二手房買賣最常見糾紛
一、房屋租賃糾紛有哪些類型?
(一)損害賠償糾紛
房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣,主要是由侵權(quán)行為引起的,常見的有如下幾種:
(1)房屋損壞賠償;
(2)人身或財物損害賠償;
(3)侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償。
(二)租金支付糾紛
這是最為常見的一種糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法:
(1)租賃雙方協(xié)商一致,要么房客及時付清租金,要么房東同意延期支付,不涉及租賃合同的其他方面;
(2)在解決如何支付拖欠租金的同時,租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問題,在分清責(zé)任的前提下一并解決,并繼續(xù)履行租賃合同;
(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ),或由雙方協(xié)商解除合同,或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。
(三)其他糾紛
房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外,還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。
二、房屋租賃糾紛處理:
1.協(xié)商解決,房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的,應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決;
2.協(xié)商不成的,應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請仲裁解決。
(1) 申請仲裁解決問題
仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。但當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛的,應(yīng)當(dāng)雙方自愿,并事先在合同中約定或事后達成仲裁協(xié)議。若事先在合同沒有約定,事后雙方當(dāng)事人又沒有達成仲裁協(xié)議的,一方申請仲裁的,仲裁委員會將不予受理。
反之,雙方當(dāng)事人事先在合同中已有約定,或者事后已達成仲裁協(xié)議的,一方向法院起訴,法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力,一旦判決書生效,當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。
(2)民事訴訟解決問題
若當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發(fā)生后沒有達成仲裁協(xié)議的,可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當(dāng)事人違反相關(guān)規(guī)定,致使租賃合同無效的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。租賃當(dāng)事人一方未履行相關(guān)法律規(guī)定的義務(wù),致使租賃合同解除的,未履行規(guī)定義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任;造成另一方或者第三人財產(chǎn)損失、人身傷害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
相關(guān)法條:《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
常見的二手房交易糾紛有哪些?
二手房糾紛頻現(xiàn),下面總結(jié)二手房三大糾紛。
第一,因房屋買賣合同履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛。
這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等,導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果,從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院,并往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二,因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。
房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前,往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金,但若買賣雙方有一方反悔,或就房屋的價格、支付方式、按揭、交易稅費的承擔(dān)等無法達成一致,意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點。
第三,因中介服務(wù)費的支付和計算產(chǎn)生的糾紛。
中介服務(wù)費用包括居間報酬(也稱交易傭金)和必要的居間費用。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費支付和計算糾紛;買賣雙方議價不成,引起的中介費要不要承擔(dān),誰來承擔(dān),承擔(dān)多少的糾紛。
二手房買賣當(dāng)中常見的糾紛有哪些
二手房買賣中常見的糾紛有:房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵、賣方無權(quán)處分、買方無購房資格糾紛、無法辦理按揭房貸糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋無法交付糾紛、定金糾紛、陰陽合同糾紛、戶口遷移糾紛、中介費糾紛等。
一、房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵
房屋的權(quán)利分為兩個部分:土地和房子。土地的性質(zhì)有國家所有(城市的土地)、有集體所有(農(nóng)村的土地)。所有權(quán)的標(biāo)志是我們通常所說的房產(chǎn)證。
最常見的糾紛,來自于限制產(chǎn)權(quán),如經(jīng)濟適用房、拆遷安置房等;和無產(chǎn)權(quán),包括公房、宅基地及其他小產(chǎn)權(quán)房等。
經(jīng)濟適用房在5年內(nèi)不得上市交易,部分拆遷安置房在3年內(nèi)不能上市交易, 而公房只有承租權(quán),沒有所有權(quán)。農(nóng)村宅基地上所建的房屋,只能在村集體內(nèi)部買賣。
上述情況的房屋交易,往往只有簽訂合同和房屋本身的交付使用,卻無法完成過戶登記。這樣以來,賣家的風(fēng)險小,買家的風(fēng)險大。一旦房價暴漲,賣家就會起訴買家,要求確認買賣合同無效,進而要求返還房屋,這樣的訴訟多數(shù)可以得到法院的支持。
二、賣方無權(quán)處分
夫妻在婚姻存續(xù)期間取得的房屋是共有財產(chǎn),在大多數(shù)情況下,房產(chǎn)證上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋賣掉了,沒有征得另一方的同意,就是無權(quán)處分。
無權(quán)處分所訂立的合同是效力待定的合同。倘若另一方對此行為追認,則有效;拒絕追認,則無效。
常見的無權(quán)處分有幾種情況:
1、父母替子女賣房子,房價上漲了
2、夫妻賣房子,只有一方在合同上簽字,也沒有出具另一方的委托授權(quán)書,房價上漲了
3、夫妻鬧離婚,一方偷著賣房子
4、承租人、借用人、債權(quán)人偷賣
在這種情況下,如果房價上漲了,就會引來各種借口來阻止交易繼續(xù),比如“另一方在國外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“鬧離婚”。這個時候作為買家,就面臨著進退兩難的境地,定金在賣方手里,可能支付了大筆房款,辦了按揭貸款。繼續(xù)交易,可能不是善意的,拿不到房子。終止交易,又可能拿不回定金和首付款,并且痛失房價上漲的差價。
三、買方無購房資格糾紛
在限購令下,一些買方不具備購房資格。中介承諾補繳社保,可以取得購房資格,屬于違法行為,而且也行不通,自2012年6月15日起上海各區(qū)縣交易中心已停止外地戶籍補繳社保辦理房產(chǎn)過戶。如果買方輕信中介承諾,賣方解除合同也不需要支付違約金。
四、無法辦理按揭房貸糾紛
由于并不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理,因此剛需購房者在同開發(fā)商簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款后,卻發(fā)生了按揭貸款無法辦理的情況。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定,“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同,并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同,并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。
不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因主要是政策性因素等,如國家貸款政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場調(diào)控、銀行貸款規(guī)模限制等相關(guān)事由。如果產(chǎn)生這種情況,購房者也可以要求解除合同,退還首付款。
但如果是因為購房者自身的原因,如購房者提供的資料不齊備,或者購房者缺乏還款能力,銀行審查認為購房者不符合貸款條件,不予發(fā)放貸款,導(dǎo)致貸款合同不能能訂立,如果購房者要求解除已訂立的購房合同,則法院一般不予支持。
五、房屋質(zhì)量糾紛
相對來說,二手房買賣中的質(zhì)量問題和商品房類似,卻又少于商品房。因為業(yè)主購買商品房的時候,房子可能還沒有建成,也就沒有給業(yè)主一個機會提前檢查房屋的狀態(tài),但是二手房就沒有這樣的問題。質(zhì)量問題業(yè)主自己稍微具備一些知識就可以把關(guān)。但二手房的質(zhì)量問題也不容忽視,如采光、通風(fēng)、噪音、漏水、裂縫等問題,可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房還有一些商品房不具備的質(zhì)量問題,比如說二手房可能是兇宅。關(guān)于兇宅問題,詳見《黃維青律師談兇宅問題》。
六、房屋無法交付糾紛
購買二手房還會碰到的一個可能的問題,就是房屋里面有房客。買家買到的房子可能不是房主自己居住,而是房主把房子租給他人居住。這種情況下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。即是說在相同條件下承租人有權(quán)優(yōu)先購買房屋,房主必須把交易意向通知承租人,買賣方可有效,承租人如果愿意購買,則比買受人優(yōu)先獲得購買房屋的權(quán)利,而不是以訂立買賣合同的先后為依據(jù)。另外一個問題就是買賣不破租賃,就是說即便承租人不反對原房主出售房屋,他也有權(quán)繼續(xù)按照租賃合同一直住下去,買房人買了房子,既不能解除和承租人之間的合同,也不能把承租人趕走自己搬進去住。其他的情況,可能是債務(wù)人占有房屋,親朋好友居住由于各種原因不肯搬出等,導(dǎo)致無法交付。
七、定金糾紛
二手房買賣當(dāng)中牽涉到最多、也最復(fù)雜的糾紛就是定金的糾紛。定金最重要的兩個要件,一是他要是書面的書寫定金字樣,二是定金要實際交付。認購金、訂金、預(yù)付款等等字樣,都不具備定金這兩個字同樣的法律約束力,除非有詳細具體的描述。定金一般不超過合同總價的20%,超過的部分無效。最常見的定金糾紛是,因為價格變動或其他因素,一方不想達成交易,又不想承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
尋求法律服務(wù)大致有以下六類目的:
1、幫助不想繼續(xù)履行合同的買方拿回定金。
2、幫助不想繼續(xù)履行合同的賣方不退定金或少退定金。
3、在賣方不想繼續(xù)履行合同時,幫助買方繼續(xù)買到房子。
4、在買方不想繼續(xù)履行合同時,幫助賣方將房屋順利出售。
5、幫助買房追究賣方違約責(zé)任,如雙倍返還定金、賠償中介費、賠償差價
6、幫助賣方追究買方違約責(zé)任,如不退還定金、賠償差價。
八、陰陽合同糾紛
相信中介包裝房屋價款承諾,希望通過低報房屋實際成交價格而逃避稅費,屬于惡意串通損害國家利益,因此該約定無效,而且在訴訟中買方往往拿不出是中介責(zé)任的證據(jù),干吃啞巴虧。
九、戶口遷移糾紛
如果房屋買賣合同中寫明關(guān)于賣方戶口的遷出、買方戶口遷入的約定,則賣方拒不遷出的行為構(gòu)成違約,按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。若合同中并無該項約定的,對買房人就構(gòu)成一種負擔(dān)。根據(jù)法律規(guī)定,戶籍歸公安部門管理,屬于行政管理權(quán)范圍,法院對涉及戶口問題的訴訟一般不予受理,因此,即使產(chǎn)生此種爭議,無法直接向法院起訴要求房東遷移戶口。如原房主不同意將戶口自動遷離,公安機關(guān)也不能將原房主的戶口強行遷出。
十、中介費糾紛
一般業(yè)主認為,買房子找中介,是因為中介公司提供一個正規(guī)的服務(wù),應(yīng)該包括替業(yè)主把關(guān),提供一套“質(zhì)量”有保證的房屋,不會讓業(yè)主通過中介買了房子,還要吃官司,其實這是一種誤解。
中介公司提供的是居間服務(wù),包含以下內(nèi)容:
1、提供房源
2、促成交易
3、代書合同
4、代辦過戶
5、代辦按揭貸款
法律依據(jù):
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條 根據(jù)民法典第六百二十九條的規(guī)定,買受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的,可以代為保管多交部分標(biāo)的物。買受人主張出賣人負擔(dān)代為保管期間的合理費用的,人民法院應(yīng)予支持。
買受人主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的,人民法院應(yīng)予支持。
一、房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵
房屋的權(quán)利分為兩個部分:土地和房子。土地的性質(zhì)有國家所有(城市的土地)、有集體所有(農(nóng)村的土地)。所有權(quán)的標(biāo)志是我們通常所說的房產(chǎn)證。
最常見的糾紛,來自于限制產(chǎn)權(quán),如經(jīng)濟適用房、拆遷安置房等;和無產(chǎn)權(quán),包括公房、宅基地及其他小產(chǎn)權(quán)房等。
經(jīng)濟適用房在5年內(nèi)不得上市交易,部分拆遷安置房在3年內(nèi)不能上市交易, 而公房只有承租權(quán),沒有所有權(quán)。農(nóng)村宅基地上所建的房屋,只能在村集體內(nèi)部買賣。
上述情況的房屋交易,往往只有簽訂合同和房屋本身的交付使用,卻無法完成過戶登記。這樣以來,賣家的風(fēng)險小,買家的風(fēng)險大。一旦房價暴漲,賣家就會起訴買家,要求確認買賣合同無效,進而要求返還房屋,這樣的訴訟多數(shù)可以得到法院的支持。
二、賣方無權(quán)處分
夫妻在婚姻存續(xù)期間取得的房屋是共有財產(chǎn),在大多數(shù)情況下,房產(chǎn)證上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋賣掉了,沒有征得另一方的同意,就是無權(quán)處分。
無權(quán)處分所訂立的合同是效力待定的合同。倘若另一方對此行為追認,則有效;拒絕追認,則無效。
常見的無權(quán)處分有幾種情況:
1、父母替子女賣房子,房價上漲了
2、夫妻賣房子,只有一方在合同上簽字,也沒有出具另一方的委托授權(quán)書,房價上漲了
3、夫妻鬧離婚,一方偷著賣房子
4、承租人、借用人、債權(quán)人偷賣
在這種情況下,如果房價上漲了,就會引來各種借口來阻止交易繼續(xù),比如“另一方在國外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“鬧離婚”。這個時候作為買家,就面臨著進退兩難的境地,定金在賣方手里,可能支付了大筆房款,辦了按揭貸款。繼續(xù)交易,可能不是善意的,拿不到房子。終止交易,又可能拿不回定金和首付款,并且痛失房價上漲的差價。
三、買方無購房資格糾紛
在限購令下,一些買方不具備購房資格。中介承諾補繳社保,可以取得購房資格,屬于違法行為,而且也行不通,自2012年6月15日起上海各區(qū)縣交易中心已停止外地戶籍補繳社保辦理房產(chǎn)過戶。如果買方輕信中介承諾,賣方解除合同也不需要支付違約金。
四、無法辦理按揭房貸糾紛
由于并不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理,因此剛需購房者在同開發(fā)商簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款后,卻發(fā)生了按揭貸款無法辦理的情況。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定,“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同,并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同,并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。
不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因主要是政策性因素等,如國家貸款政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場調(diào)控、銀行貸款規(guī)模限制等相關(guān)事由。如果產(chǎn)生這種情況,購房者也可以要求解除合同,退還首付款。
但如果是因為購房者自身的原因,如購房者提供的資料不齊備,或者購房者缺乏還款能力,銀行審查認為購房者不符合貸款條件,不予發(fā)放貸款,導(dǎo)致貸款合同不能能訂立,如果購房者要求解除已訂立的購房合同,則法院一般不予支持。
五、房屋質(zhì)量糾紛
相對來說,二手房買賣中的質(zhì)量問題和商品房類似,卻又少于商品房。因為業(yè)主購買商品房的時候,房子可能還沒有建成,也就沒有給業(yè)主一個機會提前檢查房屋的狀態(tài),但是二手房就沒有這樣的問題。質(zhì)量問題業(yè)主自己稍微具備一些知識就可以把關(guān)。但二手房的質(zhì)量問題也不容忽視,如采光、通風(fēng)、噪音、漏水、裂縫等問題,可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房還有一些商品房不具備的質(zhì)量問題,比如說二手房可能是兇宅。關(guān)于兇宅問題,詳見《黃維青律師談兇宅問題》。
六、房屋無法交付糾紛
購買二手房還會碰到的一個可能的問題,就是房屋里面有房客。買家買到的房子可能不是房主自己居住,而是房主把房子租給他人居住。這種情況下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。即是說在相同條件下承租人有權(quán)優(yōu)先購買房屋,房主必須把交易意向通知承租人,買賣方可有效,承租人如果愿意購買,則比買受人優(yōu)先獲得購買房屋的權(quán)利,而不是以訂立買賣合同的先后為依據(jù)。另外一個問題就是買賣不破租賃,就是說即便承租人不反對原房主出售房屋,他也有權(quán)繼續(xù)按照租賃合同一直住下去,買房人買了房子,既不能解除和承租人之間的合同,也不能把承租人趕走自己搬進去住。其他的情況,可能是債務(wù)人占有房屋,親朋好友居住由于各種原因不肯搬出等,導(dǎo)致無法交付。
七、定金糾紛
二手房買賣當(dāng)中牽涉到最多、也最復(fù)雜的糾紛就是定金的糾紛。定金最重要的兩個要件,一是他要是書面的書寫定金字樣,二是定金要實際交付。認購金、訂金、預(yù)付款等等字樣,都不具備定金這兩個字同樣的法律約束力,除非有詳細具體的描述。定金一般不超過合同總價的20%,超過的部分無效。最常見的定金糾紛是,因為價格變動或其他因素,一方不想達成交易,又不想承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
尋求法律服務(wù)大致有以下六類目的:
1、幫助不想繼續(xù)履行合同的買方拿回定金。
2、幫助不想繼續(xù)履行合同的賣方不退定金或少退定金。
3、在賣方不想繼續(xù)履行合同時,幫助買方繼續(xù)買到房子。
4、在買方不想繼續(xù)履行合同時,幫助賣方將房屋順利出售。
5、幫助買房追究賣方違約責(zé)任,如雙倍返還定金、賠償中介費、賠償差價
6、幫助賣方追究買方違約責(zé)任,如不退還定金、賠償差價。
八、陰陽合同糾紛
相信中介包裝房屋價款承諾,希望通過低報房屋實際成交價格而逃避稅費,屬于惡意串通損害國家利益,因此該約定無效,而且在訴訟中買方往往拿不出是中介責(zé)任的證據(jù),干吃啞巴虧。
九、戶口遷移糾紛
如果房屋買賣合同中寫明關(guān)于賣方戶口的遷出、買方戶口遷入的約定,則賣方拒不遷出的行為構(gòu)成違約,按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。若合同中并無該項約定的,對買房人就構(gòu)成一種負擔(dān)。根據(jù)法律規(guī)定,戶籍歸公安部門管理,屬于行政管理權(quán)范圍,法院對涉及戶口問題的訴訟一般不予受理,因此,即使產(chǎn)生此種爭議,無法直接向法院起訴要求房東遷移戶口。如原房主不同意將戶口自動遷離,公安機關(guān)也不能將原房主的戶口強行遷出。
十、中介費糾紛
一般業(yè)主認為,買房子找中介,是因為中介公司提供一個正規(guī)的服務(wù),應(yīng)該包括替業(yè)主把關(guān),提供一套“質(zhì)量”有保證的房屋,不會讓業(yè)主通過中介買了房子,還要吃官司,其實這是一種誤解。
中介公司提供的是居間服務(wù),包含以下內(nèi)容:
1、提供房源
2、促成交易
3、代書合同
4、代辦過戶
5、代辦按揭貸款
法律依據(jù):
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條 根據(jù)民法典第六百二十九條的規(guī)定,買受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的,可以代為保管多交部分標(biāo)的物。買受人主張出賣人負擔(dān)代為保管期間的合理費用的,人民法院應(yīng)予支持。
買受人主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的,人民法院應(yīng)予支持。
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