現(xiàn)在我們已是法制文明國家，各種各樣的法律條例都已書寫成章?！胺擅媲叭巳似降取币巡辉偈强障?，每個人都是平等的，平等的享受著法律賦予我們的權(quán)利，平等的履行著各自的義。雖然是這樣，也同樣會有些人喜歡“鉆空子”，就拿購房協(xié)議來說吧，稍有不慎，可能就會被別人給利用了，因此，接下來，我就以購房協(xié)議為例給大家講一些需要注意的事項。

　　一、購房合同范本

　　購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

　　1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等;

　　2. 房價，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等;

　　3. 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等;

　　4. 交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)等;

　　5. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等;

　　6. 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;

　　7. 保修責(zé)任;

　　8. 乙方使用權(quán)限;

　　9. 雙方認(rèn)定的爭議仲裁機(jī)構(gòu);

　　10. 違約賠償責(zé)任;

　　11. 其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

　　二、補(bǔ)充協(xié)議

　　大部分發(fā)展商都會要求購房者簽署由其單方提供的補(bǔ)充協(xié)議，以限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、關(guān)于不可抗力：導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對此購房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　2、關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e：作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，對不符合法律?guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以最大限度地保護(hù)自己的利益。

　　4、明確規(guī)定交房時配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)

　　目前北京交房時的爭議多，交房時的環(huán)境差和配套設(shè)施不能使用是一個關(guān)鍵因素，有沒有把交房時配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里的呢?錦秋之春的補(bǔ)充協(xié)議寫得很具體：“出賣人應(yīng)在小區(qū)竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設(shè)施:(1)社區(qū)紅外線防盜系統(tǒng);(2)公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng);(3)樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng);(4)會所、游泳池;(5)地下車庫;(6)塔樓三層以上每二層設(shè)置一個‘空中花園’;(7)綠化率不低于30%?！?/p>

　　5、將承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議

　　售樓人員為了賣房，經(jīng)常會向買房人做出各種承諾，但到兌現(xiàn)時，不是找不到人，就是死不承認(rèn)，有沒有將承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里的呢?肯寫的房地產(chǎn)商還是有的。

　　以上是購房者在簽訂發(fā)展商提供的補(bǔ)充協(xié)議中需要注意的幾個問題。由于標(biāo)準(zhǔn)文本在內(nèi)容上的局限性，以及購房者個性的多樣化，購房者應(yīng)主動向發(fā)展商提出自己的合理要求，并通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式予以明確。

　　三、合同陷阱

　　任意使用免責(zé)權(quán)

　　實例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。

　　點(diǎn)評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。

　　違約責(zé)任不對等

　　實例：某消費(fèi)者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?/p>

　　點(diǎn)評意見：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%;消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

　　付款方式要靈活

　　有不少購房者忽略付款方式的靈活性，萬一中間出現(xiàn)問題，往往會使自己陷入被動境地。

　　實例：某消費(fèi)者與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，以68萬余元定購了一套房子。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，開發(fā)商在合同附件中提到，要求乙方必須在一個半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù)，否則視其違約，開發(fā)商有權(quán)拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，乙方向銀行申請貸款時未能成功，按合同約定首付款可能無法退還。

　　點(diǎn)評意見：上述案例中的附件內(nèi)容明顯對購房者不利。一般情況下，合同附件會對付款方式的違約責(zé)任進(jìn)行約定，但對于沒有經(jīng)驗的購房者而言，一定要防止那些只有自己義務(wù)和對方權(quán)利的條款，以免落入圈套。對此律師也建議可以在附件內(nèi)容中特別提出：如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款，雙方均無需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　四、如何簽訂購房合同

　　了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容

　　1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。

　　2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

　　3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

　　4、價款。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。

　　5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

　　6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

　　7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

　　8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

　　9、物業(yè)管理條款。

　　10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

　　11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

　　了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容

　　(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

　　(二)商品房基本情況;

　　(三)商品房銷售方式;

　　(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

　　(五)交付使用條件及日期;

　　(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

　　(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

　　(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

　　(九)面積差異的處理方式;

　　(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

　　(十一)解決爭議的方法;

　　(十二)違約責(zé)任;

　　(十三)雙方約定的其他事項。

　　如果大家要購房，以上這些就是您必須得關(guān)注的問題了。雖然我們國家的法律是不斷地在完善，但總有些人是“法盲”，不懂得利用法律手段來保護(hù)自己，而相反也有大部分人是高舉法律這個幌子，“招搖撞騙”，所以不管怎樣，我們多多少少都應(yīng)該了解一點(diǎn)法律知識，至少應(yīng)該做到可以利用法律來保護(hù)自己的合法權(quán)益。以上這些事項希望能引起大家的重視吧。

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法律分析：簽購房補(bǔ)充協(xié)議需要注意：

1、規(guī)定產(chǎn)權(quán)證獲取日期；

2、約定具體房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

3、明確置業(yè)顧問承諾、廣告描述和贈送的面積、置業(yè)顧問的承諾、廣告描述及開發(fā)商所贈送的面積要寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議；等等。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第三條 出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

    購房合同留意事項,在向開發(fā)商購置商品房時有以下四個事項需求留意：

　　第一、在開發(fā)商提供的合同書中，對購房者不能按期付款的違約義務(wù)，會商定為購房者按逾期額每日支付萬分之二的違約金，而對開發(fā)商不能按期交房或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約義務(wù)，卻商定為開發(fā)商按購房者已支付房款的萬分之二支付違約金，由于沒有“每日”二個字，開發(fā)商無論逾期交房或逾期辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證多久，都只支付購房者已付房款萬分之二的違約金，真實是個顯失公平的陷井。所以購房者一定要在開發(fā)商的違約義務(wù)中加上“每日”二字。

　　第二、根據(jù)法律規(guī)則，在沒有商定的狀況下，假如房屋的面積超越商定面積的3%以上，超越3%以上的部份購房者無需支付房款，假如房屋的面積小于商定面積的3%，小于3%的部份，開發(fā)商應(yīng)雙倍退還購房款，而在開發(fā)商提供的合同中，常常會商定面積以交房時的實踐面積為準(zhǔn)，這是歹意躲避法律，購房者對該類條款一定不能同意。

　　第三、由于大多數(shù)購房采取的都是按揭貸款的方式，而并不是每個人都能順利的辦下貸款，假如不能辦下貸款，開發(fā)商就會請求購房者承當(dāng)不能按期付款的違約義務(wù)，所以在購房前一定要到銀行咨詢能否契合貸款條件，或者直接在合同中商定，假如不能辦理貸款，合同無條件自動解除，購房者無需承當(dāng)違約義務(wù)。

　　第四、假如開發(fā)商一房二賣，關(guān)于不能獲得房屋的購房者，依據(jù)法律開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還購房款，假如購房者遇到這種狀況，絕不能放棄本人的權(quán)益，一定要持之以恒，假如協(xié)商不成，能夠訴至法院，經(jīng)過法律武器保衛(wèi)本人的權(quán)益。

    購房合同留意事項,需求留意的問題

　　1、運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本。一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的規(guī)范房屋買賣合同文本。

　　2、留意建筑面積的商定。除了要填寫總建筑面積還要填寫套內(nèi)面積和公攤面積。

　　3、留意房屋質(zhì)量問題。簽約時認(rèn)真琢磨《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。

　　4、明白物業(yè)管理事項。合同中要明白前期物業(yè)管理公司以及雙方商定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)規(guī)范。

　　5、留意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。不要置信口頭承諾，要將開發(fā)商的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充契約，沒有寫進(jìn)補(bǔ)充契約的都是空頭支票。

　　點(diǎn)擊翻開原圖

　　6、賣方合約的留意事項。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)則，正式契約與補(bǔ)充契約內(nèi)容不分歧的，以補(bǔ)充契約為準(zhǔn)。

　　7、留意商定違約義務(wù)。包括簽約后購房者請求退房、開發(fā)商賣房后請求換房、不按期交房；面積變動超越商定幅度；質(zhì)量不契合請求；辦理過戶手續(xù)時不契合規(guī)則和商定等。

    購房合同留意事項簽合同的留意事項

　　1.一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的規(guī)范房屋買賣合同文本，并依照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

　　2.一定要檢查開發(fā)商能否具有商品房預(yù)售答應(yīng)證，有了預(yù)售證答應(yīng)證，則通常開發(fā)商也具有了土地運(yùn)用證、規(guī)劃答應(yīng)證、建立工程答應(yīng)證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。

　　3.留意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)益與義務(wù)能否對等。

　　4. 一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期能否肯定。

　　5.關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議，也一定不能漫不經(jīng)心。由于購房人的個人狀況千差萬別，所以難免會有一些沒有寫入格式化合同的內(nèi)容。購房人還能夠?qū)ζ湓谫彿恐芯烷_發(fā)商承諾或雙方協(xié)商分歧的內(nèi)容，以補(bǔ)充協(xié)議的方式附在《合同》里，成為《合同》中重要的組成局部。

以上內(nèi)容，僅供參考，希望能幫到您。感謝您對看房網(wǎng)的支持，祝您購房愉快！