法律分析：第一步：購房者發出退房通知。購房者提出退房要求的，可以通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出；第二步：辦好各種手續。開發商應當退還購房者已經支付的全部房款，并且負責辦理購房者與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續；第三步：開發商退還房款。開發商應當在購房者發出退房通知后將全部購房款返還給購房者，并且辦理完畢向公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。

法律依據：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第八條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十四條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十五條 商品房買賣合同約定或者城市房地產開發經營管理條例第三十二條規定的辦理不動產登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

購房后的退房流程

1、購房合同已簽訂，房管局備案，但房屋尚未交付，房產證尚未辦理。此時，購房者若想退房，可先與開發商協商。

2、若雙方能夠一致協商退房，可簽訂退房協議。協議內容應包括退房確認、違約責任劃分、雙方責任和義務等詳細說明。

3、若雙方無法一致協商，且購房者堅持退房，可書面通知開發商解除合同。通知對方后，合同即解除。開發商如有異議，可向法院起訴或仲裁機構申請仲裁。

4、合同解除后，雙方需到房管局注銷備案。

退房程序

在購房過程中，由于違約方不同及所處階段不同，辦理退房手續也有所不同。以下介紹在購房的不同階段出現退房情況時如何辦理相關手續。

1、訂金階段

購房者已交訂金，但尚未簽訂正式《商品房預售合同》。若購房者已支付訂金但未說明款項性質，也未有任何約定，購房者可直接要求退款。

2、預售登記階段

買賣雙方已做了預售登記，但房屋尚未交付使用。此階段若一方想退房，需先與對方協商，如能達成一致意見，需簽訂正式退房協議。若一方違約且無法達成一致意見，解除合同需書面通知對方，如對方有異議，可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。雙方還需到房地產登記主管機關辦理注銷預售登記手續。

3、入住階段

房屋竣工后，購房者已辦理入住手續，交了稅費，但房產證尚未辦理下來。此階段需與賣方協商退房，如賣方違約，需評估裝修損失，解除物業管理合同，退還代收的稅費。如無法達成協議，購房者可向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。

4、房產證辦理完畢階段

房產證辦理完畢后，除非合同有約定，一般情況下購房者不能退房。若賣方已為購房者辦理完畢房產證，但賣方墊資且合同約定購房者拒不履行付款義務，賣方可提出解除合同要求購房者退房并承擔損失。雙方需到房地產發證機關辦理房產證過戶或注銷手續。