1、我國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。國家為保證土地資源的合理利用和優化配置，促進經濟、社會和環境的協調、可持續發展，通過土地利用總體規劃等國家強制力，規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者、使用者必須嚴格按照規劃所確定的用途和條件使用土地。
2、建設在農村集體建設用地（例如城鄉居民住宅用地、公益性公共設施用地、鄉鎮企業經營性用地等）上的小產權房、建設在農用地（例如耕地、林地、園地、牧草地等）上的小產權房以及建設在未利用地（荒草地、鹽堿地等）上的小產權房。小產權房實際上大部分是一些村委會或者開發商打著新農村建設或舊村改造等名義違規建設在集體土地上的房屋，所以會產生小產權房買賣糾紛，其所謂的“小產權”并不構成真正法律意義上的產權，僅指使用權，它只是人們在房屋交易過程中形成的一種約定俗成的稱謂。
3、小產權房在建設過程中因沒有繳納土地出讓金和相關稅費，其土地成本近乎為零，其開發建設的成本主要表現為建安成本，故其銷售價格遠遠低于商品房的價格。隨著城市商品房價格的持續上漲，中、低收入階層的消費者根本無力購買商品房，只能將目光轉移到價格低廉的小產權房。消費者的大量購房需求正成為村委會及開發商違規建設小產權房的動力，無視小產權房買賣糾紛問題公然違背國家的土地法律法規及政策，大量建設小產權房。
4、從1994年開始，北京市為了實施城市建設總體規劃，防止地區與外圍組團之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發展，實現城市規劃“分散集團式”布局，在區和10個邊緣集團之間以及各邊緣集團之間用約240平方公里成片的大綠帶進行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區。
5、《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，在小產權房買賣糾紛中，出賣人返還房款及賠償相應的裝修添附損失，買房人騰退房屋，應無爭議。

小產權房糾紛一般會被判合同無效。
小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分以下不同情況：
1、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；
2、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；
3、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。小產權房的性質有以下兩種：
1、在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；
2、在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。
【法律依據】
《中華人民共和國土地管理法》
第九條 城市市區的土地屬于國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第十一條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

法律主觀：

如果小產權房屋買賣交易中出現糾紛，雙方可以先協商處理。同時對于涉及小產權房歸屬及內容的，根據最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作紀要：對于未取得建設工程規劃許可證，或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建筑的認定和處理，屬于國家有關行政機關的職權范圍，應避免通過民事審判變相為違法建筑確權。當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。

法律客觀：

《中華人民共和國仲裁法》
第二條
平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。

《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百二十二條
當事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調解的，先行調解，但當事人拒絕調解的除外。

《中華人民共和國民法典》
第五百七十七條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

法律主觀：

小產權房買賣糾紛案例鄭州張先生來電咨詢：2003年10月，我與趙某簽訂房屋買賣協議，約定將我名下的小產權房賣給趙某，價款為18.8萬元，趙某在協議簽訂之日起3日內付清房款，同時我交房給趙某。協議簽訂后，我與趙某如約履行了協議，但因買賣的房屋所占用的土地屬于集體土地，房屋一直未能辦理過戶手續。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍，我訴至法院要求確認與趙某簽訂的房屋買賣協議無效，同時要求趙某退還房屋。請問，我們簽訂的房屋買賣協議是否有效?律師解答：1、在城市化迅猛發展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農村居民將農村的小產權房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產權房。按現行的法律規定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現實存在的。2、雖然出賣人主張小產權房買賣協議無效通常會得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益，社會的道德危機便在所難免，且對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類案件時，通常會考慮提起訴訟一方要求確認小產權房買賣協議無效的真正目的、房屋交付的時間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進行處理。如賣方確實因出售房屋后不能解決住房問題而訴請法院確認房屋買賣協議無效的，則協議被確認無效后，買方不應從中獲利。3、一般來說，買賣行為結束的時間越久、買方使用房屋的時間越長，就越應當維護交易的穩定和安全，即使房屋買賣協議被確認無效后，買方因此可得到的利益就應越大?？傊?，因房屋買賣協議無效的可得利益不應由一方趙獨享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應起到現行法律對此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發生，如此才能抑制小產權房的買賣交易。以上就是小編為大家整理的小產權房買賣糾紛案例，如果您還有更多的疑問，可以咨詢專業律師，或者直接委托律師幫您擺脫法律困境。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。《中華人民共和國民法典》第二百一十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。