認購協(xié)議書 有法律效力 。認購協(xié)議書是雙方表意一致簽訂的，是對雙方房屋交易有關事宜的初步確認，并且一般買方會支付相應的定金，該協(xié)議對房屋買賣雙方具有法律效力。

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。 依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。 《中華人民共和國民法典》第四百九十五條 當事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。 當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。

　　在購買商品房的時候，在簽訂正式的購房合同之前，往往會先簽訂認購協(xié)議。簽了認購協(xié)議后，開發(fā)商就會將業(yè)主看中的房子給留著，不會再出售給第三方，業(yè)主在規(guī)定的時間里要付清首付款等等。認購協(xié)議和真正的購房合同并不一樣，但也有受到法律的約束，具有一定的法律效力。那么，認購協(xié)議的效力是怎么樣?本文為你詳細介紹這方面知識。

　　認購協(xié)議的法律效力

　　關于認購協(xié)議的法律效力存在兩種觀點：必須磋商說和必須締約說。必須磋商說是指當事人之間一旦締結認購協(xié)議，雙方就負有在未來某個時候為達成買賣合同而進行磋商的義務，只要當事人為締結買賣合同進行了磋商，即履行了預約義務，而最終商品房預售合同是否締結成功則非其所問。必須締約說則認為認購協(xié)議的效力就是締結商品房預售合同，故當事人僅僅為締結預售合同而進行磋商是不夠的，還必須成功締結本約，否則認購協(xié)議毫無意義。

　　如果認購協(xié)議內(nèi)容尚不包括預售買賣合同主要內(nèi)容，采用必須磋商說較為合理，因為此時雙方對買賣合同主要內(nèi)容仍未達成共識，認購書只能約束雙方在約定時間內(nèi)就訂立買賣合同盡到誠信義務的磋商，而難以約束其必須訂立買賣合同。雙方經(jīng)誠信磋商后難以達成一致的，任何一方不應視為違約;反之則可要求其承擔責任。

　　如果認購書協(xié)議已包括買賣合同的主要內(nèi)容，采用必須締約說較為合理。商品房認購書總是具有一定內(nèi)容的，尤其是在雙方達成的協(xié)議已經(jīng)大體上可以履行的情況下，即在商品房認購書已經(jīng)具備了購房合同成立的條件時，就應該強制出售。因此，只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件，開發(fā)商便負有為認購人保留預訂的商品房的義務。

　　認購協(xié)議和正式合同有什么區(qū)別

　　買房的認購協(xié)議，只是意向性協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規(guī)劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。而《商品房銷售管理辦法》第22條也規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。因此，簽訂房屋認購協(xié)議行為顯屬違規(guī)，應認定為無效合同。

　　認購協(xié)議只是簡單的說明下你買房的總價,面積,樓層之類的。正式合同需要到網(wǎng)上房地產(chǎn)備案,是以后你辦理產(chǎn)權證的材料之一。

　　認購協(xié)議的效力是怎么樣，但是法律界對于認購協(xié)議效力也存在著爭議，也就是說業(yè)主與開發(fā)商一旦發(fā)生認購協(xié)議糾紛的話，需要通過打官司才能明辨是非。現(xiàn)在買房的時候都會簽認購協(xié)議，在簽訂認購協(xié)議的時候，購房者應該要對協(xié)議的內(nèi)容明確的看清楚，同時買了房子后一定要記得拿到真正的購房合同，這樣日后辦理房產(chǎn)證才能更加簡單。

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