予以置換。      退出的宅基地(包括住房)由村級組織收回管理、調(diào)劑使用或整治復(fù)墾。對自愿放棄宅基地或選擇置換公寓房的村民,不再享有申請、使用宅基地權(quán)利。      第四章 計劃安排和審批流程      第十七條 村民建房按照“立足需求、管控總量、有序推進”原則,實行年度計劃管理。以行政村為單位,合理制定年度村民建房實施方案,明確年內(nèi)建房戶數(shù)、規(guī)劃選址、用地規(guī)模、時序安排等。優(yōu)先保障無房戶、危房戶、住房困難戶建房。每年3月底前,實施方案經(jīng)鎮(zhèn)街道初核匯總,報市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源和規(guī)劃局、建設(shè)局審核后實施。      第十八條 建房審批實行“審批程序公開、申請條件公開、建房名單公開、審批結(jié)果公開”的審批制度。      (一)符合宅基地申請條件的,須提前2個月向村級組織提出建房書面申請,由村民代表會議對建房申請進行集體討論,符合建房條件的,在村公示欄內(nèi)公示10天,公示內(nèi)容包括申請戶家庭信息、現(xiàn)有宅基地及農(nóng)房情況、擬申請宅基地及建房情況等。公示無異議或異議不成立的,由申請戶填寫呈報材料,與村級組織簽訂原宅基地收回協(xié)議。跨村建房的,還須經(jīng)建房所在地村民代表會議討論同意。      村級組織負(fù)責(zé)審查申請戶提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃,是否已征求用地建房相鄰權(quán)利人意見等。      (二)村級組織簽署意見后,將呈報材料報送鎮(zhèn)街道。村級組織可以為村民提供有關(guān)審批、用地和規(guī)劃核實手續(xù)等事項代辦服務(wù)。      (三)鎮(zhèn)街道要建立健全“一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部并聯(lián)審核運行”的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度,及時公布辦理流程和要件。農(nóng)業(yè)農(nóng)村辦負(fù)責(zé)審查申請人是否符合申請條件,是否符合用地面積標(biāo)準(zhǔn),是否經(jīng)過村級組織審核公示等。自然資源所負(fù)責(zé)審查擬用地是否符合國土空間規(guī)劃、用途管制要求等。村鎮(zhèn)建設(shè)管理辦負(fù)責(zé)審查擬建房是否符合宅基地合理布局要求,村民建房戶型是否符合風(fēng)貌管控要求等,并綜合各有關(guān)部門意見提出審批建議,辦理建房(規(guī)劃許可)有關(guān)手續(xù)等。涉及派出所、社會管理辦、林業(yè)、水利、電力等部門的及時征求意見。鎮(zhèn)街道收到材料后組織部門聯(lián)合辦理,并在20個工作日內(nèi)辦結(jié)。      根據(jù)聯(lián)審結(jié)果,對村民建房申請進行審批,符合村民建房資格申請條件的,在城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi),核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和村民住宅用地審核批準(zhǔn)文件;建房用地經(jīng)批準(zhǔn)后,核準(zhǔn)后核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi),核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證和村民住宅用地審核批準(zhǔn)文件。對不符合建房條件的申請建房戶,鎮(zhèn)街道應(yīng)書面告之申請人,并說明理由。      (四)建房申請批準(zhǔn)后,鎮(zhèn)街道應(yīng)在5個工作日內(nèi)通知建房戶所在地村級組織,由村級組織將批準(zhǔn)結(jié)果進行公示10天,公示無異議或異議不成立的,申請人領(lǐng)取批準(zhǔn)文件,落實有資質(zhì)的施工單位或農(nóng)村建筑工匠,申請放樣施工(施工前,村民應(yīng)充分了解現(xiàn)場是否具備建房條件,并落實相應(yīng)措施)。      (五)村民住宅用地涉及占用農(nóng)用地、未利用地的,由自然資源和規(guī)劃部門依照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條的規(guī)定,按計劃辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等審批手續(xù)。      (六)有關(guān)行政許可涉及申請人與他人之間重大利益關(guān)系的,申請人、利害關(guān)系人在作出行政許可決定前享有要求聽證的權(quán)利。      第十九條 村民建房申請批準(zhǔn)后1年內(nèi)有效,逾期自動作廢(因特殊原因逾期的,經(jīng)鎮(zhèn)街道批準(zhǔn)可延期半年)。      第二十條 鎮(zhèn)街道將宅基地用地建房有關(guān)資料整理歸檔,一戶一檔,審批情況按季度報市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源和規(guī)劃局、建設(shè)局等部門備案。      第二十一條 通過級差排基、有償選位等方式安排宅基地和因聯(lián)建對象暫不能明確等原因無法確定新建房屋四至坐落的,在審批時可“定量不定位”,待放樣定位后填寫新建住房位置信息。      第二十二條 村民建房必須“先批后建、拆舊建新”,并依法辦理原集體土地使用權(quán)證注銷手續(xù)。      有序安排聯(lián)體建設(shè)的農(nóng)村住房逐戶建房,確需逐戶建房且因原房屋結(jié)構(gòu)及安全原因不能拆除的,需經(jīng)鎮(zhèn)街道有關(guān)部門實地踏勘同意,遷出方出具在未遷出方建房或征收時無條件拆除原房屋的書面承諾,方可申請建房。      第二十三條 村民建房申請批準(zhǔn)后,須嚴(yán)格執(zhí)行建筑放樣、基槽驗線、施工過程、工程驗收“四到場”管理制度;完工后,須實地驗收,審查是否按審批建房等,并出具《農(nóng)村宅基地和建房(規(guī)劃許可)驗收意見表》。通過驗收的,村民可以向自然資源和規(guī)劃部門申請辦理不動產(chǎn)登記,核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證。      第五章 監(jiān)督管理和法律責(zé)任      第二十四條 有下列情形之一的,由職能部門會同相關(guān)部門和鎮(zhèn)街道依法查處:      (一)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地建房的;      (二)不符合規(guī)劃要求或者超過標(biāo)準(zhǔn)違規(guī)建房的;      (三)未依法取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》或者未按照許可內(nèi)容進行建設(shè)的;      (四)在設(shè)計、施工、監(jiān)管等方面存在違法行為的;      (五)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的;      (六)其他依法應(yīng)當(dāng)查處的。      第二十五條 農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、建設(shè)、市場監(jiān)管、稅務(wù)、供電、水務(wù)、通訊等部門(單位)不得為違法建房和違法建筑提供相應(yīng)服務(wù)。      第二十六條 鎮(zhèn)街道依法組織開展農(nóng)村用地建房動態(tài)巡查,及時發(fā)現(xiàn)和處置涉及宅基地使用和建房的各類違法違規(guī)行為,具體實施對違法用地、違法建筑的拆除、復(fù)墾等工作。指導(dǎo)村級組織完善用地建房民主管理程序,建立村級協(xié)管員隊伍。      第二十七條 市級職能部門、鎮(zhèn)街道、村工作人員,在建房申請審查、審核和審批過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,按照干部管理權(quán)限依法依規(guī)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,移送司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。      第六章 附 則      第二十八條 本辦法自2020年8月1日起施行。原《平湖市農(nóng)民建房用地管理辦法》(市政府令第57號)同時廢止。

根據(jù)土地管理法規(guī)定，宅基地一戶只能申請一處，然后在該地塊上建房，即一戶一宅。
一、一戶一宅是什么意思?
規(guī)定中所說的“一戶”是以農(nóng)戶的戶籍管理的戶口為依據(jù)，意思就是居民戶口簿。同在一個戶口簿上登記的人為一戶，“一戶一宅”說的就是這戶人只能有一處宅基地。如果家中有子女結(jié)婚的符合條件者可以選擇分戶，分戶后重新領(lǐng)取戶口本，就可以重新申請宅基地了。
“一宅”指的是村民所擁有的一塊宅基地，是一整塊土地，用于農(nóng)戶自建房屋院落等生活需求。申請宅基地的要求為戶口必須在本村，且能夠享受村集體成員的集體利益。
所以從上面可知，一個戶口本的算“一戶”，一戶呢就能申請一塊宅基地蓋房。然而也有一些特殊情況：
分戶而不分居
怎么分戶的這里不作探討。有的地方一家人甚至有四五個戶口簿，夫妻倆甚至兒女都單獨一個戶口簿，實際上住在一起生活。這種情況會被看作一個家庭，即便去申請也可能過不了村里的第一關(guān)。
真正的分戶分居
如果只要有單獨的農(nóng)業(yè)戶口簿就能夠申請宅基地，就會有人鉆漏洞，會有人為了多占有宅基地而想方設(shè)法分戶。為了防止這種情況地方一般會設(shè)置一個閾值，即分戶前人均擁有面積小于一定數(shù)值就可以申請宅基地，反之也不能。
子女到了結(jié)婚年齡要蓋房的可以申請分戶，分戶成功以后就可以多申請一塊宅基地了。
二、申請分戶的條件如下：
1、生活上必須已經(jīng)脫離父母,擁有自己的住所;
2、非獨生子女家庭:獨生子女家庭可以繼承父母的宅基地,因此不可以分戶的;
3、申請分戶的當(dāng)事人必須年滿18周歲,經(jīng)濟和生活上自給自足;
4、感情破裂之后依法離婚分戶的。但如果是為了達到分戶目的,“假離婚”一經(jīng)查出,將會受到嚴(yán)厲處罰。
三、申請分戶的流程是這樣：
1、準(zhǔn)備好需要的材料
需要分戶的農(nóng)民,提供個人身份證、戶口本,另外要提供土地承包合同。在農(nóng)村目前很多人還沒有辦理房產(chǎn)證,但是有的也需要提供。
2、根據(jù)要求填寫申請信息
拿到申請表后,農(nóng)民根據(jù)表上內(nèi)容要去填寫對應(yīng)的信息,然后提交給村委會審核,通過之后要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊w章。
3、最后相關(guān)部門對材料進行審批
以上流程之后,相關(guān)部門會依據(jù)戶籍政策規(guī)定,對提交的資料進行審核,審批否可以分戶。
法律依據(jù)
《中華人民共和國土地管理法》
第六十二條第一款：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
第四款規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
但該部法律并未對戶應(yīng)當(dāng)如何界定予以明確規(guī)定。參照各地實際操作，“戶”是指具有本村常住戶口且享受集體資產(chǎn)分配的集體經(jīng)濟組織成員家庭。

一、農(nóng)村宅基地的最新政策有哪些?
農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地。農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為每戶面積不得超過166平方米;平原地區(qū)的村莊，每戶面積不得超過200平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當(dāng)放寬，但每戶不得超過264平方米;人均占有耕地666平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。
1、非農(nóng)村戶口不能建房。
如果農(nóng)村戶口已經(jīng)落戶到城市的，是不享有農(nóng)村建房權(quán)利的，而且在村集體經(jīng)濟組織也是申請不了的。國家規(guī)定，農(nóng)村宅基地所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，而農(nóng)民是只擁有使用權(quán)的。
2、對宅基地超出的面積進行征稅。
宅基地超出的面積要征稅早在2018年已經(jīng)在某些地區(qū)開展了，到后期會真正落實到各個省份地區(qū)。以前國家沒有農(nóng)村宅基地面積的規(guī)定，所以那時候很多人對宅基地周邊進行擴大建房，從而造成宅基地的面積大范圍超出。至于具體的征稅標(biāo)準(zhǔn)，不同的地區(qū)會一定的差異，舉個例子，某省的宅基地超出面積是按照200/_來計算。
3、宅基地有償退出。
國家為了有效利用、盤活農(nóng)村土地資源，對出現(xiàn)一戶多宅、空心村、空心房等有關(guān)問題會進行整治。關(guān)于這些滿足任一種就可以向當(dāng)?shù)卣暾堈兀紩o與相關(guān)補償，具體的補償費用標(biāo)準(zhǔn)會按照當(dāng)?shù)氐哪昃杖胨絹矶ā?br>4、不得超出兩條“紅線”。
兩條“紅線”是指不允許以買賣宅基地為出發(fā)點，也就是說農(nóng)民利益的出發(fā)點不允許是買賣宅基地，此外不能說已退出農(nóng)村宅基地，作為進城落戶的一項條件，只要農(nóng)民落戶那就必須要退出宅基地。不過這個不是國家全面推行實施的，如果當(dāng)?shù)卣羞@項的硬性措施，可以維權(quán)。
5、不得違反“一戶一宅”。
國家已經(jīng)發(fā)布了嚴(yán)格的管制措施，要求各地區(qū)必須嚴(yán)格實施“一戶一宅”的政策，包括任何人不得違反“一戶一宅”的原則在耕地或多占宅基地進行建房的。一些地方在實施“一戶一宅”后，對宅基地的審批也變得嚴(yán)格起來。
二、農(nóng)村宅基地繼承新政策如下：
1、宅基地只能在本村團體內(nèi)流通。依據(jù)《土地管理法》，宅基地并不是實在含義上的產(chǎn)業(yè)，僅僅一種運用權(quán)，擁有權(quán)歸村團體。宅基地既不能銷售，也不能承繼，但能夠在本村團體內(nèi)流通，經(jīng)過土地處理部分依法贊同，發(fā)放證件。
2、由于我國施行城鄉(xiāng)二元系統(tǒng)，在城市化浪潮中，越來越多的人“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。不管出于什么原因，一旦把戶口轉(zhuǎn)走，就失去了對老家宅基地的承繼權(quán)，又不能買回來，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村團體的財物。
3、由于鄉(xiāng)村戶口與土地的對應(yīng)聯(lián)系，有些人不情愿“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，乃至有些公務(wù)員想方設(shè)法“非轉(zhuǎn)農(nóng)”，但這些畢竟是少數(shù)，“進城”才是大勢所趨。因而從詳細(xì)的家庭的視點而言，如果相關(guān)法規(guī)不變，宅基地注定會失去。
4、宅基地運用權(quán)人依法對團體擁有的土地享有占有和運用的權(quán)力，有權(quán)依法運用該土地建造居處及其隸屬設(shè)備。宅基地運用權(quán)的獲得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地處理法及國家有關(guān)規(guī)則。
5、鄉(xiāng)村團體經(jīng)濟安排為保證農(nóng)戶日子需求而撥給農(nóng)戶建造房子及小院子運用的土地。用于建造居處、輔佐用房(廚房、庫房、廁所)、院子、沼氣池、禽獸舍、柴草堆積等。農(nóng)戶只要運用權(quán)，不得銷售、租借和非法轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶對宅基地上的附著物享有擁有權(quán)，有銷售和租借的權(quán)力，不受別人侵略。房子出賣或租借后，宅基地的運用權(quán)隨之轉(zhuǎn)給受讓人或承租人，但宅基地?fù)碛袡?quán)一向為團體擁有。出賣、租借房子后再請求宅基地的，不予贊同。農(nóng)戶建造房子及小院子運用土地，不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村宅基地是農(nóng)民建房的土地。農(nóng)村戶口已經(jīng)落戶城市的，不享有農(nóng)村建房權(quán)利，在村集體經(jīng)濟組織也是申請不了的。國家規(guī)定農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，農(nóng)民只擁有使用權(quán)。
法律依據(jù)
《中華人民共和國土地管理法》
第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。
農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

法律主觀：

一、關(guān)于農(nóng)村宅基地的最新政策
1 、一戶一宅政策分類試點政策
對城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)：繼續(xù)實行一戶一宅、面積法定的宅基地分配制度 ;
對人均耕地少、二三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達的地區(qū)：實行相對集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等方式，落實一戶一宅 ;
對城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的農(nóng)區(qū)：集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)，以戶有所居落實一戶一宅的住房保障功能 ;
對沒有新增債基的可供分配的地區(qū)：利用存量建設(shè)用地，集中建設(shè)公寓式住宅，落實宅基地政策。
2 、 宅基地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)政策
國家鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿和鄉(xiāng)村旅游 ;
對進城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其資源有償退出宅基地 ;
提出宅基地 “三權(quán)分置”改革思想，強調(diào)適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。宅基地的所有權(quán)歸集體，在維系宅基地使用權(quán)身份性的前提下，從中派生出一個不具有身份屬性的宅基地租賃權(quán)。
3 、擴大宅基地用益物權(quán)權(quán)能的政策
依法保障農(nóng)戶宅基地依法取得、使用、收益的權(quán)利，逐步推進農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有償使用和流轉(zhuǎn)制度，發(fā)揮市場機制在資源配置中的基礎(chǔ)作用，保障農(nóng)民財產(chǎn)的保值增值，實現(xiàn)財產(chǎn)的收益權(quán)能。
二、什么是宅基地 “一戶一宅”
國家鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿和鄉(xiāng)村旅游。閑置宅基地盤活利用產(chǎn)生的土地增值收益要全部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村。目前，各地都在探索宅基地轉(zhuǎn)讓的示范合同，引導(dǎo)規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓合同生效后，應(yīng)及時辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。
三、宅基地使用權(quán)與 建設(shè)用地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)都是利用他人土地從事建造活動，且均可在集體土地上設(shè)立。但二者也存在著諸多區(qū)別：
1 、在權(quán)利主體的身份限制上有所不同：宅基地使用權(quán)的主體只能是 自然人 且僅限于集體經(jīng)濟組織成員 ; 建設(shè)用地使用權(quán)的主體基本上沒有限制。
2 、權(quán)利內(nèi)容不同：宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、抵押或投資入股 ; 建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押及出資。
3 、取得方式不同：宅基地使用權(quán)通過審批的方式取得 ; 建設(shè)用地使用權(quán)的取得通過轉(zhuǎn)讓或劃撥方式。
4 、設(shè)立要件不同：宅基地使用權(quán)不用登記就可以設(shè)立 ; 建設(shè)用地使用權(quán)必須要進行登記。
5 、是否有償不同：宅基地使用權(quán)由本集體經(jīng)濟組織成員無償取得 ; 建設(shè)用地使用權(quán)須交土地出讓金。
6 、存續(xù)期限不同：宅基地使用權(quán)沒有期限限制 ; 建設(shè)用地使用權(quán)有明確的期限限制且不得超高法定的最高期限。目前國家對宅基地的主要政策方向是以多種方式貫徹一戶一宅政策，改革宅基地的流轉(zhuǎn)、擴大宅基地的用益物權(quán)的權(quán)能等。

法律客觀：

《中華人民共和國土地管理法》
第六十二條
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。
農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；
其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。