買房定金可以退，訂金不能退。

定金的性質是違約定金受定金罰則的約束，即交付定金方違約，收受方可以主張不退還定金；如果收受方違約，交付方可以主張兩倍返還定金。訂金一般被視為預付款即認定為一種履約保證，這種保證是單方的即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還；若給付方違約，收受方可能會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。

買房定金可以退，訂金不能退。“定金”的作用有兩種情形：一是當合同正常履行時，定金充作價款。二是合同不能正常履行時，定金則作為罰款。如果是給付方違約，那么給付方無權收回這筆錢。如果是收受方違約，則收受方應該雙倍返還。

訂金與定金的區別

訂金并非一個規范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履行合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。

若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書后反悔，發展商有權沒收購房者的定金；若發展商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

購房的定金是否可以退還，具體如下：

1、如果是因為賣方的原因或者不可抗力的原因的話,定金可以退還,因賣方原因的可要求雙倍返還定金；

2、如果是買方的原因的話,一般是不能退還。除此之外,合同中有約定的,一般按約定的情況處理。

定金退款條件如下：

1、出于購房者自身原因的定金不退。如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還。比如，購房認購書中有定金條款，購房者交款后反悔，違背了認購協議的根本目的，定金是不能夠退還的。因個人征信貸不了款，購房定金不退。由于個人征信屬于購房者自身原因，因此導致商品房買賣合同最終未能簽訂，則購房者無權要求開發商返還自己所交納的定金；

2、如果雙方都不存在上述第1點的違約行為，僅對預售契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方；

3、賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金；

4、開發商無銷售許可證或者產權證，不具備商品房銷售資格，導致購房合同無法達成，可以要求退還購房定金；

5、開發商存在欺詐行為，如已將認購房屋轉售他人，可以要求退還購房定金；

6、因合同條款達不成一致意見。如賣家對房屋信息表述模糊，合同主要條款無法確定，或者賣家對認購書中的條件，如房屋面積、價格等進行修改等，可以要求退還購房定金；

7、買賣雙方均無過錯，但商品房買賣合同依舊未能訂立。如因第三人的原因或自然災害，致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等，可以要求退還購房定金；

8、如果雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用不予返還或者雙倍返還；

9、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。

定金和訂金的區別如下：

1、二者產生的基礎法律關系不同：定金合同可以是單獨簽訂合同，訂金約定是合同的組成部分。

2、二者的功能不同：訂金不具有債的擔保功能，其功能在于為一方當事人履行債務提供資金上的一定的支持，訂金的給付本身屬于給付訂金一方當事人履行債務的行為，不具備法律效應；定金具有債的擔保功能，具備法律效應；

3、二者的作用不同：定金一經給付，則發揮制裁違約方，補償守約方的功能；而訂金給付后，如發生一方違約，導致解除合同的情形時，收受訂金的一方必須如數退還訂金；

4、二者適用的范圍不同：定金擔保方式，可以適用于各種合同；而訂金只適用于金錢的給付為一方履行債務的合同中，多見于買賣合同、租賃合同、承攬合同等有名合同之中；我國法律對訂金的性質沒有作出明確的，訂金一般認為是預付款，不具有保證合同履行的作用，而定金是屬于履行合同保證金，收受方不履行合同的，給付方可以要求雙倍返還；

5、二者的定義不同。訂金是預訂所付的錢，是當事人的一種支付手段；定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定的數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式；

6、二者退還資金不同。訂金，可通過雙方協調歸還；定金，只有在對方違約時才可歸還；

7、二者違約處理不同。訂金沒有直接的法律規定，如出現違約情形，可根據實際情況及各方當事人的過錯來讓違約方承擔違約責任。但若給付定金一方不履行義務，無權要求另一方返還定金，接受定金的一方如果不履行義務，需向另一方雙倍返還定金。

適用定金罰則的注意事項：

1、視為不履行被擔保的債務的情況。因當事人一方遲延履行或者有其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或當事人另有約定的除外；

2、不完全履行合同時的定金罰則。當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則；

3、因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關系以外人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十六條

當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。