二手房交易需要注意的問(wèn)題有哪些
1、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況
在舊房交易中,產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,價(jià)值量巨大,法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),一定要弄清楚房屋的權(quán)屬,凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的,或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子,即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi),以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證,同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外,要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主,是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí),一定要查看正本,并且要到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段,實(shí)行不同的政策,因此,如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房,要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用,或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外,有些單位在向職工售房時(shí),為了維持單位人員的穩(wěn)定,與職工簽訂有服務(wù)合同,原單位還有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。因此,要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。
當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售,因此對(duì)這類(lèi)房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買(mǎi)。
2、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)
二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造,結(jié)構(gòu)一般較差。因此,購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí),不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積,是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況,更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況,了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修,有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。
另外,購(gòu)買(mǎi)二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察,了解戶(hù)型是否合理,有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn),天花板是否有滲水的跡象,墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問(wèn)題。
如果存在上述問(wèn)題,則不要購(gòu)買(mǎi),以免購(gòu)買(mǎi)后既要加大維修費(fèi)用,又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。
3、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施
隨著人們生活水平的提高,對(duì)居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來(lái)越高。新建房屋會(huì)隨著房屋竣工和入住的完成,逐步改善住區(qū)環(huán)境,一般會(huì)向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年,一般很難改變。因此,購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí),要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。
對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有:水質(zhì)、水壓,供電容量,燃?xì)夤?yīng),暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會(huì)最好走訪(fǎng)一些老鄰居,對(duì)房屋及周?chē)h(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。
總之,要充分了解售房人售房的真實(shí)目的,避免接手一個(gè)垃圾房。購(gòu)買(mǎi)二手房的目的本是想改善一下居住條件,但是如果對(duì)二手房了解不全面,卻會(huì)給日后生活帶來(lái)更多煩惱。
4、考察一下二手房的物業(yè)管理
購(gòu)買(mǎi)房屋是一次性的消費(fèi)支出,而物業(yè)管理水平的高低,則直接影響到日后長(zhǎng)期的居住生活質(zhì)量。因此,人們不論購(gòu)買(mǎi)新房還是舊房,都越來(lái)越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足,還能給生活、工作帶來(lái)更多的便利。
對(duì)物業(yè)管理的考察,主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況,要對(duì)其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪(fǎng),看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備,管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適,各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等,由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平,最終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。
還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金,以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,出現(xiàn)買(mǎi)得起房住不起房的情況發(fā)生。
買(mǎi)二手房時(shí)要注意哪些產(chǎn)權(quán)問(wèn)題
法律分析:買(mǎi)二手房時(shí)要注意的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題如下:
1、產(chǎn)權(quán)交易是否受限制;
2、長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房子;
3、共有人是否同意出售房產(chǎn);等等。同等情況下,承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),因此,如果賣(mài)家所出售的房產(chǎn)正在出租中,那么承租人就具備優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該套房產(chǎn)的權(quán)利。所以,如果要購(gòu)買(mǎi)正在出租中的房子,要先拿到承租人不購(gòu)買(mǎi)該套房屋的書(shū)面憑證,或者是買(mǎi)家等到租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買(mǎi)該套房子。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》 第五百九十六條 買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
《城市私有房屋管理?xiàng)l例》 第九條 買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋,賣(mài)方須持房屋所有權(quán)證和身份證明,買(mǎi)方須持購(gòu)買(mǎi)房屋證明信和身份證明,到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。
任何單位或個(gè)人都不得私買(mǎi)私賣(mài)城市私有房屋。嚴(yán)禁以城市私有房屋進(jìn)行投機(jī)倒把活動(dòng)。
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