一房二賣合同的法律效力

      1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務,辦理了房產過戶登記手續的情形。      在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的:后買受人因其債權已得到滿足,已經是該房屋的所有權人,故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。      前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權,該債權請求權系一種對出賣人的請求給付,尤其是受領其給付的權利,對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標的物,因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人,故其對該房屋的占有失去法律上的基礎,構成無權占有,應負返還房屋的義務。依據《合同法》第一百一十條的規定,出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,在法律上或者事實上不能履行情況下,買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務,即應承擔相應的法律后果。也就是說,合同的標的物已經歸他人所有,實際履行已不能,在該種情形下,沒有強制實際履行問題。此時,合同上的債務轉化為損害賠償的債務。      2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后,又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。      此時,由于房屋產權已經過戶,出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。關于無權處分制度,《合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效?！碑斒氯艘环讲宦男泻贤x務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。      3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。      在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,房屋所有權仍為出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講,買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基于先后買賣合同而生的此二重債權,系處于平等地位,并無位序關系,故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。      房屋買賣合同買受人的權利之一,也是履行的重要內容,就是行使房屋所有權過戶登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下,誰先取得登記申請權,誰就有優先的效果。      故就兩個合同的履行而言,首先應當以請求辦理過戶登記的先后,確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的,應以約定的履行期屆至日的先后,確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權;一合同約定了履行期限,另一合同沒有約定履行期限,可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權;均沒有約定履行期限的,原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權,但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前,應以訂立合同的先后,來保護訂立在先的合同。但這種保護并不是確認前買受人擁有房屋所有權,而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權,登記機關應優先受理前買受人的登記申請,法院可判決強制出賣人履行前一合同,督促其及時辦理登記手續。      以上,就是由整理的相關內容。綜上,一房二賣后如果兩方都簽了合同但是兩方都沒有進行登記那么誰先簽合同屬于誰,如果一方備案了就屬于備案的一家,如果其中一份合同已將標的物房屋交付就屬于這一戶,有問題歡迎咨詢律師。      溫馨提示:      《民法典》自2021年1月1日起正式施行,《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養法》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規定的房產問題#      點擊這兒      #進行查看!若需幫助可#咨詢房產糾紛律師#

法律主觀：

一房二賣時 房屋所有權 確定規則： (1)若兩份合同都沒有辦理登記：兩份合同均 未辦理登記 且標的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于 未實際履行 的狀態，應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標準。 即哪一份合同簽訂的日期在前則能優先擁有房屋的產權，即先簽訂合同的一方可以優先獲得房屋的產權。 (2)兩份合同都沒有辦理登記，其中一份合同已將標的物房屋交付： 其中一份合同得到實際履行，體現了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時，已經接房的一方就可以獲得房屋的產權，而不論簽訂合同的先后順序。 (3)兩份合同中一份已進行了過戶登記，另一份未作過戶登記： 不管房屋是交付了哪一方，那么已經登記的一方取得了房屋的產權。因房屋的過戶登記是物權變更范疇，按照物權優先于債權的原理，先辦理登記的，在所有權上被確認的效力，而未辦理登記的，只能選擇向賣房人要求賠償。

法律客觀：

《合同法》第一百三十四條，當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。（《合同法》將于2020年12月31號失效） 《民法典》第六百四十一條　當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。 出賣人對標的物保留的所有權，未經登記，不得對抗善意第三人。（《民法典》生效時間為2021年1月1日）

法律主觀：

二手房買賣違約的情形：1、惡意拖延交付房屋；2、惡意拖延協助辦理房屋所有權變更也就是過戶手續；3、拒絕受領買房人交付的購房款；4、無理由故意退還購房款； 5、以不充分、不正當的理由提出要求或者單方解除房屋買賣合同，不再履行；6、在辦理房屋所有權過戶手續前進行“一房二賣”或者“一房數賣”或者無交易基礎的惡意過戶，故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實際履行的后果。根據2021年實施的《民法典》第一百一十三條的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百七十八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。 《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。