商品房預(yù)售需要具備哪些條件
1、商品房已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
2、項(xiàng)目持有建設(shè)工程許可證。
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。
4、同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
5、已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。
購買預(yù)售商品房注意事項(xiàng)
1、確認(rèn)是否有證
購房者要確認(rèn)準(zhǔn)備購買商品房是否已取得預(yù)售許可證，可在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局查詢。
對于未取得《商品房預(yù)售許可證》在建房屋，購房者一定要拒絕購買，也不要支付任何費(fèi)用，包括誠意金、定金等。
2、了解商品房周邊環(huán)境的通知
商品房周邊環(huán)境不僅影響房價(jià)，而且對居民生活的便利性也有很大的影響。因此，購房人應(yīng)了解商品房周邊環(huán)境，如交通條件、通訊條件、附屬機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等是否齊全以及環(huán)境如何。
3、注意不要輕信廣告和口頭承諾
購房者對項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)資料以政府有關(guān)部門審批文件、圖紙為準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)廣告、銷售人員口頭承諾和銷售現(xiàn)場沙盤、模型、樣板房等，必須認(rèn)真認(rèn)定。
購房人應(yīng)當(dāng)在商品房銷售合同中約定開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前發(fā)布的廣告和宣傳材料明示的事項(xiàng)，對明知未寫入合同條款的事項(xiàng)，不受法律保護(hù)。
4、認(rèn)真簽訂商品房買賣合同的注意事項(xiàng)
一是簽訂合同時(shí)，應(yīng)使用自治區(qū)建設(shè)廳和自治區(qū)工商行政管理局監(jiān)制的商品房買賣合同，應(yīng)認(rèn)真閱讀和理解合同條款中有關(guān)交付條件、房屋交接等條款，并與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)充條款進(jìn)行充分溝通。
二是對于易發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛的車庫、停車位等公共部位或者公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定，避免發(fā)生糾紛。
三是簽訂商品房買賣合同后30日內(nèi)向市房管局房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理合同登記。
5、檢查后注意事項(xiàng)
對購房人進(jìn)行認(rèn)真檢查后再封閉樓層。預(yù)售商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，達(dá)到商品房買賣合同約定的交付條件的，方可交付購房。開發(fā)企業(yè)向您交付新建商品房時(shí)，應(yīng)提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。
購房者可以要求開發(fā)商出示《竣工驗(yàn)收備案表》，在簽署有關(guān)文件前，有權(quán)對房屋進(jìn)行檢查，如不符合約定的交付條件或需要修繕時(shí)，請注意書面告知開發(fā)商，同時(shí)約定交付時(shí)間。
商品房預(yù)售合同簽訂有哪些注意事項(xiàng)
法律分析：商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，要注意以下事項(xiàng)：第一，確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證。根據(jù)我國法律規(guī)定，沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。第二，確認(rèn)開發(fā)商制定的格式條款是否公平。對于商品房預(yù)售的一般情況，開發(fā)商通常會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。第三，明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任。開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。第四，明確約定抵押權(quán)的處理方式。第五，明確面積誤差的處理結(jié)算辦法。第六，及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)。
法律依據(jù)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》 第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
預(yù)售商品房認(rèn)購時(shí)有什么注意事項(xiàng)
法律主觀：
認(rèn)購預(yù)售商品房需要注意必須存在有效的商品房預(yù)售合同；標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)為正在建設(shè)而未竣工的商品房；不要貿(mào)然交付定金；仔細(xì)審查關(guān)于房屋面積的約定；明確關(guān)于房屋質(zhì)量的約定；關(guān)于交房時(shí)間要明確并明確延期交房的處理。
法律客觀：
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第四十五條
商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
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