法律分析：第一步：購房者發(fā)出退房通知。購房者提出退房要求的，可以通過掛號(hào)信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出；第二步：辦好各種手續(xù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購房者已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理購房者與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)；第三步：開發(fā)商退還房款。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購房者發(fā)出退房通知后將全部購房款返還給購房者，并且辦理完畢向公積金管理機(jī)構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第八條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十四條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十二條規(guī)定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

購房后的退房流程

1、購房合同已簽訂，房管局備案，但房屋尚未交付，房產(chǎn)證尚未辦理。此時(shí)，購房者若想退房，可先與開發(fā)商協(xié)商。

2、若雙方能夠一致協(xié)商退房，可簽訂退房協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)包括退房確認(rèn)、違約責(zé)任劃分、雙方責(zé)任和義務(wù)等詳細(xì)說明。

3、若雙方無法一致協(xié)商，且購房者堅(jiān)持退房，可書面通知開發(fā)商解除合同。通知對方后，合同即解除。開發(fā)商如有異議，可向法院起訴或仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。

4、合同解除后，雙方需到房管局注銷備案。

退房程序

在購房過程中，由于違約方不同及所處階段不同，辦理退房手續(xù)也有所不同。以下介紹在購房的不同階段出現(xiàn)退房情況時(shí)如何辦理相關(guān)手續(xù)。

1、訂金階段

購房者已交訂金，但尚未簽訂正式《商品房預(yù)售合同》。若購房者已支付訂金但未說明款項(xiàng)性質(zhì)，也未有任何約定，購房者可直接要求退款。

2、預(yù)售登記階段

買賣雙方已做了預(yù)售登記，但房屋尚未交付使用。此階段若一方想退房，需先與對方協(xié)商，如能達(dá)成一致意見，需簽訂正式退房協(xié)議。若一方違約且無法達(dá)成一致意見，解除合同需書面通知對方，如對方有異議，可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請仲裁。雙方還需到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。

3、入住階段

房屋竣工后，購房者已辦理入住手續(xù)，交了稅費(fèi)，但房產(chǎn)證尚未辦理下來。此階段需與賣方協(xié)商退房，如賣方違約，需評估裝修損失，解除物業(yè)管理合同，退還代收的稅費(fèi)。如無法達(dá)成協(xié)議，購房者可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請仲裁。

4、房產(chǎn)證辦理完畢階段

房產(chǎn)證辦理完畢后，除非合同有約定，一般情況下購房者不能退房。若賣方已為購房者辦理完畢房產(chǎn)證，但賣方墊資且合同約定購房者拒不履行付款義務(wù)，賣方可提出解除合同要求購房者退房并承擔(dān)損失。雙方需到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)。