依據(jù)我國(guó)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，租賃合同期限依法不得超過(guò)二十年。根據(jù)即將生效的民法典規(guī)定，出租人與承租人在訂立房屋租賃合同或續(xù)簽租賃合同時(shí)，如果合同中約定了租賃期限的，租賃期限不得超過(guò)二十年，否則超出二十年的部分無(wú)效。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零五條

租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

租賃合同到期

租賃合同糾紛中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)租賃合同到期后，但承租人遲遲不肯搬出租賃房屋的現(xiàn)象。根據(jù)法律規(guī)定，承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，出租人有權(quán)向承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向承租人主張逾期騰房期間的占有使用費(fèi)。

租賃期限約定不明怎么辦

租賃期限約定不明與未約定租賃期限不同，前者是指雙方對(duì)租賃期限有約定，但仍然無(wú)法明確具體的租賃期限，而后者是指雙方對(duì)租賃期限未作約定。二者所產(chǎn)生的法律效果相同，即視為不定期租賃，任何一方均可隨時(shí)解除租賃合同。對(duì)于未約定租賃期限的，一般較容易解決，然而對(duì)租賃期限約定不明實(shí)踐中各類(lèi)糾紛較多。

要解決租賃期限約定不明所產(chǎn)生的糾紛，首先要判斷哪些情況屬于租賃期限約定不明。“期限”從其定義來(lái)看是指法律規(guī)定或當(dāng)事人約定的一定時(shí)間，期限由事件構(gòu)成，并以將來(lái)確定要發(fā)生的事實(shí)為內(nèi)容。構(gòu)成期限的事實(shí)，亦稱為期限。根據(jù)該定義，舉例來(lái)說(shuō)，某一特定的自然人死亡這一事實(shí)可成為期限，因?yàn)椋撟匀蝗说乃劳鍪菍?lái)確定要發(fā)生的事實(shí)。 回到本文所討論的租賃期限問(wèn)題，租賃期限是指雙方當(dāng)事人約定的租賃關(guān)系終止的時(shí)間，終止時(shí)間如果能夠被確定的，則租賃期限約定明確，不會(huì)產(chǎn)生約定不明的糾紛。筆者 認(rèn)為，租賃期限是否明確的關(guān)鍵在于，雙方約定的事項(xiàng)是否是將來(lái)確定發(fā)生的。

在司法實(shí)踐中，筆者曾多次遇到因租賃合同約定不明而引發(fā)糾紛的案件，較常見(jiàn)的是雙方約定租賃期限至房屋動(dòng)拆遷為止，如果房屋動(dòng)拆遷是將來(lái)確定會(huì)發(fā)生的事件，那么租賃期限是確定的，如果房屋是否動(dòng)拆遷是不確定的，則租賃期限約定不明確，視為不定期租賃。 約定的租賃期限終止的事件是否明確，則可能牽涉到舉證和法官自由裁量權(quán)，在實(shí)踐中表現(xiàn)形式較為多樣。

在租賃關(guān)系中，往往會(huì)涉及到兩個(gè)比較重要的期限，一個(gè)是交付租賃物的期限，還有一個(gè)則是租賃關(guān)系終止后，承租人向出租人返還租賃物的期限。一般來(lái)講，租賃雙方應(yīng)該在租賃合同中明確以上兩個(gè)期限，并按照約定的期限交付或者返還租賃物。如果當(dāng)事人對(duì)于交付或者返還租賃物的期限沒(méi)有約定或約定不明確的，首先由當(dāng)事人協(xié)議補(bǔ)充，達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，根據(jù)合同相關(guān)的條款或交易習(xí)慣確定，仍不能確定的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。

《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，租賃合同當(dāng)中的租賃期限最長(zhǎng)不能超過(guò)20年，在法定租賃期限內(nèi)，租賃時(shí)間的長(zhǎng)短是由出租方和承租方自行協(xié)商的，如果租賃期限屆滿后，雙方有意再次形成租賃關(guān)系，可以續(xù)簽租賃合同。

一、民法典規(guī)定在租賃合同中租賃期限不得超過(guò)幾年?
      在租賃合同中租賃期限不得超過(guò)20年。
      《中華人民共和國(guó)民法典》
      第七百零五條 【租賃最長(zhǎng)期限】租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。
      租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。
二、關(guān)于租賃合同有哪些規(guī)定?
      《中華人民共和國(guó)民法典》
      第七百零七條 【租賃合同形式】租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。
      第七百零八條 【出租人交付租賃物義務(wù)和適租義務(wù)】出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。
      第七百零九條
      【承租人按約定使用租賃物的義務(wù)】承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。
      第七百一十條 【承租人按約定使用租賃物的免責(zé)義務(wù)】承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。
      第七百一十一條
      【租賃人未按約定使用租賃物的責(zé)任】承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。
      第七百一十二條 【出租人維修義務(wù)】出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
      第七百一十三條
      【出租人不履行維修義務(wù)的法律后果】承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
      因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。
      第七百一十四條 【承租人妥善保管租賃物義務(wù)】承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
      第七百一十五條 【承租人對(duì)租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物】承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。
      承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
      第七百一十六條
      【承租人對(duì)租賃物轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
      承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
      第七百一十七條
      【超過(guò)承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間效力】承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
      第七百一十八條 【推定出租人同意轉(zhuǎn)租】出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。
      第七百一十九條 【次承租人代位求償權(quán)】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外。
      次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金;超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。
      第七百二十條 【租賃物收益歸屬】在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
      第七百二十一條
      【租金支付期限】承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付租金的期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。
      第七百二十二條
      【承租人違反支付租金義務(wù)的法律后果】承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
      第七百二十三條 【出租人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任】因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金。
      第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。
      第七百二十四條 【非承租人構(gòu)成根本性違約承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的，承租人可以解除合同:
      (一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押;
      (二)租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議;
      (三)租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。
      第七百二十五條 【所有權(quán)變動(dòng)不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。
      第七百二十六條
      【房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)】出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。
      出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
      第七百二十七條
      【委托拍賣(mài)情況下房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)】出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
      第七百二十八條
      【房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受影響。
      第七百二十九條
      【不可歸責(zé)于承租人的租賃物毀損、滅失的法律后果】因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
      第七百三十條
      【租賃期限沒(méi)有約定或約定不明確時(shí)的法律后果】當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃;當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。
      第七百三十一條
      【租賃物質(zhì)量不合格時(shí)承租人解除權(quán)】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
      第七百三十二條 【房屋承租人死亡的租賃關(guān)系的處理】承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營(yíng)人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
      第七百三十三條 【租賃期限屆滿承租人返還租賃物】租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
      第七百三十四條
      【租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物及房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)】租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。
      租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
      由此可見(jiàn)，租賃合同的租賃期限也不是完全不受限制的，形成租賃關(guān)系后，如果已經(jīng)超過(guò)6個(gè)月雙方還沒(méi)有簽訂書(shū)面的租賃合同，視為不定期租賃，在不定期租賃關(guān)系中，承租方和出租方有權(quán)利隨時(shí)隨地解除租賃關(guān)系。

【溫馨提示】
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