二手房不能賣的情形有：未依法取得房屋所有權證的房屋；沒有按照規定補足房價款的房改房屋；鑒定為危房的房屋；在農村集體土地上興建的房屋；已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；共有人不同意出售的房屋；處于籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的房屋。
法律依據：
《城市房地產管理法》第三十八條 下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

不能買賣的二手房。
第一種，只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；
第二種，未依法取得房屋所有權證的房屋；
第三種，鑒定為危房的房屋；
第四種，以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋；
第五種，已經被列入拆遷公告范圍的房屋；
第六種，在農村集體土地上興建的房屋；
第七種，所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
第八種，所有權有糾紛的房屋；
第九種，已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋；
第十種，房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的；
第十一種，依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋；
最后，法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
二手房交易十大注意事項：
一、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

在購買二手房的時候，要特別注意，某些二手房存在著很大的風險，根據我國《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓：
一、未依法取得房屋所有權證的房屋。
我國房屋所有權的取得以登記為準，房屋所有權證是房屋所有權人享有房屋所有權的唯一合法證明，因此在未取得房屋所有權證之前，法律上還不能確定房屋的合法所有權人，這樣的房屋是不能進行轉讓的。
二、違章建筑的房屋。
違章建筑是指未經主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，這里的違章建筑是指房屋。從違章建筑有無土地使用權的角度上講，違章建筑可以分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權就擅自建造房屋;二是在已經取得土地使用權，但是尚未取得建設規劃許可證等相關批準的文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下違章建造的人都不能取得房屋的合法所有權，購房者購買此類房屋是沒有任何法律權利保障的。
三、所有權為共有，未取得其他所有人同意而轉讓的房屋。
房屋所有權共有人和房屋所有權人不是一個人，例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要賣這套房子，必須征得其他共有人的書面同意，否則，即使進行了交易，這種交易也是無效的。
四、鑒定為危樓的房屋。
房屋一旦屬于危樓，不但居住沒有安全感，而且也沒有了其他的利用價值，因此購房時一定要了解房屋的房齡、結構等其他情況，做出是否屬于危樓的初步判斷，或者直接交給評估機構評估。
五、在農村集體土地上興建的房屋。
根據《土地管理法》有關規定，我國土地所有權包括兩種方式，就是國家所有土地和集體所有土地。城市居民從事建設應當依法使用國有土地，農村居民每戶可以申請一處宅基地，農村土地不能用于非農業用途，因此，利用農村集體土地建設的房屋對外出手的二手房，法律并不認可，是不受法律保護的。
六、已經被列入拆遷公告范圍的房屋。
通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結的，而且已經列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門不予辦理過戶登記手續。因此，如購買了此種房屋，會面臨相當大的法律風險。
七、已經抵押，并且未經抵押人同意而出售的房屋。
《物權法》明確規定，抵押期間抵押人未經抵押權人的同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償再無消滅抵押權的除外。
八、依法被司法和行政機關查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋。
國家司法機關主要是指法院、檢察院，行政機關如公安、海關等。上述機關代表國家行使司法權力和行政權力，對房屋的查封和扣押就是上述機關行使權力的表現，其目的在于限制所有權的轉移。因此房屋所有權的轉移是不能對抗此種公權力的。
九、已經出租給他人，出賣人未按規定通知承租人、侵害承租人優先購買權等權益的房屋。
根據《合同法》第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權力。“因此，在出售房屋存在出租的情形下購買，也會有相應的法律風險。
十、未滿5年的經濟適用住房、限價商品住房。
經濟適用住房是政府給特定對象的政策性優惠住房，因此在轉讓的時候是有一定的限制的，未滿5年是不得以市場價格轉讓。同樣，由于限價商品住房屬于政策性商品房，在二次轉讓時也要受到一定的限制。
十一、存在超標未經處理的房改房。
房改房是單位給員工的福利，面積是根據員工的行政級別、工齡待遇等因素決定的，在二次轉讓時如原產權單位認定超標，則必須先將超標問題處理完畢才可以交易。