買(mǎi)了房子什么情況下可以申請(qǐng)退房
1、開(kāi)發(fā)商延期交付,經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍然未能把房子交付給購(gòu)房者,那么購(gòu)房者就有權(quán)利去找開(kāi)發(fā)商退房。
2、開(kāi)發(fā)商缺證,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無(wú)效。
3、開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。
4、收房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%,購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商那邊提出退房申請(qǐng)。
5、房屋的驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商所交付的房屋是存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的,并且已經(jīng)影響居住了,那么購(gòu)房者可以提出退房申請(qǐng)并要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償。
6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚,如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛等。
買(mǎi)房后退房手續(xù)
1、買(mǎi)房人發(fā)出退房通知
購(gòu)房人可以向開(kāi)發(fā)商提出的退房的方式一般分為三種掛號(hào)信、傳真或者電話(huà)。如開(kāi)發(fā)商自己的責(zé)任所導(dǎo)致的退房,那就會(huì)是開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)退房造成的損失,包括購(gòu)房的稅費(fèi)、房屋貸款的利息費(fèi)、首付存款的利息費(fèi)等等。
如果在開(kāi)始購(gòu)房合同中明確約定的退房的相關(guān)賠償標(biāo)準(zhǔn),則按合同標(biāo)準(zhǔn)來(lái)處理。若合同約定的賠償和自己的損失相差太大,這個(gè)也是可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商要求賠償?shù)?。但因?gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn),合同雙方對(duì)付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康模_(kāi)發(fā)商無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、15天內(nèi)辦好各種手續(xù)
在購(gòu)房者提出退房申請(qǐng)后的15日內(nèi),開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還買(mǎi)房人已經(jīng)支付的全部房款,并且負(fù)責(zé)辦理買(mǎi)房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù),在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)代替買(mǎi)房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
3、開(kāi)發(fā)商退還房款
在購(gòu)房者提出退房通知后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房者,并且辦理完畢公積金管理機(jī)構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)。如果無(wú)法辦理完成前述內(nèi)容,自買(mǎi)房人發(fā)出退房通知后第16日至買(mǎi)房人取得全部房款之日,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)每天向買(mǎi)房人支付違約金。
哪些情況購(gòu)房者可以退房
法律分析:購(gòu)房者可以退房的情形:1、開(kāi)發(fā)商"五證"不全;2、未經(jīng)購(gòu)房者允許私自更改樓房規(guī)劃設(shè)計(jì);3、房屋面積差超過(guò)3% ;4、房屋出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題;5、超過(guò)合同約定時(shí)間未辦理產(chǎn)權(quán)證。
法律依據(jù):《商品房銷(xiāo)售管理辦法》
第七條 商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件;
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收;
(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的,按以下原則處理:
(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;
(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積
面積誤差比= ───────────── ×100%
合同約定面積
因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異,當(dāng)事人不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的,買(mǎi)受人有權(quán)退房;買(mǎi)受人退房的,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
第三十五條 商品房交付使用后,買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買(mǎi)受人有權(quán)退房;給買(mǎi)受人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
買(mǎi)房什么情況下可以退房
1、套型相差太大
按套計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房,與設(shè)計(jì)圖紙不一致,或相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,購(gòu)房者可以退房或與開(kāi)發(fā)商協(xié)商總價(jià)款,購(gòu)房者要求退房的,由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
2、面積誤差過(guò)大
合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記的面積發(fā)生誤差,合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對(duì)值超出百分之三時(shí),購(gòu)房者有權(quán)退房。
3、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)
開(kāi)發(fā)商如變更設(shè)計(jì)并經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)在確定變更之日起十日內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者,購(gòu)房者在接到通知后十五日內(nèi)應(yīng)作出是否退房的書(shū)面答復(fù),如在十五日內(nèi)未答復(fù),視為同意變更。開(kāi)發(fā)商未通知的,購(gòu)房者有權(quán)退房。購(gòu)房者退房的,由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
4、商品房質(zhì)量有問(wèn)題
開(kāi)發(fā)商交付的應(yīng)當(dāng)是經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房,交付時(shí)若不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn),購(gòu)房者有權(quán)單方解除合同。商品房交付使用后,購(gòu)房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn),確屬主體不合格的,購(gòu)房者有權(quán)退房。
購(gòu)買(mǎi)商品房應(yīng)注意的事項(xiàng)1、確定開(kāi)發(fā)商是否具有預(yù)售許可證
購(gòu)房時(shí)首先要看項(xiàng)目有沒(méi)有“預(yù)售許可證”。未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)費(fèi)用的,都屬于違規(guī)行為。
根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,在購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)“五證齊全”。買(mǎi)房人買(mǎi)房前要弄清項(xiàng)目是否合法,主要手段就是查看該項(xiàng)目是否具有“五證”?!拔遄C”即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。因?yàn)椤渡唐贩夸N(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是在前四證齊全的基礎(chǔ)上才能辦理的,所以,購(gòu)房者只需查看“預(yù)售許可證”就能知道樓盤(pán)銷(xiāo)售是否合法。
2、簽合同需要用示范文本
開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售中必須使用示范文本合同,并通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)上系統(tǒng)打印商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
開(kāi)發(fā)企業(yè)擬定的商品房預(yù)售合同文本及格式條款還必須在網(wǎng)上公示并在售樓現(xiàn)場(chǎng)予以明示;合同中不能有單方面加重購(gòu)房人責(zé)任或排除購(gòu)房人合法權(quán)利的不公平條款;必須對(duì)商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會(huì)所、車(chē)位等設(shè)施歸屬,交付使用條件及其違約責(zé)任做出明確約定。
3、注意“訂金”與“定金”區(qū)別
買(mǎi)房一定要注意“定金”與“訂金”的不同,不要把“定金”當(dāng)“訂金”。對(duì)于“定金”,《合同法》相關(guān)條文規(guī)定:雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無(wú)約定,經(jīng)營(yíng)者違約時(shí)“定金”雙倍返還,消費(fèi)者違約時(shí)“定金”不返還。至于“訂金”,目前法律沒(méi)有明確規(guī)定,可視為“預(yù)付款”,雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如果無(wú)約定,開(kāi)發(fā)商違約時(shí)應(yīng)無(wú)條件退款,購(gòu)房者違約時(shí)可以要求經(jīng)營(yíng)者退款。
4、看清“不可抗力”條款
在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中,通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里,開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定,不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等,這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況,這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任,也就是說(shuō)免責(zé)。
如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了,比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決,比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同,比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤,都認(rèn)定為不可抗力。
從法律角度講,這對(duì)購(gòu)房者是不公平的,等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以,建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要緊緊把握住三個(gè)條件,就是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下,約定在最小的范圍內(nèi),以防開(kāi)發(fā)商逃避責(zé)任。
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