《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定:商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定:由于出賣人的原因,買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)證書的,除當事人有特殊原因外,出賣人應當承擔違約責任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行銀行規(guī)定的金融機構(gòu)記收逾期貸款利息的標準計算。
法律客觀:開發(fā)商延遲辦房產(chǎn)證應該承擔以下責任:(一)按合同支付違約金開發(fā)商延期辦證,購房者要求其承擔延期辦證違約金的,基本上法院遵循以下原則:如果雙方在購房合同上有約定的,可以按約定支付違約金,發(fā)展商不能以辦好的房產(chǎn)證是抵押給銀行而并不交給業(yè)主為由不承擔違約責任。訴訟期間,開發(fā)商仍未給業(yè)主辦理房地產(chǎn)證,法院會給開放商一個合理的期限,違約標準按照市有關部門制定的指導租金計算。未取得竣工驗收證書而將房屋交給購房者,購房者入住后又以延期辦證為由,要求發(fā)展商支付違約金提起訴訟的分兩種情況:1、若訴訟期間發(fā)展商已取得竣工驗收證書,支付違約金的時間按合同約定從取得竣工驗收證書的180天起算;2、若訴訟期間仍未取得竣工驗收證書,支付辦證違約金的條件未成熟,購房者將得不到延期辦證違約金。但開發(fā)商未取得竣工驗收合格證書就提前交房的行為已經(jīng)違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》的規(guī)定,購房者應拒絕入住,法院可以限定開發(fā)商在兩個月內(nèi)辦好竣工驗收合格證書,否則將支付延期交房違約金。(二)滯納金因開發(fā)商的過錯導致法院判決退房還款的,購房者因未按期還款應付銀行的滯納金則分兩種情況:1、如果是產(chǎn)生退房責任前,業(yè)主不按時向銀行支付供款產(chǎn)生的滯納金由業(yè)主承擔;2、如果產(chǎn)生爛尾樓或其它情況,業(yè)主看到房地產(chǎn)開發(fā)商不能如期交房,在停付供款時,要預先告知銀行和發(fā)展商,這樣責任不在業(yè)主,由此產(chǎn)生的滯納金由開發(fā)商支付。另外,在房屋預售合同中,購房者通過銀行按揭向開發(fā)商支付購房款,如果發(fā)生了糾紛,銀行可以作為第三人參加訴訟。
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