預售 房屋抵押 登記如何辦理 以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物 抵押 的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。 根據《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四項“本辦法所稱預購 商品房 貸款抵押，是指 購房 人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。” 根據《城市房地產抵押管理辦法》，預購商品房貸款抵押登記應當遵循如下程序： 1、房地產 抵押合同 自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。 2、辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件： (一)抵押當事人的 身份證 明或法人資格證明; (二)抵押登記申請書; (三)抵押合同; (四)《國有 土地使用權 證》、《 房屋所有權 證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明; (五)可以證明抵押人有權設定 抵押權 的文件與證明材料; (六)可以證明抵押房地產價值的資料： (七)登記機關認為必要的其他文件。 3、登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。 4、以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。 以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。 因此，預售商品房抵押登記以登記機關(一般應為房管局或房地產管理局)在抵押合同上記載了抵押事實為準，此時預售商品房抵押 合同生效 ，銀行取得抵押優先權。 預售房屋抵押登記的辦理只要自己按照有關的程序進行就可以，但是具體的操作是有一定的約束性，所以自己可以咨詢有關的專業人員進行幫助，然而自己的利益維護，不僅僅是法律上的保障，在實際的生活中最為關鍵的就是自己的是否有著執行力。

如何辦理房產證抵押登記?抵押登記時需要帶哪些材料呢?雙方先簽訂借款合同及擔保抵押合同，再去房管部門辦理抵押登記。現房抵押與期房抵押辦理程序不同，因此到房產管理部門辦理需要提供的材料也有所不同。

一、房產抵押手續      第一步:首先貸款申請人需要向銀行相關登記部門提出房屋抵押貸款申請，同時相關證明材料也需遞交，比如必須提供身份證件、居住地證明、戶口本及婚姻證明等相關材料。      第二步:相關房屋評估部門將對房子進行估價評估，以確定可信貸款的額度。屆時需要貸款申請人提供房屋產權證以及相關資產狀況證明。如果抵押貸款申請人以他人房產作抵押，則需要提供房產權屬人身份證、婚姻狀況證明以及同意抵押的書面證明。      第三步:經過對房屋評估之后，如果符合相關規定和要求時，銀行將出面與貸款申請人簽署抵押合同，并辦理抵押登記手續。      第四步:抵押登陸手續辦理完成后，銀行將正式發放貸款，抵押貸款人將按抵押合同定期歸還貸款本息。      第五步:通常房屋抵押貸款的還款方式為:      個人消費貸款一般是等額本息還款，15年貸款期限。      個人經營性貸款分為等額本息和先息后本兩種。貸款期限分別為15年和1年。      當在規定的年限內還清貸款本息后，就辦理撤貸手續。二、房產抵押辦理所需資料有哪些?      現房抵押      房地產抵押合同(夫妻雙方到場簽字);房屋所有權證;土地使用權證復印件(驗原件);有資質的評估機構出具的《房產評估報告》;銀行借款合同;夫妻關系證明及雙方身份證復印件(驗原件)，獨身的由戶口所在地民政部門出具證明。      期房抵押      購房預售合同;與銀行簽訂購房借款合同;購房預交款收據復印件(驗原件);夫妻結婚證復印件(驗原件)，獨身的由戶口所在地民政部門出具的證明;夫妻雙方身份證復印件(驗原件)。

擁有預售許可證的可以進行抵押，但是首先得找到銀行同意給你土地抵押貸款；自然人法人首先必須是出讓土地并且已經足額繳納土地出讓金，經過銀行指定評估單位進行評估，按照評估價值50-60％進行貸款申請。銀行經過貸審會批準后，填寫抵押貸款合同，經過土地局抵押款抵押登記，銀行就會進行放款。則這個抵押的程序就算完成了。
商品房預售許可證的定義
《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。其主管機關是市國土房管局，證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建筑質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。
商品房預售許可證該如何辦理
1、辦理程序：
（1、審批房管局窗口收件
（2、房管局室簽署意見
（3、物業管理室審核物業管理材料
（4、房產交易交易市場管理所審核材料，現場查看核實，簽署意見
（5、房產交易主要領導簽署意見
（6、房管局主要領導審批
（7、作出準予預售的許可書面決定，頒發《商品房預售許可證》
2、所需材料
（1、商品房預售許可申請書
（2、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》
（3、開發企業的《營業執照》和資質等級證書
（4、按提供預(銷)售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的25%以上的書面證明及監理公司出具的施工進度證明。
（5、工程施工合同
（6、已簽訂的前期物業服務合同。
（7、商品房預(銷)售方案。
（8、小區規劃總平面圖、商品房分層平面圖、分戶面積圖。
（9、商品房預售款協議及預售款銀行開戶印鑒卡。
（10、建筑節能措施說明書。
（11、商品房預測繪報告、規范的預售商品房樓盤表。
（12、經辦人身份證明，委托辦理預售申請的，還應提交書面委托書。

辦理預售房屋抵押權登記流程如下：由雙方共同申請登記、不動產登記機構受理后對申請材料進行審核并且申請登記的不動產進行實地查看、審核查驗無誤后辦理登記手續。
《不動產登記暫行條例》第十四條
因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。
屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;
(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;
(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;
(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的;
(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;
(六)申請更正登記或者異議登記的;
(七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。
《不動產登記暫行條例》第十六條
申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：
(一)登記申請書;
(二)申請人、代理人身份證明材料、授權委托書;
(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;
(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關系的說明材料;
(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。
《不動產登記暫行條例》第十八條
不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：
(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;
(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;
(三)登記申請是否違反法律、行政法規規定。
《不動產登記暫行條例》第十九條
屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：
(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;
(二)在建建筑物抵押權登記;
(三)因不動產滅失導致的注銷登記;
(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
《不動產登記暫行條例》第二十條
不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。