商品房是當前社會的一大消費熱點，本文就針對購買商品房在合同中容易發生糾紛和違約的問題，給廣大購房者在簽訂商品房買賣合同時提醒以下的注意點，僅供購房者簽約時參考，一起來看看。

一、查看開發商的主體資格是否合法

1、查詢開發商是否有合法、有效的營業執照，且是否具有商品房開發、銷售的經營范圍。

2、查詢開發商的房地產開發企業資質證書。不具備開發資質或開發資質已過期或已被取締的企業不能作為出賣人與購房者簽訂《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無效。

3、查清出賣人與房地產開發商是否是同一主體，即出賣人是否有權出賣正在銷售的房產。

二、檢查開發商的五證原件是否齊全

1、《土地使用權證》

《土地使用權證》應以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進行房地產開發。

2、《建設用地規劃許可證》

這是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。

3、《建設工程規劃許可證》

開發商如果沒有取得該證件，按照《城市規劃法》，其開發項目是違法的，將來無法取得房產證。

4、《建設工程施工許可證》

該證件是辦理房屋產權證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產權證。

5、《商品房銷售預售許可證》

該證件是開發商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發商不得對外銷售商品房。注意證件載明的開發商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購買的樓盤；查驗該證件是否存在轉借、冒用他人許可證的情形。

三、商品房的基本情況

購房者除約定層高、面積、結構等基本情況外，還應當核對合同附件所附房屋平面圖與開發商售樓資料介紹的是否相一致，另外應約定商品房若達不到合同約定的要求開發商應承擔的違約責任。

四、付款方式及期限

購房者選擇一次性付款的，注意寫明付款時間；選擇分期付款的，注意寫清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫明首期款的付款日期及數額、貸款的成數與年限。

另外，在約定購房者逾期付款的違約責任時，購房者應注意約定的責任如逾期期限、違約金比例要與開發商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對等。

五、面積差異處理

對于商品房這種特殊的商品，應當允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應超過合理的范圍，法律規定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購買合同時，購房者應注意開發商對面積誤差的約定處理辦法。

六、“不可抗力”的理解與界定

購房者注意合同中“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”條款的表述。國家法律、法規規定的“不可抗力”是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災、戰爭等。

七、交付的商品房應具備的條件

建設工程經竣工驗收合格；取得法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件；用電、用水、用氣、道路等具備商品房正常使用的基本條件；約定在規定日期內未達到約定條件的處理條款。

八、逾期交房的違約責任

購房者應注意以下幾點：1、逾期情況的天數不宜過長，一般應以逾期90天作為解除合同的依據；2、違約金比例至少與購房者逾期交付購房款的違約金比例相對等；3、約定逾期后購房者保留解除合同的權利。

九、設計變更

約定因設計變更的原因導致購房者退房的，開發商在退還所購房者購房款外，對購房者的損失賠償不宜過低，至少按不能低于購房者購房貸款利率的標準支付購房者利息。

十、權利保證

購房者注意開發商是否已將與本合同商品房有關的土地使用權及在建的商品房進行抵押或售予他人的情況聲明在合同中，并約定開發商的違約責任。

十一、裝飾、設備標準

裝修、設備附件的內容應當盡量明確、具體。按《消法》的有關規定，開發商如未達到約定條件，是要“雙倍賠償”的。這樣的處理方式從開發商的角度來講有些過于苛刻，建議約定為：“經雙方選定的鑒定部門確認后，由出賣人在合理的期限內恢復到約定標準，或賠償差價。”

十二、產權登記

將辦理權屬證書的條件和期限進行約定，并要約定開發商的違約責任。如因開發商的原因在約定的時限內無法辦好產權證，并且逾期到一定時間后，購房者有權解除購房合同。同時不論是否解除合同，開發產均應承擔的一定的違約金，且不宜過低。

十三、保修責任

約定開發商按《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

十四、樓宇、小區的命名權及屋面、外墻面的所有權及使用權

應明確約定“樓宇、小區的命名權”在小區交房之前由開發商保留此項權利（因為此時由買受人或業主行使此項權利也不現實），而在交房之后歸小區的業主組織；而交付后的商品房外墻面、屋面所有權、使用權一律均歸買受人。

十五、違約責任的對等問題

在簽訂商品房預售合同中，有些開發商會列出有關購房者違約責任的苛刻條款，而卻千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但雙方的違約責任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預售合同時，購房者應要求在合同中明確賣方的違約責任及賠償損失的計算方法，并要注意所約定的雙方違約責任一定要公平和對等。

十六、注意開發商填好的補充條款

現在的買賣合同，一般都有開發商加入補充條款，這些補充條款往往都是對開發商有利而購房者簽合同時沒有注意看的。對此，建議購房者認真閱讀，如有異議，可以選擇更改；如更改不成，雙方又無法達成新的妥協，還不如不簽。

最后建議購房者簽合同時，最好請教律師進行指導，因為商品房消費畢竟是家庭的大宗消費，以確保自身利益得到更好的維護。

（以上回答發布于2017-09-25，當前相關購房政策請以實際為準）

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