土地價(jià)值評(píng)估的方法：市場比較法、收益還原法、成本逼近法。

1、市場比較法。是土地價(jià)值評(píng)估中最基本最常用的方法，通過對(duì)具有替代關(guān)系的類似土地交易價(jià)格進(jìn)行修正。

2、收益還原法。將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。

3、成本逼近法。以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和。

市場比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。

地評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

根據(jù)國家計(jì)委、國家土地管理局的計(jì)價(jià)格〔1994〕2019號(hào)文件，土地價(jià)格評(píng)估按如下規(guī)定收費(fèi)：

一般宗地評(píng)估采取差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)，即按土地價(jià)格總額大小劃分費(fèi)率檔次，分檔計(jì)算各檔的總額，各檔收費(fèi)累進(jìn)之和為收費(fèi)總額，按照《宗地地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

宗地地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。檔次：標(biāo)的總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰。

1、100以下（含100）：4。

2、100以上至200：3。

3、200以上至1000：2。

4、1000以上至2000：1.5。

5、2000以上至5000：0.8。

6、5000以上至10000：0.4。

7、10000以上0.1。

其中為土地使用權(quán)抵押而進(jìn)行的土地價(jià)格評(píng)估，按一般宗地評(píng)估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％計(jì)收評(píng)估費(fèi)，每宗地評(píng)估費(fèi)不足300元的按300元收取。為清產(chǎn)核資地進(jìn)行的土地價(jià)格評(píng)估，按一般宗地評(píng)估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30％計(jì)收評(píng)估費(fèi)，每宗地評(píng)估費(fèi)不足300元的按300元收取。

一、商業(yè)用地土地出讓金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)用地土地出讓金收不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交依照全部地價(jià)40%計(jì)算。二、發(fā)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

法律依據(jù)：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條(一)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。(二)所稱的納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。(三)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

二、公開出讓商業(yè)用地可以低于基準(zhǔn)地價(jià)嗎？

公開出讓商業(yè)用地可以低于基準(zhǔn)地價(jià)。

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法

第一條為了加強(qiáng)政府對(duì)出讓國有土地使用權(quán)的宏觀調(diào)控和管理，保障國有土地資產(chǎn)的收益，促進(jìn)土地市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)(以下簡稱“協(xié)議出讓最低價(jià)”)，是指上級(jí)人民政府為了宏觀調(diào)控土地市場，防止低地價(jià)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn)。

第三條城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價(jià)的確定，按照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第四條協(xié)議出讓最低價(jià)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門擬定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后下達(dá)市、縣人民政府土地管理部門執(zhí)行。

第五條協(xié)議出讓最低價(jià)根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定。但直轄市、計(jì)劃單列市及省、自治區(qū)人民政府所在地的城市的具體適用比例。須報(bào)國家土地管理局核準(zhǔn),基準(zhǔn)地價(jià)按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》確定。基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整時(shí)，協(xié)議出讓最低價(jià)應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)調(diào)整。

第六條國家支持或重點(diǎn)扶持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)及國家鼓勵(lì)建設(shè)的項(xiàng)目用地，可按行業(yè)或項(xiàng)目分類確定不同的協(xié)議出讓最低價(jià)。

第七條確定協(xié)議出讓最低價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、銀行利息及土地純收益等基本因素。

第八條省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)將確定的協(xié)議出讓最低價(jià)在實(shí)施前報(bào)國家土地管理局備案。對(duì)確定協(xié)議出讓最低不符合本辦法第七條規(guī)定要求的，國家土地管理局可以責(zé)令重新確定。

第九條以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于出讓最低價(jià)。

第十條以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，出讓合同簽訂后，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)出讓金向社會(huì)公布。

第十一條協(xié)議出讓最低價(jià)執(zhí)行情況。由確定和核準(zhǔn)的人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查,以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時(shí)，其出讓金低于協(xié)議出讓最低價(jià)的，由負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查的人民政府土地管理部門責(zé)令限期改正的，逾期不改正的，土地使用權(quán)出讓合同無效，由此造成的損失由出讓方承擔(dān)，有關(guān)責(zé)任人員由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)視情節(jié)給予行政處分。

第十二條本辦法由國家土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

三、有沒有哪個(gè)文件規(guī)定，出讓價(jià)不能低于基準(zhǔn)地價(jià)

應(yīng)該是不能低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。重慶有文件，《重慶市國土房管局關(guān)于印發(fā)的通知》（渝國土房管規(guī)發(fā)〔2016〕6號(hào)）第五條規(guī)定，宗地出讓底價(jià)（起始價(jià)）不得低于擬出讓土地所在級(jí)別對(duì)應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

四、土地出讓價(jià)能不能低于基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)

土地出讓金是由市場決定的，是在招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)過程中，由競買人通過競價(jià)最終確定的土地價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是指政府按土地級(jí)別、用地類型或區(qū)段位置評(píng)估確定的平均價(jià)格。

南寧作為中國的城市之一，其評(píng)估公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)因不同公司、不同評(píng)估項(xiàng)目和市場條件而異。評(píng)估公司通常會(huì)根據(jù)評(píng)估的具體要求、財(cái)產(chǎn)類型和所需工作量來制定費(fèi)用結(jié)構(gòu)。以下是一些可能適用于南寧評(píng)估公司的一般性收費(fèi)項(xiàng)目和考慮因素：

房產(chǎn)評(píng)估：房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估公司的主要業(yè)務(wù)之一。費(fèi)用可能會(huì)根據(jù)房產(chǎn)的類型（住宅、商業(yè)、工業(yè)等）、面積、位置和復(fù)雜性而異。通常，房產(chǎn)評(píng)估的費(fèi)用可能會(huì)按照房產(chǎn)的總價(jià)值的一定百分比來計(jì)算，或者按照每平方米的固定費(fèi)用來計(jì)費(fèi)。

土地評(píng)估：如果需要評(píng)估土地的價(jià)值，費(fèi)用可能會(huì)根據(jù)土地的面積、位置、土地用途和市場條件而異。

財(cái)產(chǎn)估值：評(píng)估公司還可能進(jìn)行其他類型的財(cái)產(chǎn)估值，如機(jī)械設(shè)備、車輛、工廠設(shè)施等。費(fèi)用可能會(huì)取決于財(cái)產(chǎn)類型和復(fù)雜性。

業(yè)務(wù)評(píng)估：如果需要評(píng)估企業(yè)或企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，費(fèi)用可能會(huì)因企業(yè)規(guī)模、行業(yè)、財(cái)務(wù)復(fù)雜性等因素而有所不同。

特殊需求：特殊需求的評(píng)估項(xiàng)目可能需要額外的費(fèi)用。例如，對(duì)于法律訴訟、繼承、稅務(wù)或保險(xiǎn)目的的評(píng)估可能需要更多的工作和文件。

請(qǐng)注意，評(píng)估公司的費(fèi)用結(jié)構(gòu)可能會(huì)因市場需求、專業(yè)資質(zhì)、聲譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量而有所不同。建議您與南寧地區(qū)的多個(gè)評(píng)估公司聯(lián)系，了解他們的具體費(fèi)用政策和服務(wù)范圍，以便選擇適合您需求的公司。此外，確保在與評(píng)估公司簽署合同之前明確了解費(fèi)用和服務(wù)內(nèi)容，以避免后續(xù)爭議。

評(píng)估問題聯(lián)系咨詢：好評(píng)評(píng)估咨詢

資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為五檔，各檔差額計(jì)費(fèi)率如下:1、2100以上到1000的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一 般是0.5; 2、31000以上到5000的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)- - 般是0.2; 3、45000以上到10000，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是0.15; 4、510000以.上到100000的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是0.05;5、6100000以上的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是0.01。

法律依據(jù)：《中華人民共和國價(jià)格管理?xiàng)l例》 第五條 資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)-般依據(jù)帳面原值，沒有帳面原值或沒有作價(jià)入帳的資產(chǎn)可以按評(píng)估值計(jì)算。

根據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)文件（中評(píng)協(xié)[2009]2914號(hào)文件）“關(guān)于規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)收費(fèi)的若干意見”

第三條，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定合理確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

評(píng)估機(jī)構(gòu)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮下列因素：

(一)執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)所需專業(yè)人員的知識(shí)、技能和工作時(shí)間；

(二)現(xiàn)場工作量、詢價(jià)難度等評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況；

(三)評(píng)估報(bào)告使用方式、范圍和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；

(四)其他與執(zhí)業(yè)收費(fèi)相關(guān)的因素

涉及資產(chǎn)地理分布范圍較大、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)復(fù)雜以及用于上市公司公告等目的的評(píng)估業(yè)務(wù)可以適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四條， 經(jīng)與委托方協(xié)商，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以采用計(jì)時(shí)收費(fèi)方式，按照?qǐng)?zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)耗費(fèi)的工時(shí)計(jì)算收費(fèi)金額。

采用計(jì)時(shí)收費(fèi)方式時(shí)，可以為高級(jí)專業(yè)人員、一般執(zhí)業(yè)人員和助理人員等不同層次的執(zhí)業(yè)人員規(guī)定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并可以根據(jù)具體情況，對(duì)每一層次執(zhí)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定合理的浮動(dòng)范圍。