日常生活中，經常會遇到類似的問題：“我跟房東簽訂了3年的租賃合同，如果房東中途把房子賣了，那我們原來簽訂的租賃合同還有效嗎？”或者是：“我想買一個二手商鋪，但是那個商鋪現在已經租出去了，還有大半年才到期，我能不能買下來之后馬上要租客把商鋪騰空交給我？”
這些問題，從法律的角度來說，就是租賃期間內租賃物的權屬發生變動，是否影響原有的租賃合同關系？而這個問題的答案就是買賣不破租賃原則。
根據我國《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”的規定可知，所謂買賣不破租賃，是指在租賃關系存續期間，即使租賃物的所有權發生了變更，也不影響原來的租賃合同的效力，新的權利人取代原權利人繼續與承租人履行租賃合同。通俗而言就是租期內房東將房屋出售，原來的租賃合同繼續有效，由新房東與租客繼續履行原來的租賃合同。
但需要注意的是，針對房屋租賃市場，“買賣不破租賃”也有例外情形，根據我國現行的有關法律規定，歸納起來主要有以下幾種情況常見情況：
1、在房屋出租之前，就已經設定了抵押權，比如房屋是通過銀行按揭購買，因出租人無法清償債務，作為抵押權人的銀行為實現抵押權，通過法律途徑將該房屋拍賣、變賣的。
2、房屋在出租之前，已經被司法查封，并且通過司法程序將房屋進行拍賣、變賣的。
3、租戶在與原房東的租賃合同對此另有約定，比如約定在租期內房屋的產權發生變動時，租賃合同也就此終止的
4、租戶存在比如長期不按時交納租金，擅自轉租等嚴重影響租賃合同繼續履行的行為的。
在上述幾種情況下，新房東就可以要求租戶立即退房。所以，租戶與房東最好提前協商好當房屋所有權發生變動時租賃關系如何處理，購房者在購買二手房時也應當充分了解房屋目前的租賃情況，在充分協商的基礎上與賣方簽訂合同，以免糾紛的產生。

根據上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據法律規定，自動承繼原房東的出租人地位，因此對于出租人所應承擔的義務，也應當一并承繼。所以，租客預繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權請求租客支付已經預繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失，應區別具體情況，向原房東請求返還或賠償。 同樣的，新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經向當時作為房屋所有權人的原房東交付了若干押金，就不再負有支付押金的義務，繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。 根據“買賣不破租賃”原則，新房東負有向租客返還押金的義務，至于原房東是否向新房東交付了押金，屬于其他法律關系的范疇，對新房東向房客返還押金義務并不產生影響。 綜上所述，在二手房買賣中，人們經常會遇到租客提出買賣不破租賃，這樣，在租賃期限內的話，買方就可能不能收回房子自己住。當然，買賣不破租賃也有例外的情況，比如二手房出租之前存在抵押或者被查封等情況，房東將其抵押給銀行，抵押權要優于租賃權。

一、沒有訂立書面合同的租賃關系受法律保護嗎      1、沒有訂立書面合同的租賃關系也是受法律保護的。      2、合同的形式可以有書面形式、口頭形式和其他形式。即使沒有簽訂書面合同,在雙方意思一致且有明確履行合同行為時,仍然可以認定為合同成立。      3、法律依據:《民法典》      第四百六十九條 當事人訂立合同,可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。      書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。      以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容,并可以隨時調取查用的數據電文,視為書面形式。

二、買賣不破租賃的例外情況有哪些      1、租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:      (1)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;      (2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”      2、當房東將房屋抵押后再與租客訂立租賃合同,則抵押權人實現抵押權將房屋拍賣后,租客面對新房東的騰房要求時,不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未于訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押,則需要對租客的損失承擔賠償責任。若明確書面告知租客房屋已被抵押,則租客的損失便由自己承擔。同樣的,房屋在出租前便被法院查封的,租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。      希望以上內容能對你有所幫助,如果你還有其他問題可以點擊下方按鈕咨詢,或者咨詢專業律師。

正在出租的二手房是可以買賣。因為房屋出租的法律關系中，承租人享有的是房屋的使用權，而房屋的所屬權依然屬于出租人;此外對房屋上設立租賃合同是一個負擔行為，而房屋買賣是處分行為，兩者同時進行并不沖突。
但是要注意買賣不破租賃，買賣不破租賃即在房屋出租期間，房屋買賣，所有權發生了變化，但是對租賃關系不產生影響，已經存在的租賃合同對新房主繼續有約束力，新房主要繼續履行合同。
另外要注意的是買賣不破租賃也有例外情況，以下的情況不受買賣不破租賃的限制：
(1)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的。
(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
購買在出租的房子的注意事項
簽訂正在出租中的二手房買賣合同，應當注意以下問題：
1、不僅要在房屋買賣合同中注明房屋正在出租，還要將租賃合同作為二手房買賣合同的附件
如果不按這個要求做，則可能發生以下的風險：
(1)一旦出賣人違約不想出賣房屋時，既可另行簽訂虛假租賃合同，將租期約定很長，將租金約定很低。這樣依據“買賣不破租賃”，不論是出賣人或者買受人都無權主張承租人騰退房屋。這樣足以打擊買受人要求繼續購買房屋的意志，而出賣人則不用承擔任何違約責任。
(2)出賣人可以降低租金，改變買受人的預期收益。
2、要明確約定房屋租金何時轉由買受人收取
通常房屋租金最遲在買受人支付百分之八十購房款或者房屋產權過戶時，轉由買受人收取。
3、約定交房時間和延期交房的違約責任
不要僅在房屋買賣合同中簡單的約定，租賃合同終止后，出賣人交付房屋。還要約定出賣人交付房屋的具體時間，以及逾期交房的違約責任。因為租賃合同到期后，承租人以各種理由不按期騰退房屋的情況非常普遍。
4、要明確約定租賃合同到期后，如果承租人未騰退房屋，出賣人負有請求承租人騰退房屋的義務
因為就租賃合同而言，出賣人是租賃合同的出租方，是租賃合同的相對人;就房屋買賣合同而言，出賣人有按期交付房屋的義務。
5、要明確約定買受人保留一部分購房款，待房屋交接后支付
因為出賣人辦理完產權過戶后，可能人都難以找到，但是對于正在出租的房屋，出賣人的多項義務尚未履行。