不能抵押的房地產包括：

　　1、權屬有爭議的房地產;

　　2、已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產;

　　3、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

　　4、列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物;

　　5、被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產;

　　6、未依法登記領取權屬證書的房地產;

　　7、未經中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業的房地產;

　　8、行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產;

　　9、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外。

　　【法律依據】

　　《城市房地產管理法》第51條的規定，房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。所以，在需要拍賣該抵押的房地產時，雖然可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋的所得，抵押權人則無權優先受償。

1、公益用途房屋。
根據有關規定，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的公益設施，不論其屬于事業單位、社會團體還是個人，都不得抵押。
2、小產權房。
如果居住人沒有取得小產權房產的房產證，對房產只有使用權而沒有所有權。沒有此套房產的所有權證書，這類房產就不能上市交易，無法辦理抵押手續，更不能辦理房產抵押貸款。
3、未結清貸款的房子。
沒有還清貸款的房子，是無法再度進行抵押申請貸款的。如果該房產還處于按揭的狀態，那么，這套房產的抵押他項權其實是在銀行的手中，等于將產權暫時移交，借款人雖然享有使用權，但并不具備完全產權，所以并不具備對這套房產的支配抵押權，不能另行用它申請貸款。
如果資金需求金額較大，可以先確定自己的還款余額，確定了還款余額后，看自己是否能夠還清貸款。應當先還清貸款才可以解除抵押。在還清貸款后，最好還是先去涂銷抵押登記。辦理此項手續無需交費，也無時間限制。
4、房齡太久、面積過小的二手房。
銀行對于二手房抵押貸款的條件是苛刻的，大多限制在房齡和面積上。一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。
5、未滿5年的經濟適用房。
未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權利證，不能辦理抵押貸款。
6、部分公房。
如果無法提供購房合同或購房協議，或者不能提供央產房上市證明，也無法進行抵押貸款。
7、文物保護建筑。
列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。
8、違章建筑。
違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。
9、權屬有爭議的房子。
權屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。
10、拆遷范圍內的房子。
已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。
二次抵押貸款條件有哪些?
1、抵押物具有可抵押的額度如果借款人初次抵押額度已經達到了七成，只有3成額度可抵押的話，那么自然是不能再辦理二次抵押了;如果借款人初次抵押額度只貸了三成，還有六七成可以抵押的話，通常是可以再辦理二次抵押的。
2、借款人具有該抵押物的所有手續如是房屋抵押，那么借款人一定要具有該房子的房產證。在沒有房產證的情況下，是不能用它做二次抵押的。
3、二次抵押法律產考及其需要符合的條件最高人民法院《關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第一百一十五條第1款規定，抵押物如由抵押人自己占有并負責保管，在抵押期間，非經債權人同意，抵押人將同一抵押物轉讓他人，或者就抵押物價值已設立抵押部分再抵押的，其行為無效。