《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號(hào)）工業(yè)用地改變?yōu)榻?jīng)營性用地必須實(shí)行招拍掛出讓”的規(guī)定，工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)用地后，應(yīng)收回原工業(yè)用地重新按商業(yè)用地依法招拍掛出讓。具體操作程序如下： 

1、原土地使用者向國土部門申請(qǐng)交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)原土地使用者進(jìn)行補(bǔ)償。 

2、國土部門根據(jù)規(guī)劃部門出具的原地塊調(diào)整后新的用途及規(guī)劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、土地成本、市場(chǎng)教育參考價(jià)格和近期相鄰宗地交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，經(jīng)規(guī)劃、國土、財(cái)政、監(jiān)察部門集體會(huì)審確定土地出讓起始價(jià)，并由土地交易機(jī)構(gòu)依法組織招拍掛出讓。  

3、經(jīng)招拍掛出讓后產(chǎn)生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機(jī)構(gòu)簽訂成交確認(rèn)書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價(jià)款。

4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價(jià)款后，辦理土地使用權(quán)證

劃撥土地按新用途補(bǔ)交出讓金協(xié)議出讓。劃撥用地不可以直接用于商品房的開發(fā)。程序可能是政府收回劃撥土地使用權(quán)，按照現(xiàn)狀用途進(jìn)行評(píng)估，給劃撥土地的補(bǔ)償，后由政府進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)工作，完成后以招拍掛進(jìn)行出讓，由受讓方向政府交納土地出讓金，受讓方取得該地的國有土地使用權(quán)，之后進(jìn)行商品房的開發(fā)。

擴(kuò)展資料：

申報(bào)材料：

1、原土地使用者的申請(qǐng)報(bào)告2份(主管部門簽署意見) ；

2、提交《國有土地使用證》并復(fù)印1份 ；

3、提交原宗地圖并復(fù)印1份 ；

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書2份 ；

5、屬房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)提供受讓方的房產(chǎn)證復(fù)印件2份（交驗(yàn)房產(chǎn)證原件）；

6、土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告2份 ；

7、交驗(yàn)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》并復(fù)印2份 ；

8、規(guī)劃部門《關(guān)于審批建設(shè)用地的聯(lián)系函》原件、復(fù)印件各1份；

9、規(guī)劃部門的建設(shè)用地綠線范圍圖紙2份；

10、計(jì)委立項(xiàng)批文2份 ；

11、宗地圖3份（分割出讓的提供）；

12、受讓方的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2份；

13、受讓方組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件2份；

14、受讓方的法定代表人證書復(fù)印件2份；

15、受讓方是個(gè)人的提供居民身份證或居民戶口證復(fù)印件2份； 

16、受讓方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件2份； 

17、其他文件材料。 

參考資料來源：人民網(wǎng)—國有土地劃撥轉(zhuǎn)出讓多次跑等問題得到整改

法律分析：工業(yè)用地的使用權(quán)可以買賣轉(zhuǎn)讓，但是工業(yè)用地的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，因?yàn)槠渌袡?quán)歸國家所有。符合條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第四十五條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

(二)領(lǐng)有國有土地使用證；

(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。