一、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款： 　　建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。 　　二、改變用途的大致程序 　　1、寫個(gè)變更用途的申請，然后報(bào)送到土地局，逐級上報(bào)到主管土地規(guī)劃的副市長簽字 　　2、然后拿著批復(fù)到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更 　　3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補(bǔ)交土地出讓金 　　三、現(xiàn)在的情況 　　1、但是現(xiàn)在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因?yàn)閲椰F(xiàn)在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴(yán)，如果不合規(guī)定變性了，到時(shí)候規(guī)劃審查的時(shí)候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn) 　　2、所以很可能的結(jié)局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權(quán)，重新公開出讓 　　兩證是房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證 　　土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。 　　在沒有辦理土地手續(xù)前,原土地性質(zhì)保持不變. 　　你說的工業(yè)基地,是指當(dāng)?shù)卣?jīng)過規(guī)劃\土地等部門確定的城市規(guī)劃.簡單的 　　說,只是一種指導(dǎo)性政策.只有政府征用或者有具體項(xiàng)目辦理土地征用手續(xù)以后 　　,土地性質(zhì)才會發(fā)生改變. 　　工業(yè)用地改變土地使用性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，怎么弄? 　　變更用途,一要看城市規(guī)劃是否允許,二要到土管局辦理變更,三要補(bǔ)錢. 　　地使用性質(zhì)由工業(yè)用地變更為住宅用地，需要補(bǔ)交多少地價(jià)和契稅，是怎么核算的?? 　　經(jīng)過規(guī)劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補(bǔ)交土地出讓金改變用地性質(zhì)，價(jià)格與此地塊價(jià)格有關(guān)，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)地市也不同，建議您去國土部門咨詢 　　《土地證》不等同于《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》，土地規(guī)劃用途性質(zhì)分類有多種，如居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等等。《土地證》只說明有擁有該地塊土地使用權(quán)，但所建項(xiàng)目是否符合規(guī)劃用地性質(zhì)，以及是否適合在該地實(shí)施所建項(xiàng)目，則要進(jìn)行審批，并由規(guī)劃土地管理部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)出具《項(xiàng)目用地預(yù)審意見》。 　　必要時(shí)，需進(jìn)行土地使用用途變更手續(xù)，俗稱“土地變性”。 　　土地是劃撥并不影響房產(chǎn)交易。 　　劃撥土地的房產(chǎn)，房產(chǎn)證過戶以后辦理土地證過戶時(shí)，要繳納一筆土地出讓金，領(lǐng)取的新土地證，土地的性質(zhì)就成出讓了。 　　工業(yè)用地性質(zhì)的土地做老年公寓土地要不要照拍掛? 　　去年我買了一塊地是工業(yè)用地性質(zhì),土地證變更為繡花廠,后因不符合規(guī)劃,改項(xiàng)為老年公寓并辦了規(guī)劃用地許可證,現(xiàn)在土地證不符,需要變更,可是土地局讓我土地參加照拍掛. 　　問題補(bǔ)充： 　　當(dāng)時(shí)我在買這塊地的時(shí)候以工業(yè)用地性質(zhì)已經(jīng)交了出讓金了.現(xiàn)在還需要再補(bǔ)嗎?你的回案有依據(jù)嗎?土地局局長說改變用途就要招拍掛? 　　補(bǔ)交土地出讓金就可以了，土地原來就是你的，只是改變土地用途，不是轉(zhuǎn)讓不用再招拍掛 　　我們手頭一塊工業(yè)用地想走整理改變用地性質(zhì)變成商業(yè)，應(yīng)該找哪個(gè)部門?程序如何。哪位知道請賜教。多謝。 　　答： 　　建設(shè)用地性質(zhì)變更的依據(jù) 　　城市規(guī)劃對不同性質(zhì)建設(shè)用地的布局，根據(jù)其使用功能、對社會和基礎(chǔ)工程設(shè)施的要求，對環(huán)境和安全的影響等情況，提出不同的要求，并加以綜合協(xié)調(diào)，以期達(dá)到功能分區(qū)和整體布局結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理。根據(jù)《城市規(guī)劃法》第二十九條、第三十四條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”“任何單位和個(gè)人必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃做出的調(diào)整用地決定。”城市規(guī)劃是城市建設(shè)用地管理的基本依據(jù)。在城市規(guī)劃管理過程中，根據(jù)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體情況，在不違反城市規(guī)劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的，必須經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核并報(bào)請市人民政府批準(zhǔn)。 　　申報(bào)材料： 　　申請用地性質(zhì)變更報(bào)告(原件3份); 　　特殊項(xiàng)目需提交市政府批準(zhǔn)文件(驗(yàn)審原件，提交復(fù)印件3份); 　　涉及到的相關(guān)部門意見(如國土、消防、環(huán)保等); 　　發(fā)改委立項(xiàng)文件(重大項(xiàng)目應(yīng)有已審批的可研報(bào)告); 　　原已取得的土地使用權(quán)證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證(原件)及相關(guān)文件(原件3份); 　　規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及帶有用地紅線、坐標(biāo)及面積實(shí)測數(shù)據(jù)并加蓋測繪單位章的成果圖(3份藍(lán)圖及電子文件)。 　　審批程序： 　　申請變更單位向行業(yè)行政主管部門提出申請，特殊項(xiàng)目由行業(yè)行政主管部門報(bào)經(jīng)縣政府(或法定的主管部門)批準(zhǔn)后，持政府批文報(bào)規(guī)劃局受理; 　　規(guī)劃局出具批文; 　　持規(guī)劃局批文到發(fā)改委、國土部門申請立項(xiàng)及批文; 　　規(guī)劃局審核、勘查，發(fā)放規(guī)劃許可證或決定書。 　　審批時(shí)限：15個(gè)工作日 　　其實(shí)很簡單，就是要政府出面，把它劃走，變成城市用地，然后在通過招標(biāo)賣出 　　大城市就按程序辦理，小地方還是先疏通人際關(guān)系吧!! 　　每個(gè)城市有些程序可以稍微不同。但在實(shí)際操作中，相關(guān)部門的關(guān)系非常重要。 　　變更土地用途不簡單,看運(yùn)氣,規(guī)劃局有可能已經(jīng)劃到商業(yè)用地去了,單需要辦理,這種的就比較簡單,補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就可以,也可以委托第三房代辦.如不認(rèn)識人,打我電話88221737幫你聯(lián)系試試 　　目前在房地產(chǎn)開發(fā)中，會遇到這樣的問題，土地性質(zhì)的變化，最近接到一個(gè)顧問項(xiàng)目，項(xiàng)目用地現(xiàn)在是倉庫用地，即工業(yè)性質(zhì)用地，現(xiàn)想轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)開發(fā)用地，即國有建設(shè)用地，請問，遇到這種情況怎么處理，需要過那些程序和辦理什么樣的手續(xù)，謝謝。 　　答：根據(jù)《土地管理法》第56條的規(guī)定是可以的，根據(jù)該條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。2002年國土資源部發(fā)布的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的第16條也規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。” 　　由于各地的執(zhí)行政策不一，國土資源部在今年發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中對此問題再次作出了明確，在該規(guī)范第4. 3條“招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍”中，國土資源部規(guī)定，如果出讓地的《國有土地使用權(quán)出讓合同》有約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確對于出讓地變更用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，對于出讓地申請變更用途應(yīng)當(dāng)采取招拍掛形式。 　　所以你們應(yīng)該先向規(guī)劃局遞交變性申請報(bào)告，接下去就是公關(guān)的問題了。規(guī)劃局簽批以后，后面的手續(xù)和流程他們會告訴你的。 　　需要到國土局辦理相關(guān)手續(xù)，目前比較難，需要上面的用地指標(biāo)。 　　其實(shí)可以鉆一些空子，比如建成企業(yè)總部獨(dú)棟別墅的形式，當(dāng)然房子的使用年限有一些問題，就需要靈活變通了，我也接觸過類似的兩三個(gè)案子... 　　集體土地性質(zhì)的別墅，屬于小產(chǎn)權(quán)房，便宜點(diǎn)賣，跟客戶說清楚就是了，將來國家總要解決房產(chǎn)證的 　　土地分類：1、農(nóng)用地(耕地、林地、園地、草地) 　　2、建設(shè)用地(商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、軍事用地、 　　交通運(yùn)輸用地、公共管理服務(wù)用地) 　　3、未利用地 　　土地使用權(quán)分幾種?有什么區(qū)別? 　　1、按是否交出讓金(即用地性質(zhì))劃分為二類:出讓地(已交了土地出讓金)和劃撥地(沒交土地出讓金)兩類土地使用權(quán)證,這是最基本的分類. 　　2、按建房性質(zhì)(使用性質(zhì))分：有住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用、旅游用地、綜合用地等。規(guī)定什么用途就只能建什么樣的房，而使用性質(zhì)不同，土地出讓的期限也不一樣，如住宅為70年，而商業(yè)只50年。 　　政府分配的房大多為劃撥住宅地。你可看看你房產(chǎn)證上面的土地性質(zhì)是否注明。出讓地都會注明的，另外劃撥地沒有土地使用年限的，而出讓地是有年限的。

法律主觀：

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地流程如下：向國土部門申請交回土地，評估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償；國土部門確定土地出讓起始價(jià)，由土地交易機(jī)構(gòu)招拍掛出讓；簽訂成交確認(rèn)書與土地出讓合同，繳納土地出讓價(jià)款；辦理商業(yè)用地土地使用權(quán)證。

法律客觀：

《土地管理法》
第六十三條
土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

工業(yè)廠房可以改為商業(yè)用途。依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，工業(yè)廠房可以改造為商業(yè)場所，但是需要符合相關(guān)建筑規(guī)范和審批程序，符合建筑法規(guī)和城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)。需要申請變更用途和重新辦理相關(guān)審批手續(xù)，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。需要注意的是，改變用途的過程中需要進(jìn)行評估和改造，需要確保改變后的建筑符合商業(yè)操作的安全和環(huán)保要求哦。

工業(yè)廠房改做商用必須由房產(chǎn)局進(jìn)行變更，因?yàn)楣I(yè)用地給國家的稅很少，商業(yè)用地稅比較高，所有很多人為了節(jié)省這筆費(fèi)用申報(bào)規(guī)劃為工業(yè)用地。工業(yè)廠房的使用中明確規(guī)定用途，改為商業(yè)用途沒有進(jìn)行變更房屋用途是違法的，相關(guān)部門會下通知，甚至查封當(dāng)事人商業(yè)門面。
工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地的規(guī)定
1、改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
2、如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。
3、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計(jì)劃安排收儲。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國土地管理法》
第十五條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。
土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限由國務(wù)院規(guī)定。
第十六條 下級土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)上一級土地利用總體規(guī)劃編制。
地方各級人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地總量不得超過上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規(guī)劃確定的控制指標(biāo)。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少。
第十七條 土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：
(一)落實(shí)國土空間開發(fā)保護(hù)要求，嚴(yán)格土地用途管制;
(二)嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地;
(三)提高土地節(jié)約集約利用水平;
(四)統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展;
(五)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用;
(六)占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地?cái)?shù)量平衡、質(zhì)量相當(dāng)。
第十八條 國家建立國土空間規(guī)劃體系。編制國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，綠色、可持續(xù)發(fā)展，科學(xué)有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間，優(yōu)化國土空間結(jié)構(gòu)和布局，提升國土空間開發(fā)、保護(hù)的質(zhì)量和效率。
經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動(dòng)的基本依據(jù)。已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。