一、買賣 二手房 違約的情形有哪些 在 二手房交易 過程可能出現以下幾種違約行為： 1、出賣方 逾期交房 、逾期辦理過戶手續、逾期遷出戶口; 2、買受人逾期付款或因買方原因不能辦理過戶手續; 3、買方或賣方單方違約 解除合同 的違約; 4、房屋質量問題的違約; 5、房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約; 6、根據買賣雙方的特殊需要而可能產生的其它違約情形。 以上的一、二兩項屬于逾期履行義務的違約行為，第三種情形屬于不履行合同義務的根本違約行為，第四、第五種屬于履行義務不當或不符合約定的違約行為。 但有時一、二、四、五這幾種違約行為如果嚴重，可能會影響到合同的履行，也可能構成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的 違約責任 ，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務，但起訴往往需要相當長的時間，而且勝訴后執行有時也是問題，與其如此，有時守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無 證據 表示根本不履行，有時守約方想根據逾期的違約行為解除合同，也會有一定難度。 二、二手房交易有哪些違約行為 1、不能履行。 又叫給付不能，是指 債務人 在客觀上已經沒有履行能力，或者法律禁止 債務 的履行。在以特定物為標的物的合同中，該特定物毀損滅失，構成不能履行。 不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構成 合同無效 ;后者是違約的類型。 2、 延遲履行。 又稱債務人延遲或者逾期履行，指債務人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現象。其構成要件為：存在有效的債務;能夠履行;債務履行期徒過而債務人未履行;債務人未履行不具有正當事由。是否構成延遲履行，履行期限具有重要意義。 3、不完全履行。 是指債務人雖然履行了債務，但其履行不符合債務的本旨，包括標的物的品種、規格、型號、數量、質量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準?應以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果 債權人 同意給債務人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構成不完全履行。 4、拒絕履行。 拒絕履行是債務人對債權人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務人將應付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。關于當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的規定，即指此類違約行為。其構成要件為：存在有效的債務;有不履行的意思表示(明示的和默示的);應有履行的能力;違法的(即不屬于正當權利的形式，如抗辯權)。 無論是購買二手房還是購買新房，其實這個過程中都是可能出現違約的情況，一方違約勢必會對另一方利益造成影響，此時如果合同還能繼續履行下去的話，自然可以要求違約方繼續履行，否則的話就只能要求對方支付 違約金 或者賠償自己因為違約而造成的損失。

法律主觀：

對于廣大購房者來說，如果能買到稱心如意的房子是一件令人高興的事兒。一、二手房合同違約怎么處理1、如果同意解除合同，要求買家按照合同約定承擔違約責任。不同意解除合同，要求繼續履行合同，并要求賣家承擔違約金。在二手房買賣過程中，很多人對于違約金存在誤解，導致房屋買賣合同不能正確簽訂，或者不能實現己方的意愿。2、在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20％。很多人以為違約金多只能約定為20％。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規定了定金不能超過合同總金額的20％，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意愿協商確定。3、在二手房買賣合同中，通常會約定一種滯納金，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20％或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照滯納金追究違約責任。4、違約金可以由買賣雙方依據自己的意愿協商確定，但如果發生糾紛，并不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。5、因此房屋買賣雙方要結合上述法律規定，依據自己的實際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益一般來說，20％是約定違約金中較高標準。實際上，法律對此沒有嚴格限制，只要不顯失公平，法院將依照合同約定判決。二、二手房合同違約需要承擔哪些責任1、房屋買賣在二手房買賣中，簽訂了合同，合同生效后是具有法律效力的，但有時候也會出現違約的現象。關于違約責任的構成要件：（1）有違約行為；（2）有損害事實；（3）違約行為與損害事實之間存在因果關系；（4）無免責事由。2、免責事由也稱免責條件，是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。合同法上的免責事由可分為兩大類，即法定免責事由和約定免責事由。法定免責事由是指由法律直接規定、不需要當事人約定即可援用的免責事由，主要指不可抗力；約定免責事由是指當事人約定的免責條款。3、根據中國法律的規定，所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況不可抗力的要件為：（1）不能預見，即當事人無法知道事件是否發生、何時何地發生、發生的情況如何。對此應以一般人的預見能力為標準加以判斷；（2）不能避免，即無論當事人采取什么措施，或即使盡了大努力，也不能防止或避免事件的發生；（3）不能克服，即以當事人自身的能力和條件無法戰勝這種客觀力量；（4）客觀情況，即外在于當事人的行為的客觀現象（包括第三人的行為）。以上就是二手房購房合同違約的處理方法。買賣雙方在有一方出現違約，可直接按照合同上規定承擔違約責任，如對方不按合同進行違約賠償，可走法律流程。

法律客觀：

《民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

1、出賣人將房屋直接賣給第三人。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續，根據法律規定，原買房人有優先過戶的權利，可以向法院請求要求對方繼續履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經構成了惡意違約，造成合同不能繼續履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣人根據房屋差價賠償違約責任。2、出賣人要求提高房價辦理過戶。在實際買賣過程中，很多出賣人在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求凍結所購房屋，進行財產保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續履行，同時要求法院判定出賣人繼續履行合同。3、出賣人賣房后反悔并要求合同無效。在這種情況下，買房人如果在買房時已經知道了房屋還有其他共有人，并且未經過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認為經過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續履行合同。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 【違約責任】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

二手房交易 中買方違約的情形如下： 1、 拒絕履行合同 約定的義務； 2、履行義務不符合合同約定，比如延期支付房款等行為； 3、簽訂合同后，表示不購買該房屋，要求退還支付的房款。根據《民法典》第五百七十七條的規定，當事人一方 不履行合同義務 或者 履行合同義務 不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第五百七十八條規定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在 履行期限屆滿 前請求其 承擔違約責任 。《民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第五百七十八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。