1、提出退房申請
在購房者提出退房申請之前，最好跟開發商協商清楚，購房人可以向開發商提出的退房的方式一般分為三種掛號信、傳真或者電話。如開發商自己的責任所導致的退房，那就會是開發商自己承擔退房造成的損失，包括購房的稅費、房屋貸款的利息費、首付存款的利息費等等。
2、辦理退房手續
如果是事先跟開發商已經協商好了退房的，提出退房申請之后就可以等待通知辦理退房手續了，在購房者提出退房申請后的15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在所述手續或者文件尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
3、退還房款
退房手續辦理完之后，一般需要等待一段時間之后開發商才會退款，開發商應該將全部購房款返還給購房者，并且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發出退房通知后第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付違約金。
怎樣才能申請退房1、開發商延期交房
我們購買房屋的時候，簽訂的購房合同里面是有規定具體的交房時間的，如果開發商未能按照合同約定期限交付時，應按照合同約定處理，如未約定，購房者有權要求開發商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。
2、房屋存在重大質量問題
房屋在交付給購房者之前都是需要經過相關部門驗收的，如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房者有權要求解除合同和賠償損失。這里需要注意的是，所謂房屋主體結構不合格，需要經工程質量監督單位核驗，不能僅憑購房者主觀判斷。
3、開發商擅自變更規劃設計
開發商銷售房屋的時候可能會存在一些虛假的成分，但是在商品房預售之后，如果開發商未經規劃部門批準，變更規劃設計，影響房屋結構的，購房者有權退房并由開發商承擔違約責任。如果開發商經過規劃部門批準需要書面通知購房者，沒有通知的，購房者也可以退房，并要求開發商賠償損失。

一般來說，開發商超過三個月還不能交房，購房者就可以退房，并要求開發商雙倍返還訂金或支付房款利息。退房一般需要經過以下三個程序：
1、購房者提出退房要求;
購房者應通過信件方式向開發商提出退房要求，如果因開發商責任導致退房，開發商應承擔退房造成的所有經濟損失。如果因購房者貸款申請未獲批準，或者雙方對付款方式不能協商一致等原因退房，開發商無需承擔責任。
2、15個工作日內辦好退款手續;
購房者提出退房后，開發商應該在15個工作日內退還全部房款，并終止合同。在相關手續或者文件尚未簽訂前，開發商應替購房者想銀行支付每月支付的本金和利息。
3、超過15日開發商應支付違約金;
如果開發商在購房者提出退房申請后的15個工作日內沒有辦好相應的退款手續，自第16日起至購房者取得全部房款之日，開發商應每天向購房者支付總房款千分之一的違約金。
開發商應該按照約定的時間來交付房屋，這是開發商的基本義務。如果開發商沒有按期交房，買房人可以依照不同的情況采取不同的方式來維護自己的合法權益。
根據延期交房的情況和理由不同，可以分為以下幾種情況：
1、開發商延期交房，經催告后在合理期限內仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因為不可抗力或合同約定的免責理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發商資金出現問題導致停工了一段時間現已恢復等，購房者可以選擇等待并且要求開發商承擔違約金賠償。
2、開發商延期交付，經催告后在合理期限內仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發商承擔違約責任，賠償自己的損失。
3、延期交付，經催告后開發商在合理期限內交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請求開發商按延期天數承擔違約金賠償。
法律依據
《城市房地產開發經營管理條例》
第二十一條，房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十七條，商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

退房違約金 的辦理流程是：購房者需要向開發商發出退房通知，開發商在接到退房通知15日內為購房者辦理退房手續，辦理完退房手續后，開發商需要將全部購房款退還給購房者并由購房者或開發商根據約定想對方支付相應違約金，如是貸款買房還需辦理停止向公積金中心或銀行還款的手續。《中華人民共和國民法典》第五百一十條合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同相關條款或者交易習慣確定。 《中華人民共和國民法典》第五百八十二條履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

1、 退房違約金 的數額 違約責任取決于合同約定和法律規定，且約定優先。所以，合同中 約定違約責任 并明確違約金具體數額的，從其約定;如果沒有約定，按照法律規定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額。 2、退房違約金的程序 首先寫一個《退房申請》，在寫《退房申請》時一定要注意自己是否要 承擔違約責任 ，如果要承擔違約責任，一定要明確違約金的數額或者違約金的計算方法; 其次，如果退房申請獲得批準，和開發商簽訂《解除協議》，在《解除協議》中一要明確什么時候去房屋管理部門辦理退房手續，二要明確什么時候退購房款，三要明確相應的違約責任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收據、合同等相關原件，以便發生糾紛時好維權。