一房二賣合同的法律效力

      1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務(wù),辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。      在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時,前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的:后買受人因其債權(quán)已得到滿足,已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人,故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。      前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán),該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付,尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利,對買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物,因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人,故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ),構(gòu)成無權(quán)占有,應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定,出賣人對買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,在法律上或者事實上不能履行情況下,買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù),即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說,合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有,實際履行已不能,在該種情形下,沒有強(qiáng)制實際履行問題。此時,合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。      2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后,又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。      此時,由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶,出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物。關(guān)于無權(quán)處分制度,《合同法》第五十一條規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。”當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。      3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。      在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,房屋所有權(quán)仍為出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講,買受人只能通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán),系處于平等地位,并無位序關(guān)系,故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。      房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一,也是履行的重要內(nèi)容,就是行使房屋所有權(quán)過戶登記請求權(quán)。在兩個債權(quán)的實現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下,誰先取得登記申請權(quán),誰就有優(yōu)先的效果。      故就兩個合同的履行而言,首先應(yīng)當(dāng)以請求辦理過戶登記的先后,確認(rèn)買受人中先行使請求權(quán)方的行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時請求的,應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后,確認(rèn)履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán);一合同約定了履行期限,另一合同沒有約定履行期限,可確認(rèn)沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權(quán)的優(yōu)先權(quán);均沒有約定履行期限的,原則上認(rèn)為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權(quán),但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權(quán)的時間在前,應(yīng)以訂立合同的先后,來保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買受人擁有房屋所有權(quán),而是保護(hù)前買受人得以行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán),登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買受人的登記申請,法院可判決強(qiáng)制出賣人履行前一合同,督促其及時辦理登記手續(xù)。      以上,就是由整理的相關(guān)內(nèi)容。綜上,一房二賣后如果兩方都簽了合同但是兩方都沒有進(jìn)行登記那么誰先簽合同屬于誰,如果一方備案了就屬于備案的一家,如果其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付就屬于這一戶,有問題歡迎咨詢律師。      溫馨提示:      《民法典》自2021年1月1日起正式施行,《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔(dān)保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規(guī)定的房產(chǎn)問題#      點擊這兒      #進(jìn)行查看!若需幫助可#咨詢房產(chǎn)糾紛律師#

法律主觀：

一房二賣時 房屋所有權(quán) 確定規(guī)則： (1)若兩份合同都沒有辦理登記：兩份合同均 未辦理登記 且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于 未實際履行 的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。 即哪一份合同簽訂的日期在前則能優(yōu)先擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，即先簽訂合同的一方可以優(yōu)先獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。 (2)兩份合同都沒有辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付： 其中一份合同得到實際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時，已經(jīng)接房的一方就可以獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，而不論簽訂合同的先后順序。 (3)兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記，另一份未作過戶登記： 不管房屋是交付了哪一方，那么已經(jīng)登記的一方取得了房屋的產(chǎn)權(quán)。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，先辦理登記的，在所有權(quán)上被確認(rèn)的效力，而未辦理登記的，只能選擇向賣房人要求賠償。

法律客觀：

《合同法》第一百三十四條，當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。（《合同法》將于2020年12月31號失效） 《民法典》第六百四十一條　當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。 出賣人對標(biāo)的物保留的所有權(quán)，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（《民法典》生效時間為2021年1月1日）

法律主觀：

二手房買賣違約的情形：1、惡意拖延交付房屋；2、惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更也就是過戶手續(xù)；3、拒絕受領(lǐng)買房人交付的購房款；4、無理由故意退還購房款； 5、以不充分、不正當(dāng)?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬课葙I賣合同，不再履行；6、在辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)前進(jìn)行“一房二賣”或者“一房數(shù)賣”或者無交易基礎(chǔ)的惡意過戶，故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實際履行的后果。根據(jù)2021年實施的《民法典》第一百一十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百七十八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。 《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。