《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）工業用地改變為經營性用地必須實行招拍掛出讓”的規定，工業用地調整為商業用地后，應收回原工業用地重新按商業用地依法招拍掛出讓。具體操作程序如下： 

1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認可的評估機構確定補償價格，對原土地使用者進行補償。 

2、國土部門根據規劃部門出具的原地塊調整后新的用途及規劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標準、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上，經規劃、國土、財政、監察部門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機構依法組織招拍掛出讓。  

3、經招拍掛出讓后產生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機構簽訂成交確認書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。

4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權證

劃撥土地按新用途補交出讓金協議出讓。劃撥用地不可以直接用于商品房的開發。程序可能是政府收回劃撥土地使用權，按照現狀用途進行評估，給劃撥土地的補償，后由政府進行土地一級開發工作，完成后以招拍掛進行出讓，由受讓方向政府交納土地出讓金，受讓方取得該地的國有土地使用權，之后進行商品房的開發。

擴展資料：

申報材料：

1、原土地使用者的申請報告2份(主管部門簽署意見) ；

2、提交《國有土地使用證》并復印1份 ；

3、提交原宗地圖并復印1份 ；

4、土地使用權轉讓協議書2份 ；

5、屬房地產轉讓的應提供受讓方的房產證復印件2份（交驗房產證原件）；

6、土地使用權評估報告2份 ；

7、交驗《建設用地規劃許可證》并復印2份 ；

8、規劃部門《關于審批建設用地的聯系函》原件、復印件各1份；

9、規劃部門的建設用地綠線范圍圖紙2份；

10、計委立項批文2份 ；

11、宗地圖3份（分割出讓的提供）；

12、受讓方的營業執照復印件2份；

13、受讓方組織機構代碼證復印件2份；

14、受讓方的法定代表人證書復印件2份；

15、受讓方是個人的提供居民身份證或居民戶口證復印件2份； 

16、受讓方是房地產開發企業的應提供房地產開發資質證書復印件2份； 

17、其他文件材料。 

參考資料來源：人民網—國有土地劃撥轉出讓多次跑等問題得到整改

法律分析：工業用地的使用權可以買賣轉讓，但是工業用地的所有權不能轉讓，因為其所有權歸國家所有。符合條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押。

法律依據：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

(二)領有國有土地使用證；

(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。