1、開發者
(1)集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金來建造的房屋。
(2)商品房是指經政府有關部門批準，由開發商向政府機關單位租用土地，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物。
2、產權
(1)職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬按出資比例確定，個人按房價全額出資的擁有全部產權，個人部分出資的擁有部分產權。
(2)商品房有土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋。商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。商品房指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。
3、取得土地
商品房取得的是出讓土地使用權，而集資房是劃撥土地使用權。因此集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應該向政府有關部門補交土地出讓金。集資房是改變住宅建設由國家和單位包的傳統制度，實府、單位、職工個人三方面共同承擔建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設而不通過市場購買之后直接進行分配的一種房屋。
購買農村集資房有哪些風險?1、不能在市場上自由轉讓
集資房是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內部職工籌集的資金建成的房產，建成后以較低的價格轉讓給內部職工。集資房不能在市場上自由轉讓。并且集資房的產權以整體產權的形式屬于企事業單位，職工購買的僅是房產的使用權，對房產沒有完全產權，故集資房沒有獨立的房產登記憑證。
2、有一段過渡期才可以買賣
集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產權也可以歸單位和職工共有，在持續一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經濟適用房的一種。商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售、出租的房屋。集資房在取得房產證后可以上市交易。
3、沒有房產證
集資房一般是單位為解決職工住房困難而建的房屋，由于國家取消福利分房，原則上單位還有一定補貼，因此集資房一般比商品房便宜。買集資房時應當注意土地開發是否交了土地出讓金，是否有規劃許可證、開工許可證、商品房預售許可證，如果沒有，您將辦不到房產證。集資房只有在賣方個人拿到房產證后您購買才不會有大的風險，當然您還要看土地使用權等因素。

一、集資房和商品房的區別有哪些
1、集資房和商品房的區別如下：
（1）定義不同。商品房是由房地產開發商獨立開發出來的產品；集資房則是由單位、社會團體組織等組織建設；
（2）土地使用權不同。商品房取得的是出讓土地使用權，取得的方式主要是以招投標、拍賣、掛牌以及市場轉讓的方式；集資房取得的是劃撥土地使用權；因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應該向政府有關部門補交土地出讓金；
（3）申辦手續不同。商品房的土地主要以招投標、拍賣等方式取得；集資房的土地則是通過政府劃撥取得，并減免了相關稅費；
（4）買賣限制區別。
2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百四十七條
設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。
第三百五十三條
建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但是法律另有規定的除外。
二、集資房屬于什么性質
集資房性質如下：
1、集資興建的房屋是屬于經濟適用房的組成部分，建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系，按經濟適用房的規定執行；
2、集資房是按經濟適用住房進行管理的，如果交納了相應的款項后取得完整產權的，集資房的房產證是屬于商品房類型，如果未取得完整產權的，屬于經濟適用住房。

現在大家的購房需求逐漸多樣化，相應的住房類型也開始豐富，很多的人在買房的時候考慮的因素比較多，另外就是也有很多人對于除了商品房之外的房子類型不夠了解，集資房就是一個典型，今天我們就一起來看一下。
集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
集資房與商品房的區別
1、集資房與商品房的最大區別——土地使用權的區別：
一般商品房取得的是出讓土地使用權，而集資房取得的是劃撥土地使用權。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應該向政府有關部門補交土地出讓金。集資房，是改變住宅建設由國家和單位包的傳統制度，實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。
2、集資房與商品房相比較——買賣是否有限制的區別：
首先，一般商品房是房地產開發商獨立開發的一種產品，再通過市場買賣關系來實現其價值和使用價值，屬完全的市場經營行為。所以，一般商品房的消費群體廣泛、沒有特別限制。集資房則是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設的，主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經營關系。
3、集資房與商品房比較——在手續申辦上的區別：
商品房房地產開發公司，要開發經營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規劃用地許可證》、《建設規劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標、拍賣、掛牌以及市場轉讓的方式;
而集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關稅費。因此，集資房的建設在申辦手續的過程中，各種手續的辦理不同于一般商品房開發經營的辦理過程。所以，一般商品房和集資房最大的區別是土地使用權的區別。一般商品房取得的是土地使用權，而集資房取得的是劃撥土地使用權。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應該向政府有關部門補交土地出讓金。

集資房是改變住房建設由國家和單位承包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
集資房與商品房的區別
1、土地使用權的區別：
一般商品房取得的是出讓土地使用權，而集資房取得的是劃撥土地使用權。因此建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設而不通過市場購買之后直接進行分配的一種房屋。
2、在手續的申辦上的一些區別：
商品房房地產開發公司，要開發經營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規劃用地許可證》、《建設規劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標、拍賣、掛牌以及市場進行轉讓的一種方式。而集資房的土地它主要是通過政府進行劃撥，并且還會減免了相關稅費。
因此，集資房的建設在申辦手續的過程中，各種手續的辦理不同于一般商品房開發經營的辦理過程。
所以，一般商品房和集資房的區別是土地使用權的區別。一般商品房取得的是土地使用權，而集資房取得的是劃撥土地使用權。因此，集資房上市交易、出租、抵押和繼承時，應該向政府有關部門補交土地出讓金。
購買集資房的風險
1、集資房無正規預售合同。售樓員出示的購房協議書是開發單位與村委會聯合印制的，并非正規的商品房預售合同。
2、根據《經濟適用住房管理辦法》及《建設部、監察部、國土資源部關于制止違規集資合作建房的通知》規定國家允許存在特殊情況的單位或公司進行集資建房，這類房產可以辦產權證書，但不能辦土地證。
3、單位集資房由單位職工共同出資修建，房屋的總體產權掌握在單位手中，因集資建房政策本身的特殊性和地方規章條例的限制，職工取得產權一般要經過一段過渡時期，有的長達數年，單位職工在取得房屋產權證之前僅享有房屋的使用權。不可以出售。
4、取得房屋產權時間的不確定性以及隨之而來的房價飛漲，出賣房屋時的價格與取得產權時的房屋價值落差過大，集資房的出賣方反悔，以各種理由主張合同無效，要求受讓人退房或是拒不履行合同約定的義務，理由常見于不具備相應房屋產權證書的房地產部門禁止轉讓、未辦理相應原產權轉移登記手續、未經作出限制性政策的單位同意或者未征求集資房的共有權人同意屬擅自轉讓等等，房屋買賣合同糾紛由此而生。