我們都知道國有土地是指城鎮(zhèn)土地，土地的所有權是歸國家所有的，土地的權利可以分為所有權和使用權，所有權是不能買賣的，而土地使用權可以進行交易。一、國家土地使用權物權法有哪些規(guī)定2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》?！段餀喾ā返闹贫üぷ饔?993年開始啟動，先后經(jīng)歷了國家立法機關八次審議，并受到全國人民的廣泛關注?！段餀喾ā返闹贫ㄅc頒布必將對我國的經(jīng)濟建設與社會發(fā)展產(chǎn)生深遠影響，同時對我國建設社會主義法治國家將產(chǎn)生強大的推動力。對于土地使用權，我國的《土地管理法》與《城市房地產(chǎn)管理法》中，一般按其所有權性質(zhì)劃分為國有土地使用權與集體土地使用權，而這次《物權法》更多的是根據(jù)土地的用途不同把土地使用權劃分為建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權與宅基地使用權三種。這種劃分主要是因為這三種不同的土地使用權在權利的設立、利用等方面具有較大的區(qū)別，權利人的權利義務也不盡相同，因此有必要分別加以規(guī)范。本文擬就《物權法》中關于建設用地使用權的一些新規(guī)定進行解讀。二、國家土地使用權物權法的相關規(guī)定(一)建設用地使用權分層設立《物權法》第一百三十六條：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權?！痹凇段餀喾ā烦雠_之前，我國還沒有專門對土地分層利用進行規(guī)范的法律、法規(guī)，使得現(xiàn)實中一些專門利用地下或者地上空間的權利性質(zhì)變得不明確，相關設施的權利人的權利也得不到確認與保護。因此，《物權法》專門就土地分層次利用加以規(guī)范。對建設用地使用權分層出讓時，不同層次的權利人在法律地位上是平等的，只不過他們在使用建設用地時所占用的空間范圍不同，即可以分別在地表、地上或者地下進行。至于在同時利用地表、地上以及地下土地使用權過程中產(chǎn)生的一些相鄰權糾紛，應當適用《民法通則》中關于相鄰關系的規(guī)范加以調(diào)整。(二)擴大采用公開競價出讓建設用地的適用范圍《物權法》第一百三十七條：“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。”我國具有地少、人多的國情，國家對于土地一直都實行較為嚴格的保護措施。為了最大程度地體現(xiàn)土地的市場價值，采用具有公開、公平和公正特點的公開競價方式出讓土地具有重要意義。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標的，可以采取雙方協(xié)議的方式。但是，近年來，各地的建設用地總量增長過快，導致各種違法違規(guī)用地現(xiàn)象出現(xiàn)，而且在一定程度上為相關部門的腐敗行為提供了溫床。據(jù)此，《物權法》進一步擴大了采用公開競價出讓建設用地的范圍，從“豪華住宅”擴大到“商品住宅”，把“工業(yè)用地”納入到公開競價出讓方式的范圍之中，同時明確了對于同一土地有兩個以上意向用地者的，一律采取公開競價的方式。這一規(guī)定，有利于控制土地資源收益的流失，保護國家的利益。(三)使用期屆滿，建設用地使用權分住宅與非住宅區(qū)別對待《物權法》第一百四十八條：“建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應的出讓金。”《物權法》第一百四十九條：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”以出讓方式取得到建設用地使用權都有一定的使用期限，當期限屆滿時，建設用地使用權的歸屬問題備受關注，因為，這里涉及到社會公共利益與公民合法權益的衡量與抉擇。據(jù)此，在《物權法》的立法過程中，立法者廣泛聽取各階層的不同意見，設計出一套既有利于維護社會公共利益，又有利于保護公民合法權益的制度。我國實行社會主義公有制，與其他私有制國家不一樣，我國的土地所有權主要依據(jù)法律進行確認，因此土地所有權是《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)規(guī)定的所有權的一部分。
法律客觀：《中華人民共和國憲法》第十條 城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。
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