一、業(yè)主委員會成立條件

1、入住率達(dá)到50%以上的；

2、首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過30%的；

首批物業(yè)交付滿3年的。業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成 業(yè)主委員

二、業(yè)主委員會成立具體流程

1.提出申請。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)實際使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，應(yīng)有10名以上的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會提出書面申請，并提供相關(guān)必要的證明材料，要求成立首次業(yè)主大會;物業(yè)實際使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，但使用已超過1年的，應(yīng)有20%的業(yè)主聯(lián)名向社區(qū)居委會提出申請，并提供相關(guān)必要的證明材料，要求成立首次業(yè)主大會。

2.發(fā)出成立籌備組的通知。社區(qū)居委會在接到書面報告后5個工作日內(nèi)，驗核材料，確定符合成立業(yè)主大會條件后，以社區(qū)居委會的名義在物業(yè)管理區(qū)域張貼公告，向全體業(yè)主發(fā)出報名參加首次業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱“籌備組”)的通知。籌備組報名時間為5個工作日。

籌備組成員必須是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，開發(fā)建設(shè)單位尚有產(chǎn)權(quán)的，還必須包括開發(fā)建設(shè)單位。開發(fā)建設(shè)單位書面推薦代表參加籌備組(開發(fā)建設(shè)單位棄權(quán)的除外)。

籌備組成員人數(shù)宜為5人以上的單數(shù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)在市住建局物業(yè)辦、鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督下開展業(yè)主大會會議的籌備工作。

籌備組未依法開展工作的，市住建局物業(yè)辦對選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會不予備案。

3.確定籌備組成員。報名截止后3個工作日內(nèi)，社區(qū)居委會對參加籌備組的報名人員進(jìn)行業(yè)主身份驗核，并組織全部報名人員召開會議，確定籌備組成員。

如果符合條件的報名人員超過預(yù)定人數(shù)的，社區(qū)居委會應(yīng)將所有報名人員通知到場，按照不同物業(yè)類型的比例，采取隨機(jī)抽簽或投票選舉的方式確定籌備組成員。

如果符合條件的報名人員未達(dá)到預(yù)定人數(shù)，則延長報名時間，繼續(xù)征集業(yè)主報名參加(延長期限為5個工作日)。如延長期限過后，仍未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，則暫停指導(dǎo)。

4.籌備組成員名單公示。社區(qū)居委會在物業(yè)管理區(qū)域公示籌備組成員名單。公示期為3日。

5.首次籌備組會議。確定正式的籌備組成員名單后3個工作日內(nèi)，市住建局物業(yè)辦會同鎮(zhèn)社區(qū)辦公室、社區(qū)居委會及時召開首次籌備組會議，并安排、布置工作，籌備組推選一名組長負(fù)責(zé)籌備組工作。籌備組可組建宣傳、文書、票務(wù)、異議處理等小組開展工作。

6.籌備組的工作。社區(qū)居委會在物業(yè)管理區(qū)域公告籌備組成員名單，籌備組自公告之日起成立。籌備組負(fù)責(zé)做好以下籌備工作：

1、確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準(zhǔn)備工作;

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，確定業(yè)主大會的召開形式。

2、參照行政主管部門的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)、《管理規(guī)約》(草案);

3、確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主專有部分建筑面積數(shù)及物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積、總業(yè)主人數(shù)，以幢(棟)等形式建立業(yè)主名冊;

4、根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定《業(yè)主委員會委員選舉辦法》，并確定表決票和選票的發(fā)放、監(jiān)票、驗票、唱票及計票的人員名單;

5、組織每棟業(yè)主選舉棟長(可視具體情況而定);

6、做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

7、業(yè)主委員會候選人報名及征求《管理規(guī)約(草案)》、《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案》和《業(yè)主委員會委員選舉辦法》的修改意見。以籌備組的名義發(fā)出業(yè)主委員會候選人報名的通知并發(fā)放候選人報名表，通知上應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主委員會候選人報名的條件、方式、領(lǐng)取和遞交報名表的時間和地點(diǎn)等事項。

業(yè)主委員會候選人報名時間為5日。

籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)征求全體業(yè)主對《管理規(guī)約(草案)》、《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主委員會委員選舉辦法》的修改意見。

 8.驗核委員候選人的業(yè)主身份。籌備組在社區(qū)居委會的監(jiān)督指導(dǎo)下，按照通知中的資格條件要求進(jìn)行驗核(主要驗核報名的候選人是否是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，是否有違反國家法律法規(guī)的行為，是否模范履行業(yè)主義務(wù)等)。

籌備組驗核業(yè)主委員會候選人報名情況后，應(yīng)將候選人的報名情況如實報送社區(qū)居委會，社區(qū)居委會辦驗核完畢后，由籌備組將候選人報名材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期為5日。如有業(yè)主對候選人的資格提出異議，并有證據(jù)證明該候選人不符合候選人條件的，籌備組應(yīng)在社區(qū)居委會的監(jiān)督指導(dǎo)下予以核實，在正式公布候選人名單之前將核實情況和處理結(jié)果書面告知異議者。公示期滿后，籌備組確定正式的業(yè)主委員會委員候選人，并公布正式候選人名單。

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法律分析：一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處書面提出申請，填報《首屆業(yè)主大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：

1、物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上；

2、物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組。

三、籌備小組開展籌備工作

1、籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。

2、籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。

3、籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。

4、籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。

四、召開大會選舉委員

籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)置投票箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。 會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會

自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；

1、業(yè)主委員會登記申請表；

2、街道辦事處核準(zhǔn)證明；

3、業(yè)主委員會選票；

4、業(yè)主代表選票；

5、業(yè)主授權(quán)委托書；

6、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

7、業(yè)主委員會章程；

8、業(yè)主公約；

9、其他相關(guān)資料。

六、核準(zhǔn)批復(fù)

區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百七十七條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。