一般情況下，小產權房買賣合同的效力是被認定為無效。小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，小產權購房合同在國土房管局不會給予備案。按照國家的相關要求，小產權房不得確權發證，不受法律保護。
小產權房有哪些類型
1、通常意義上的小產權房
也就是占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。一般來說，該類型的小產權房在實際生活中，是最常見的。
2、限制銷售的小產權房
也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售。同時還是具有產權糾紛的不完全產權房。
3、軍產房
所謂的軍產房，其實意思就是指在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民。因此，人們就俗稱“軍產房”。
4、部分二手房
在實際生活中，有一些二手房還沒辦理征地手續及欠繳土地出讓金，就這樣直接進買賣交易了，該類型的二手房也為小產權房。一般來說，該類房屋的買賣合同會被視為無效。
小產權房的特點有哪些
1、價格優勢明顯
小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區或遠郊區，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，于是土地建設成本極低。
2、產權不完整
國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。并且，依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受法律的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。
3、不合法性
小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。
4、法律風險大
小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。

小產權房的買賣合同，通常無效，除非可以通過合法手續，使小產權獲得完整產權，可以辦理不動產過戶登記。因為我國實行不動產登記制度，不動產產權轉移必須經過不動產登記機關登記，才發生法律效力。小產權房因為產權不完整，通常無法辦理過戶登記，所以無效。
什么是小產權房?
小產權房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。
鄉鎮政府發的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
買小產權房的注意事項有哪些?
1、開發主體要合法
小產權房的開發主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但不管開發主體是誰，一定要取得合法開發土地的資格。
2、符合城市規劃
小產權房的建設必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。
3、買規模化的小產權房
雖然國家已明令禁止新建小產權房，但還不曾大規模拆除小產權房。為了降低買小產權房的風險，購房者最好買規模化的小產權房。
4、多人陪同簽訂合同
購房者在簽訂小產權房買賣合同時，一定要多找幾個見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風險。
5、做好詳細約定
由于小產權房無法辦理房產證，所以購房者只能依據買賣合同來保障自己的權益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。

小產權房買賣合同效果認定要分以下幾種情況：
1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效；
2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效；
3、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效。
1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效
我國法律明文規定，農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售。但并沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣。
因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時買賣對方也表示真實，且不違反法律或社會公共利益，那么在這種情況下，一般會認定該小產權房買賣合同是有效的。
2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效
因為農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。因此，買賣雙方所簽訂的房屋買賣協議，是違反我國有關法律、法規強制性規定，一般都會被認定為無效協議。
3、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效
根據《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中的規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
也就是說，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，城鎮居民到農村購買農民住宅的行為是不受法律保護的，該買賣行為一般是無效的。
但是，城鎮居民在簽訂小產權房買賣合同后，取得了該集體組織戶口并經相關部門批準，該房屋買賣合同一般認定有效。
小產權房能否交易
從法律程序上來講，小產權房是不能上市交易的，因為小產權房是沒有產權的，就算購房者花了錢買過賣家手中的房屋使用權，但由于小產權房沒有產權也不能到相關部門去辦理房屋過戶手續。也就是說當遇到需要使用房子產權的情況時，由于購房者沒有房產證證明這套房子是屬于自己的，辦理各項手續都會遇到困難，所以小編還是不建議大家購買小產權房的，也千萬不要因為價格便宜自己手上的資金不多而選擇購買小產權房。