選購二手房時,如何避免避坑防騙?
二手房交易市場挺復(fù)雜的,需要我們對二手房交易市場有基本的了解,避免踩坑。梳理了以下常見的坑供大家參考。
一、查清房子產(chǎn)權(quán)
不要小瞧這個問題,我身邊有朋友費了很大的精力跟買主什么都談好了,結(jié)果買主不是房子產(chǎn)權(quán)人,產(chǎn)權(quán)人不愿意出售房子,無了個大語。查清房子產(chǎn)權(quán)人與出售人的關(guān)系,檢查房屋不動產(chǎn)權(quán)證書,如果是共有產(chǎn)權(quán),房子出售一定要征得所有產(chǎn)權(quán)人同意,避免日后糾紛。
二、弄清房子是否出租
在我國很多地方,租戶受“買賣不破租賃”的保護,買家即使已經(jīng)買到了房子,但受租賃合同的限制不能馬上住進去,要和租戶協(xié)商解約事宜,如果租戶不同意解約就要繼續(xù)履行原租賃合同了。所以買到帶租約的房子等于“無效買房”,對于著急想入住的買家非常被動,可能還會有很多糾紛。
三、弄清房子戶口是否遷走
買房很重要的是落戶,只有在賣家戶口全部遷出后,買家的戶口才能遷入,在協(xié)議里一定要約定賣家什么時候把戶口遷走,如果不按時遷走,補充條款注明遷出期限及違約責任。
四、明確學位房使用有沒有限制
切記:學位房不等于有學位!以成都為例,不同區(qū)域?qū)W位要求不同。有的區(qū)域規(guī)定:一套房屋小學六年內(nèi)、初中三年內(nèi)優(yōu)先解決一個家庭的戶籍適齡兒童少年就近劃片入學,其他遷入的戶籍適齡兒童少年將根據(jù)各學校學位情況統(tǒng)籌安排入學。有的區(qū)域規(guī)定落戶滿一年,且正在居住。所以買了學位房不等于有學位,一定要白紙黑字跟賣家協(xié)商好。
五、弄清稅費由誰承擔
二手房買賣一般涉及契稅、個人所得稅 、增值稅、中介費等費用,在二手房交易市場里,所有稅費都約定俗稱的由買家承擔。但是買家可以要求賣家承擔他應(yīng)該承擔的個人所得稅和增值稅,中介費也可以談。當然,賣家也不是傻子,要注意他可能會把談妥的這部分稅費加到房子總價里,所以在砍價的時候要不遺余力,全力以赴。
六、明確各項費用是否結(jié)清
二手房在賣家使用期間,已存在很多費用,比如:包括水費、電費、燃氣費、電話費、電視費、寬帶費、物業(yè)費等,在收房的時候要一一檢查去,必要時請賣家出示所有費用的交費證據(jù)。這一條租房同時適用。
七、辨別房屋質(zhì)量問題
有的二手房本身就是有問題的,而賣家隱瞞房子問題出售,買家在買房的時候很難在短時間辨別出來??捶繒r多注意房子質(zhì)量問題,比如房子漏水現(xiàn)象,地面墻面等地方,觀察房子墻角潮濕處,如果有漏水,要謹慎,如果防水沒做好,住進去很糟心??梢栽诤贤锛s定如果是因為賣家隱瞞房子質(zhì)量問題出售,房子后期質(zhì)量問題由賣家承擔。
二手房買賣需要注意什么
二手房買賣的注意事項如下:
1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn),買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
2、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
6、物管費用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時,其物業(yè)管理費,電費以及三氣費用長期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。
7、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
8、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時,單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
9、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù),如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務(wù),即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),所有的責任有可能自己都要承擔。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
法律依據(jù):《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
第三十八條
下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)依法收回土地使用權(quán)的;
(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(五)權(quán)屬有爭議的;
(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。
買二手房需注意什么問題?
近年來,國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸開放和規(guī)范化,許多地方已經(jīng)推出“二手房直售”平臺,這標志著“去中介化”已經(jīng)成為二手房交易的趨勢。然而,這種趨勢對購房者會產(chǎn)生怎樣的影響呢?
首先,二手房直售平臺讓房主和買家之間實現(xiàn)了“零距離”交流,可以減少中間環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用和時間成本,讓交易更加簡單快捷化。房主以自己的價格直接向買家出售房屋,而買家在平臺上也可以直接詢問房屋的情況,并和賣家進行談判和交流,可以更加了解房屋的真實情況,在交易過程中借助平臺分析房屋的價值和市場變化,提高購房決策的準確性和有效性。
其次,去中介化意味著購房成本會大大降低。中介公司和中介人員所產(chǎn)生的費用是相當高昂的,這些費用在購房過程中往往被轉(zhuǎn)嫁給消費者。隨著二手房直售平臺的出現(xiàn),購買者可以直接與房主打交道,減少中介費用的出現(xiàn)。除此之外,購房者可以直接與房主進行談判,有機會獲得更加優(yōu)惠的價格。
然而,這樣的去中介化也可能會讓購房者面臨些特殊的風險,比如說房屋的真實情況沒有得到充分了解,房屋抵押或房產(chǎn)證問題沒有得到妥善解決等等。此外,對于購房者而言,選擇一個可信的二手房直售平臺也至關(guān)重要,這將直接影響到消費者的資金安全和交易的真?zhèn)涡浴?br />綜上所述,隨著二手房直售平臺的出現(xiàn),二手房交易正朝著無中介化的方向發(fā)展,中介費用將逐漸消失,消費者也將對購房過程中的信息披露和糾紛解決有更加明確的要求。因此,房屋交易從中介的專業(yè)化向消費者的自助化轉(zhuǎn)變的趨勢有助于消費者規(guī)避風險,更快更便捷地完成房屋交易。
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